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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le dol de l’acheteur

On envisage généralement le dol dans la négociation de la vente immobilière dans le chef du vendeur.

Il est vrai que l’article 1602 Code civil dispose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige », mais le fait qu’une pareille obligation n’existe  pas à charge de l’acheteur, ne signifie pas que ce dernier ne puisse se rendre coupable de réticence dolosive.

L’acheteur qui trompe le vendeur commet un dol. L’article 1116 Code civil ne limite pas le dol au seul vendeur.

Ce sera le cas lorsque l’acheteur ne révèle volontairement pas un élément qui aurait certainement influencé le consentement du vendeur.

La Cour de cassation française nous donne un exemple de dol de l’acheteur, en jugeant que le vendeur doit être informé par l’acheteur du fait que le terrain vendu va devenir constructible.

« Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, si M. X. avait eu connaissance de la note de renseignement d’urbanisme annexée à l’acte de vente, M. Y, de par ses fonctions de maire et ses participations aux réunions du conseil municipal, avait une parfaite connaissance de la révision en cours du plan d’occupation des sols et notamment du fait que le bien acheté allait devenir constructible, la cour d’appel a pu en déduire qu’en s’abstenant de révéler au vendeur l’état d’avancement de cette procédure de révision et ses conséquences prévisibles sur le prix du bien, les acquéreurs avaient commis un manquement à leur obligation de contracter de bonne foi et que leur responsabilité pour dol était engagée ; »

(Cass. Fr.,  3ième chambre civile, 29 janvier 2013, www.legifrance.com).

Selon la Cour de cassation belge, la réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol au sens de l’article 1116 du Code civil lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Le dol visé à cette disposition implique toutefois qu’un contractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat aux conditions convenues (Cass., 17 février 2012, rôle n° C.10.0323.F, www.juridat.be).

Le fait de se taire ne constitue en principe pas une manœuvre ou un artifice  sauf lorsqu’il s’agit d’un « silence qualifié » pour reprendre l’expression du Prof. Foriers.

Ce silence qualifié suppose que la partie coupable ait eu l’obligation de parler résultant soit de la loi, soit de sa qualité de professionnel, soit des circonstances, soit enfin du devoir de répondre aux questions posées.

Il s’agit en définitive de l’application des principes de l’exécution de bonne foi et du devoir de loyauté (P. A. Foriers, « Dol par réticence dolosive et erreur inexcusable », in Liber Amicorum Michel Coipel, Bruxelles, Kluwer, 2004, p. 315 à 324).

Ce silence qualifié se caractérise donc par la volonté de tromper. Cela ne doit pas être confondu avec le dolus bonus (boniment ou dol admissible) ni avec le défaut d’information non malicieux, procédant du registre de l’erreur et non du dol.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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