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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le dol de l’acheteur

On envisage généralement le dol dans la négociation de la vente immobilière dans le chef du vendeur.

Il est vrai que l’article 1602 Code civil dispose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige », mais le fait qu’une pareille obligation n’existe  pas à charge de l’acheteur, ne signifie pas que ce dernier ne puisse se rendre coupable de réticence dolosive.

L’acheteur qui trompe le vendeur commet un dol. L’article 1116 Code civil ne limite pas le dol au seul vendeur.

Ce sera le cas lorsque l’acheteur ne révèle volontairement pas un élément qui aurait certainement influencé le consentement du vendeur.

La Cour de cassation française nous donne un exemple de dol de l’acheteur, en jugeant que le vendeur doit être informé par l’acheteur du fait que le terrain vendu va devenir constructible.

« Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, si M. X. avait eu connaissance de la note de renseignement d’urbanisme annexée à l’acte de vente, M. Y, de par ses fonctions de maire et ses participations aux réunions du conseil municipal, avait une parfaite connaissance de la révision en cours du plan d’occupation des sols et notamment du fait que le bien acheté allait devenir constructible, la cour d’appel a pu en déduire qu’en s’abstenant de révéler au vendeur l’état d’avancement de cette procédure de révision et ses conséquences prévisibles sur le prix du bien, les acquéreurs avaient commis un manquement à leur obligation de contracter de bonne foi et que leur responsabilité pour dol était engagée ; »

(Cass. Fr.,  3ième chambre civile, 29 janvier 2013, www.legifrance.com).

Selon la Cour de cassation belge, la réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol au sens de l’article 1116 du Code civil lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Le dol visé à cette disposition implique toutefois qu’un contractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat aux conditions convenues (Cass., 17 février 2012, rôle n° C.10.0323.F, www.juridat.be).

Le fait de se taire ne constitue en principe pas une manœuvre ou un artifice  sauf lorsqu’il s’agit d’un « silence qualifié » pour reprendre l’expression du Prof. Foriers.

Ce silence qualifié suppose que la partie coupable ait eu l’obligation de parler résultant soit de la loi, soit de sa qualité de professionnel, soit des circonstances, soit enfin du devoir de répondre aux questions posées.

Il s’agit en définitive de l’application des principes de l’exécution de bonne foi et du devoir de loyauté (P. A. Foriers, « Dol par réticence dolosive et erreur inexcusable », in Liber Amicorum Michel Coipel, Bruxelles, Kluwer, 2004, p. 315 à 324).

Ce silence qualifié se caractérise donc par la volonté de tromper. Cela ne doit pas être confondu avec le dolus bonus (boniment ou dol admissible) ni avec le défaut d’information non malicieux, procédant du registre de l’erreur et non du dol.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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