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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le dol de l’acheteur

On envisage généralement le dol dans la négociation de la vente immobilière dans le chef du vendeur.

Il est vrai que l’article 1602 Code civil dispose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige », mais le fait qu’une pareille obligation n’existe  pas à charge de l’acheteur, ne signifie pas que ce dernier ne puisse se rendre coupable de réticence dolosive.

L’acheteur qui trompe le vendeur commet un dol. L’article 1116 Code civil ne limite pas le dol au seul vendeur.

Ce sera le cas lorsque l’acheteur ne révèle volontairement pas un élément qui aurait certainement influencé le consentement du vendeur.

La Cour de cassation française nous donne un exemple de dol de l’acheteur, en jugeant que le vendeur doit être informé par l’acheteur du fait que le terrain vendu va devenir constructible.

« Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, si M. X. avait eu connaissance de la note de renseignement d’urbanisme annexée à l’acte de vente, M. Y, de par ses fonctions de maire et ses participations aux réunions du conseil municipal, avait une parfaite connaissance de la révision en cours du plan d’occupation des sols et notamment du fait que le bien acheté allait devenir constructible, la cour d’appel a pu en déduire qu’en s’abstenant de révéler au vendeur l’état d’avancement de cette procédure de révision et ses conséquences prévisibles sur le prix du bien, les acquéreurs avaient commis un manquement à leur obligation de contracter de bonne foi et que leur responsabilité pour dol était engagée ; »

(Cass. Fr.,  3ième chambre civile, 29 janvier 2013, www.legifrance.com).

Selon la Cour de cassation belge, la réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol au sens de l’article 1116 du Code civil lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Le dol visé à cette disposition implique toutefois qu’un contractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat aux conditions convenues (Cass., 17 février 2012, rôle n° C.10.0323.F, www.juridat.be).

Le fait de se taire ne constitue en principe pas une manœuvre ou un artifice  sauf lorsqu’il s’agit d’un « silence qualifié » pour reprendre l’expression du Prof. Foriers.

Ce silence qualifié suppose que la partie coupable ait eu l’obligation de parler résultant soit de la loi, soit de sa qualité de professionnel, soit des circonstances, soit enfin du devoir de répondre aux questions posées.

Il s’agit en définitive de l’application des principes de l’exécution de bonne foi et du devoir de loyauté (P. A. Foriers, « Dol par réticence dolosive et erreur inexcusable », in Liber Amicorum Michel Coipel, Bruxelles, Kluwer, 2004, p. 315 à 324).

Ce silence qualifié se caractérise donc par la volonté de tromper. Cela ne doit pas être confondu avec le dolus bonus (boniment ou dol admissible) ni avec le défaut d’information non malicieux, procédant du registre de l’erreur et non du dol.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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