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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (III)

Terminons les règles relatives au bail de droit commun, plus particulièrement le sort du preneur expulsé par l’acquéreur car son bail n’a pas date certaine.

On a vu que si le bail contient une faculté d’expulsion au profit de l’acquéreur (ou du bailleur), ce dernier doit respecter un préavis (art. 1748 du Code civil) et le bailleur doit payer une indemnité correspondante (art. 1745 et 1747). La loi présume en effet que le preneur n’aurait pas consenti à une réserve d’expulsion s’il n’était pas assuré d’une indemnité et d’un délai (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, 3ième éd., Bruylant, Bruxelles, 1972, p. 798).

La question se pose de savoir si, en dehors du cas où il existe une clause réservant la faculté d’expulsion en cas d’aliénation, le preneur peut être indemnisé des suites de l’expulsion lorsque son bail n’a pas date certaine.

La doctrine était partagée. Monsieur De Page enseignait que le preneur trouvait dans la loi le moyen de se prémunir de l’expulsion, en enregistrant son bail. Il ne fallait donc pas sanctionner le bailleur en cas d’expulsion, même si le bailleur est tenu d’assurer la jouissance du preneur. Ce n’est, dit l’illustre auteur, que lorsque le bail est verbal, et que le preneur ne peut dès lors l’enregistrer, que le bailleur devrait indemniser l’expulsion.

Cette thèse n’a pas été retenue par la jurisprudence. Dans un arrêt du 19 octobre 1990, la Cour de cassation s’exprime comme suit : « attendu qu’en vertu de l’article 1719, 3°, du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail; que cette obligation implique que, lorsqu’il aliène le bien volontairement, le bailleur est tenu d’imposer à l’acquéreur l’obligation de respecter le bail en cours; que la circonstance que le bail n’a pas de date certaine à l’époque de l’aliénation n’y fait pas obstacle; » La doctrine approuve cette solution (B. Louveau, « Le droit du bail, régime général », De Boeck, Bruxelles, 1993, p. 283).

Le bailleur a donc tout intérêt à faire stipuler dans la vente une clause assurant le service du bail. En effet, soit le bail n’a pas date certaine et le preneur est expulsé auquel cas le bailleur doit l’indemniser. Soit le bail a date certaine et l’acquéreur qui n’a pas été mis au courant peut demander réparation de l’éviction de la jouissance du bien.

L’article 1743 du Code civil assure donc l’opposabilité à l’acquéreur du bail ayant date certaine, mais ce n’est pas toujours suffisant. L’acquéreur ne doit être tenu que des baux auxquels il doit normalement s’attendre, c’est-à-dire aux baux ne dépassant pas neuf années. Il faut prémunir l’acquéreur contre toute situation anormale.

C’est pourquoi, l’article 1er, alinéa 2, de la loi hypothécaire prévoit que les baux excédant neuf années ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer  seront transcrits dans les registres de la conservation des hypothèques.

La sanction du défaut de transcription est que la durée du bail sera réduite à neuf ans. Cela signifie que le bail de longue durée doit d’abord être opposable à l’acquéreur, par l’enregistrement. Ensuite, s’il est opposable, sa durée doit l’être aussi, par la transcription.

Notons qu’un bail transcrit est forcément opposable car il est reçu par notaire (art. 2 L.H.), ce qui lui donne date certaine (art. 1328 du Code civil et art. 19, 1°, C. enreg.).

On examinera dans les articles suivants les dispositions spécifiques relatives au bail à ferme, au bail commercial et au bail de résidence principale.

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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