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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le dol de l’acheteur

On envisage généralement le dol dans la négociation de la vente immobilière dans le chef du vendeur.

Il est vrai que l’article 1602 Code civil dispose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige », mais le fait qu’une pareille obligation n’existe  pas à charge de l’acheteur, ne signifie pas que ce dernier ne puisse se rendre coupable de réticence dolosive.

L’acheteur qui trompe le vendeur commet un dol. L’article 1116 Code civil ne limite pas le dol au seul vendeur.

Ce sera le cas lorsque l’acheteur ne révèle volontairement pas un élément qui aurait certainement influencé le consentement du vendeur.

La Cour de cassation française nous donne un exemple de dol de l’acheteur, en jugeant que le vendeur doit être informé par l’acheteur du fait que le terrain vendu va devenir constructible.

« Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, si M. X. avait eu connaissance de la note de renseignement d’urbanisme annexée à l’acte de vente, M. Y, de par ses fonctions de maire et ses participations aux réunions du conseil municipal, avait une parfaite connaissance de la révision en cours du plan d’occupation des sols et notamment du fait que le bien acheté allait devenir constructible, la cour d’appel a pu en déduire qu’en s’abstenant de révéler au vendeur l’état d’avancement de cette procédure de révision et ses conséquences prévisibles sur le prix du bien, les acquéreurs avaient commis un manquement à leur obligation de contracter de bonne foi et que leur responsabilité pour dol était engagée ; »

(Cass. Fr.,  3ième chambre civile, 29 janvier 2013, www.legifrance.com).

Selon la Cour de cassation belge, la réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol au sens de l’article 1116 du Code civil lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Le dol visé à cette disposition implique toutefois qu’un contractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat aux conditions convenues (Cass., 17 février 2012, rôle n° C.10.0323.F, www.juridat.be).

Le fait de se taire ne constitue en principe pas une manœuvre ou un artifice  sauf lorsqu’il s’agit d’un « silence qualifié » pour reprendre l’expression du Prof. Foriers.

Ce silence qualifié suppose que la partie coupable ait eu l’obligation de parler résultant soit de la loi, soit de sa qualité de professionnel, soit des circonstances, soit enfin du devoir de répondre aux questions posées.

Il s’agit en définitive de l’application des principes de l’exécution de bonne foi et du devoir de loyauté (P. A. Foriers, « Dol par réticence dolosive et erreur inexcusable », in Liber Amicorum Michel Coipel, Bruxelles, Kluwer, 2004, p. 315 à 324).

Ce silence qualifié se caractérise donc par la volonté de tromper. Cela ne doit pas être confondu avec le dolus bonus (boniment ou dol admissible) ni avec le défaut d’information non malicieux, procédant du registre de l’erreur et non du dol.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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