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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Un nouveau venu « Le Smartliving »

Notion

Bien ancré dans toutes les grandes villes étrangères (New York, Sydney, Hong Kong, Paris,, etc.), depuis peu, un nouveau mode d’habitat a le vent en poupe dans certains centres urbains de Belgique (par ex. à Bruxelles et Liège) : le « smartliving ».

Ce concept consiste à développer, non pas un habitat partagé dans une maison unifamiliale ou d’habitation offrant un nombre important de chambres en location (= co-living), mais de nombreux studios ou flats à la location répartis au sein d’un immeuble de rapport, dont la destination est de type logement ou mixte (par ex. du logement couplé avec du commerce, voire de l’HoReCa), qui comprend généralement — mais pas nécessairement — des espaces communs complémentaires (salle de sport, espace de coworking, salle de réunion, piscine, sauna/hammam, voire jardin, etc.) dont peuvent jouir tous les résidents.

Le smartliving emprunte les codes du co-living :

  • Conçu et/ou géré par une société spécialisée (sont notamment actifs Yust depuis 2019 et Rezidentz depuis 2022) ;
  • Espaces des logements bien agencés et pleinement exploités ;
  • Logements meublés et entièrement équipés ;
  • Formule tarifaire « tout compris », incluant outre le logement tout équipé, un service de nettoyage, un service de maintenance et de réparation, un service d’assistance numérique, etc. ;
  • Flexibilité importante : durée courte de location et préavis réduit ;
  • Gestion locative assurée par la société spécialisée et création d’une véritable communauté avec organisation d’événements, réseaux sociaux et le cas échéant application mobile dédiée.

Le public-cible est composé de jeunes actifs souhaitant disposer d’une autonomie totale, sans devoir partager les espaces communs qui composent leur logement (cuisine, salon, salle d’eau, wc, buanderie), comme c’est le cas dans une colocation ou un co-living[1].

Un logement aménagé en smartliving est généralement conçu pour une voire deux personnes et comprend toutes les fonctions du logement (à tout le moins chambre, cuisine/salon et salle d’eau).

Les locaux habitables ne sont pas différenciés (studio) ou le sont mais de manière marginale (appartement de petite taille avec peu de pièces).

Les immeubles (de rapport) destinés à accueillir des logements de type smartliving sont souvent neufs ou ont fait l’objet d’une rénovation profonde.

Il ne s’agit pas de rafraîchir une maison en posant quelques cloisons pour multiplier le nombre de chambres (co-living).

De tels immeubles sont dès lors, en règle, bien isolés ; leur occupation ne génère en principe pas de nuisances sonores.

Permis d’urbanisme ?

Chaque entité de logement aménagé en smartliving (studio ou appartement de petite taille) doit nécessairement exister juridiquement.

Les lots distincts doivent être créés par des statuts de copropriété s’il y a plus d’un propriétaire non indivis.

Un permis d’urbanisme doit avoir été délivré soit pour ériger un immeuble composé d’autant d’unités de logements qu’il y aura de smartliving, soit pour créer plusieurs (nouvelles) unités de logements au sein d’un immeuble existant, soit pour poser des actes et travaux soumis à permis (par ex. abattre des murs porteurs) au sein de l’immeuble qui accueillera les smartliving.

L’installation d’un smartliving dans un studio ou appartement qui dispose déjà d’une existence légale échappe évidemment à l’exigence de permis d’urbanisme, au titre d’une création de logement[2], dans la mesure où il s’agit toujours d’un seul et même logement.

Les fonctions du logement et de l’habitat ne sont pas démultipliées (comme cela peut être le cas pour le co-living si chaque chambre contient outre un coin pour dormir, une cuisine, un coin douche et un wc).

Dans une telle situation, un permis ne peut pas non plus être requis au titre d’un changement de destination[3] (il s’agit toujours de logement) ou d’utilisation (à Bruxelles, il ne s’agit pas non plus d’une des modifications d’utilisation soumises à permis d’urbanisme en vertu de l’Arrêté du Gouvernement de la région de Bruxelles-capitale du 12 décembre 2002)[4].

Bien entendu, la seule reconnaissance des unités de smartliving ne suffit pas.

C’est tout le projet (notamment les parties communes externes aux logements) qui devra être reflété dans la situation de droit (plans cachetés par l’administration), ce qui impliquera presque systématiquement l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme.

Normes de salubrité et d’habitabilité

On sait que les normes de salubrité doivent être respectées pour la mise en location de tout logement. De telles exigences sont prévues au niveau fédéral et dans chacune des trois régions[5].

La location de logements aménagés en smartliving n’y échappe évidemment pas.

A Bruxelles, certaines normes, dites d’habitabilité, sont consignées au titre II du RRU[6].

Ces règles, bien plus sévères que les normes « élémentaires » de salubrité, sont variées.

Elles portent sur la superficie minimale de l’habitation et son volume (hauteur sous plafond)[7], le confort et l’hygiène (salle d’eau, WC, cuisine, éclairement naturel, vue et ventilation)[8] et les équipements (raccordements à l’eau, l’électricité et le cas échéant au gaz, réseau d’égouttage)[9].

Le RRU comprend également des règles spécifiquement destinées aux « immeubles à logements multiples » (locaux de services obligatoires[10], parkings privatifs[11], ascenseur[12], parlophones et systèmes d’ouverture des portes[13]), soit ceux où les projets de smartliving sont voués à s’implanter.

Ces règles sont impératives. Certains les qualifient d’ordre public[14], à raison.

L’article 1 définit le champ d’application du titre II du RRU.

Le § 3 dispose que les normes d’habitabilité s’appliquent aux :

« 1° aux actes et travaux relatifs à un immeuble neuf ; 2° aux actes et travaux relatifs à une construction existante dans la mesure où ceux-ci ne visent pas au maintien de cette construction mais impliquent la construction d’une extension ou d’un étage supplémentaire, la modification du nombre de logements, la modification des destinations ou de leur répartition, ou la modification d’une caractéristique du logement (…) » .

En Région de Bruxelles-Capitale, les normes d’habitabilité prévues par le titre II du RRU, notamment celles qui concernent les immeubles à logements multiples, trouvent donc à s’appliquer aux immeubles où s’implantent les projets de smartliving[15] lorsqu’il s’agit notamment de :

  • Construire une extension ou un étage supplémentaire ;
  • Modifier (augmenter ou diminuer) le nombre d’unités de logements (par exemple, diviser un appartement 2 chambres en deux flats 1 chambre) ;
  • Modifier la répartition des unités de logements au sein de l’immeuble (par exemple, transformer un appartement côté rue et un appartement côté jardin en deux appartements traversants pour gagner en luminosité) ;
  • Modifier la destination d’un niveau (par exemple installer un restaurant, soit de l’HoReCA, dans un plateau de bureau).

L’équivalente du RRU, en Région wallonne, est le Guide régional d’urbanisme (« GRU »).

Ses prescriptions sont néanmoins spécifiques et leur application localisée.

Mais surtout, ce texte contient des normes (valeur réglementaire) et des indications (valeur indicative) urbanistiques.

Il s’agit donc d’un instrument hybride, contrairement au RRU (valeur entièrement règlementaire).

Sécurité-incendie

Comme on vient de l’évoquer, en règle, la réalisation d’un projet de smartliving au sein d’un immeuble exigera l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme et les normes d’habitabilité devront être rencontrées.

Durant l’instruction de la demande de permis, les pompiers vont être consultés et, après la délivrance du permis, chargés d’une visite de contrôle après exécution des travaux à réaliser.

En effet, la zone de secours (par ex. à Bruxelles le SIAMU) est tenue de procéder, à la demande du bourgmestre au contrôle de l’application des mesures prescrites par les lois et les règlements relatifs à la prévention des incendies et explosions. Les zones de secours peuvent sensibiliser, fournir des avis et exercer des contrôles[16].

Le permis ne peut être délivré en l’absence d’avis du SIAMU, sauf cas de dispense (voy. l’AGB du 18 octobre 2018 déterminant les actes et travaux soumis à permis d’urbanisme dispensés de l’avis préalable, de la visite de contrôle et de l’attestation de conformité du Service Incendie et d’Aide médicale urgente[17]).

Le respect de l’avis du SIAMU constitue une condition du permis d’urbanisme (art. 193 du CoBAT).

Après l’exécution des travaux imposés dans l’avis des pompiers, la visite est donc organisée par la zone qui devra examiner la conformité aux règles applicables en matière de sécurité-incendie.

Il faut surtout avoir égard à l’arrêté royal du 7 juillet 1994 « fixant les normes de base en matière de prévention contre l’incendie et l’explosion, auxquelles les bâtiments doivent satisfaire »[18].

Selon l’article 1 de cet arrêté, les spécifications techniques qui figurent dans ses annexes sont d’application aux bâtiments à construire ainsi qu’aux extensions aux bâtiments existants, en ce qui concerne la seule extension néanmoins.

Les normes de base ne sont pas d’application aux bâtiments existants en tant que tels (mais applicables à leurs extensions).

On entend par « bâtiments existants » :

  • Les bâtiments élevés et moyens, pour lesquels la demande de permis de bâtir a été introduite avant le 26 mai 1995 ;
  • Les bâtiments bas pour lesquels la demande de permis de bâtir a été introduite avant le 1er janvier 1998.

Selon l’article 2, les normes techniques (reprises dans les annexes de l’arrêté) s’appliquent indépendamment de la destination du bâtiment (en l’occurrence, immeuble de logement ou mixte).

Précisons aussi qu’un règlement communal ou régional peut édicter des prescriptions spécifiques en matière de sécurité incendie.

La photo : une rehausse, pas particulièrement heureuse, boulevard Général Jacques à Ixelles. Le boulevard a été construit en 1875 avec les casernes et un champ de manœuvres devenu aujourd’hui la VUB. L’endroit est resté longtemps un lieu abritant des glacières.


[1] Dans un co-living néanmoins, les espaces privatifs sont souvent constitués de chambres avec salle d’eau (coin douche) et wc.

[2]Art. 98, § 1er, 12°, du CoBAT (Région de Bruxelles-Capitale) et art. D.IV.4, al. 1, 6°, du CoDT (Région wallonne).

[3] Art. 98, § 1er, 5°, du CoBAT (Région de Bruxelles-Capitale) et art. D.IV.4, al. 1, 7°, al. 3, et art. R.IV.4-1, du CoDT (Région wallonne).

[4] Voy. l’Arrêté du Gouvernement du 12 décembre 2002 énumérant de manière limitative, les différents changements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme (M.B. du 20 janvier 2003, entré en vigueur le même jour) .

[5] Au fédéral, voy. l’art. 2, § 1er, al. 1er, de la section 2 (« Des règles particulières aux baux de résidence principale du preneur ») du Chapitre II (« Du louage des choses ») du titre VIII (« Du contrat de louage ») du Livre III (« Des différentes manières dont on acquiert la propriété »), introduit par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, M.B. 22 février 1991, de même que l’arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, M.B. 21 août 1997. En Région wallonne, voy. l’art. 3 du CWLHD et l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l’article 1er, 19° à 22° bis, du CWLHD, M.B. 30 octobre 2007. A Bruxelles, voy. l’art. 4 du Code bruxellois du logement et l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, M.B. 19 septembre 2003. En la Région flamande, voy. l’art. 5 du Code flamand du logement, ainsi que l’arrêté du Gouvernement flamand du 12 juillet 2013 portant les normes de qualité et de sécurité pour habitations, M.B. 1er août 2013.

[6] Voy. l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 novembre 2006 arrêtant les titres Ier à VIII du Règlement régional d’urbanisme applicable à tout le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, M.B. 19 décembre 2006.

[7] Voy. le Chapitre II du titre II du RRU.

[8] Voy. le Chapitre III du titre II du RRU.

[9] Voy. les art. 13 à 14 du titre II du RRU.

[10] Il s’agit de locaux destinés à entreposés les ordures ménagères, les vélos et poussettes et le matériel de nettoyage. Voy. le Chapitre V du titre II du RRU.

[11] Voy. le Chapitre III du titre VIII du RRU. Celui-ci s’applique « lors de la construction ou reconstruction de tout immeuble à logements multiples. Il ne s’applique pas aux actes et travaux relatifs à une construction

existante, même en cas de changement de destination ou de changement du nombre de logements » (art. 5).

[12] Voy. l’art. 15 du titre II du RRU.

[13] Voy. l’art. 13, § 2, du titre II du RRU.

[14] N. Bernard, « L’annulation du bail portant sur une habitation en infraction urbanistique », note sous Civ. Bruxelles, 30 juin 2011, R.G.D.C., 2013, p. 246.

[15] En revanche, en Région wallonne, aucune des prescriptions du Guide régional d’urbanisme (ou « GRU ») ne semble s’appliquer à la colocation.

[16] Voy. les articles 176 et 177 de la loi du 15 mai 2007 relative à la sécurité civile.

[17] M.B. 29 octobre 2018, entré en vigueur le 1er janvier 2019.

[18] M.B. 26 avril 1995. Cet A.R. a été modifié par l’arrêté royal du 7 décembre 2016 (M.B. 18 janvier 2017, entré en vigueur le 1er avril 2017).

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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