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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (III)

Terminons les règles relatives au bail de droit commun, plus particulièrement le sort du preneur expulsé par l’acquéreur car son bail n’a pas date certaine.

On a vu que si le bail contient une faculté d’expulsion au profit de l’acquéreur (ou du bailleur), ce dernier doit respecter un préavis (art. 1748 du Code civil) et le bailleur doit payer une indemnité correspondante (art. 1745 et 1747). La loi présume en effet que le preneur n’aurait pas consenti à une réserve d’expulsion s’il n’était pas assuré d’une indemnité et d’un délai (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, 3ième éd., Bruylant, Bruxelles, 1972, p. 798).

La question se pose de savoir si, en dehors du cas où il existe une clause réservant la faculté d’expulsion en cas d’aliénation, le preneur peut être indemnisé des suites de l’expulsion lorsque son bail n’a pas date certaine.

La doctrine était partagée. Monsieur De Page enseignait que le preneur trouvait dans la loi le moyen de se prémunir de l’expulsion, en enregistrant son bail. Il ne fallait donc pas sanctionner le bailleur en cas d’expulsion, même si le bailleur est tenu d’assurer la jouissance du preneur. Ce n’est, dit l’illustre auteur, que lorsque le bail est verbal, et que le preneur ne peut dès lors l’enregistrer, que le bailleur devrait indemniser l’expulsion.

Cette thèse n’a pas été retenue par la jurisprudence. Dans un arrêt du 19 octobre 1990, la Cour de cassation s’exprime comme suit : « attendu qu’en vertu de l’article 1719, 3°, du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail; que cette obligation implique que, lorsqu’il aliène le bien volontairement, le bailleur est tenu d’imposer à l’acquéreur l’obligation de respecter le bail en cours; que la circonstance que le bail n’a pas de date certaine à l’époque de l’aliénation n’y fait pas obstacle; » La doctrine approuve cette solution (B. Louveau, « Le droit du bail, régime général », De Boeck, Bruxelles, 1993, p. 283).

Le bailleur a donc tout intérêt à faire stipuler dans la vente une clause assurant le service du bail. En effet, soit le bail n’a pas date certaine et le preneur est expulsé auquel cas le bailleur doit l’indemniser. Soit le bail a date certaine et l’acquéreur qui n’a pas été mis au courant peut demander réparation de l’éviction de la jouissance du bien.

L’article 1743 du Code civil assure donc l’opposabilité à l’acquéreur du bail ayant date certaine, mais ce n’est pas toujours suffisant. L’acquéreur ne doit être tenu que des baux auxquels il doit normalement s’attendre, c’est-à-dire aux baux ne dépassant pas neuf années. Il faut prémunir l’acquéreur contre toute situation anormale.

C’est pourquoi, l’article 1er, alinéa 2, de la loi hypothécaire prévoit que les baux excédant neuf années ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer  seront transcrits dans les registres de la conservation des hypothèques.

La sanction du défaut de transcription est que la durée du bail sera réduite à neuf ans. Cela signifie que le bail de longue durée doit d’abord être opposable à l’acquéreur, par l’enregistrement. Ensuite, s’il est opposable, sa durée doit l’être aussi, par la transcription.

Notons qu’un bail transcrit est forcément opposable car il est reçu par notaire (art. 2 L.H.), ce qui lui donne date certaine (art. 1328 du Code civil et art. 19, 1°, C. enreg.).

On examinera dans les articles suivants les dispositions spécifiques relatives au bail à ferme, au bail commercial et au bail de résidence principale.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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