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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le dol de l’acheteur

On envisage généralement le dol dans la négociation de la vente immobilière dans le chef du vendeur.

Il est vrai que l’article 1602 Code civil dispose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige », mais le fait qu’une pareille obligation n’existe  pas à charge de l’acheteur, ne signifie pas que ce dernier ne puisse se rendre coupable de réticence dolosive.

L’acheteur qui trompe le vendeur commet un dol. L’article 1116 Code civil ne limite pas le dol au seul vendeur.

Ce sera le cas lorsque l’acheteur ne révèle volontairement pas un élément qui aurait certainement influencé le consentement du vendeur.

La Cour de cassation française nous donne un exemple de dol de l’acheteur, en jugeant que le vendeur doit être informé par l’acheteur du fait que le terrain vendu va devenir constructible.

« Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, si M. X. avait eu connaissance de la note de renseignement d’urbanisme annexée à l’acte de vente, M. Y, de par ses fonctions de maire et ses participations aux réunions du conseil municipal, avait une parfaite connaissance de la révision en cours du plan d’occupation des sols et notamment du fait que le bien acheté allait devenir constructible, la cour d’appel a pu en déduire qu’en s’abstenant de révéler au vendeur l’état d’avancement de cette procédure de révision et ses conséquences prévisibles sur le prix du bien, les acquéreurs avaient commis un manquement à leur obligation de contracter de bonne foi et que leur responsabilité pour dol était engagée ; »

(Cass. Fr.,  3ième chambre civile, 29 janvier 2013, www.legifrance.com).

Selon la Cour de cassation belge, la réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol au sens de l’article 1116 du Code civil lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Le dol visé à cette disposition implique toutefois qu’un contractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat aux conditions convenues (Cass., 17 février 2012, rôle n° C.10.0323.F, www.juridat.be).

Le fait de se taire ne constitue en principe pas une manœuvre ou un artifice  sauf lorsqu’il s’agit d’un « silence qualifié » pour reprendre l’expression du Prof. Foriers.

Ce silence qualifié suppose que la partie coupable ait eu l’obligation de parler résultant soit de la loi, soit de sa qualité de professionnel, soit des circonstances, soit enfin du devoir de répondre aux questions posées.

Il s’agit en définitive de l’application des principes de l’exécution de bonne foi et du devoir de loyauté (P. A. Foriers, « Dol par réticence dolosive et erreur inexcusable », in Liber Amicorum Michel Coipel, Bruxelles, Kluwer, 2004, p. 315 à 324).

Ce silence qualifié se caractérise donc par la volonté de tromper. Cela ne doit pas être confondu avec le dolus bonus (boniment ou dol admissible) ni avec le défaut d’information non malicieux, procédant du registre de l’erreur et non du dol.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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