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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (III)

Terminons les règles relatives au bail de droit commun, plus particulièrement le sort du preneur expulsé par l’acquéreur car son bail n’a pas date certaine.

On a vu que si le bail contient une faculté d’expulsion au profit de l’acquéreur (ou du bailleur), ce dernier doit respecter un préavis (art. 1748 du Code civil) et le bailleur doit payer une indemnité correspondante (art. 1745 et 1747). La loi présume en effet que le preneur n’aurait pas consenti à une réserve d’expulsion s’il n’était pas assuré d’une indemnité et d’un délai (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, 3ième éd., Bruylant, Bruxelles, 1972, p. 798).

La question se pose de savoir si, en dehors du cas où il existe une clause réservant la faculté d’expulsion en cas d’aliénation, le preneur peut être indemnisé des suites de l’expulsion lorsque son bail n’a pas date certaine.

La doctrine était partagée. Monsieur De Page enseignait que le preneur trouvait dans la loi le moyen de se prémunir de l’expulsion, en enregistrant son bail. Il ne fallait donc pas sanctionner le bailleur en cas d’expulsion, même si le bailleur est tenu d’assurer la jouissance du preneur. Ce n’est, dit l’illustre auteur, que lorsque le bail est verbal, et que le preneur ne peut dès lors l’enregistrer, que le bailleur devrait indemniser l’expulsion.

Cette thèse n’a pas été retenue par la jurisprudence. Dans un arrêt du 19 octobre 1990, la Cour de cassation s’exprime comme suit : « attendu qu’en vertu de l’article 1719, 3°, du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail; que cette obligation implique que, lorsqu’il aliène le bien volontairement, le bailleur est tenu d’imposer à l’acquéreur l’obligation de respecter le bail en cours; que la circonstance que le bail n’a pas de date certaine à l’époque de l’aliénation n’y fait pas obstacle; » La doctrine approuve cette solution (B. Louveau, « Le droit du bail, régime général », De Boeck, Bruxelles, 1993, p. 283).

Le bailleur a donc tout intérêt à faire stipuler dans la vente une clause assurant le service du bail. En effet, soit le bail n’a pas date certaine et le preneur est expulsé auquel cas le bailleur doit l’indemniser. Soit le bail a date certaine et l’acquéreur qui n’a pas été mis au courant peut demander réparation de l’éviction de la jouissance du bien.

L’article 1743 du Code civil assure donc l’opposabilité à l’acquéreur du bail ayant date certaine, mais ce n’est pas toujours suffisant. L’acquéreur ne doit être tenu que des baux auxquels il doit normalement s’attendre, c’est-à-dire aux baux ne dépassant pas neuf années. Il faut prémunir l’acquéreur contre toute situation anormale.

C’est pourquoi, l’article 1er, alinéa 2, de la loi hypothécaire prévoit que les baux excédant neuf années ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer  seront transcrits dans les registres de la conservation des hypothèques.

La sanction du défaut de transcription est que la durée du bail sera réduite à neuf ans. Cela signifie que le bail de longue durée doit d’abord être opposable à l’acquéreur, par l’enregistrement. Ensuite, s’il est opposable, sa durée doit l’être aussi, par la transcription.

Notons qu’un bail transcrit est forcément opposable car il est reçu par notaire (art. 2 L.H.), ce qui lui donne date certaine (art. 1328 du Code civil et art. 19, 1°, C. enreg.).

On examinera dans les articles suivants les dispositions spécifiques relatives au bail à ferme, au bail commercial et au bail de résidence principale.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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