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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Abattement sur immeuble mixte ?

Un abattement sur la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel est accordé, en Région de Bruxelles-Capitale, à certaines conditions.

Il doit s’agit d’un achat de la totalité en pleine propriété, par une ou plusieurs personnes physiques, d’un immeuble situé dans la Région, affecté ou destiné à l’habitation.

L’acheteur ne peut être déjà plein propriétaire d’une habitation et il doit s’engager à établir sa résidence dans cet immeuble dans les deux ans de l’enregistrement de l’acte d’achat, et à y maintenir sa résidence pendant cinq ans.

Que se passe-t-il lorsqu’une personne envisage d’acquérir un immeuble mixte (logement et professionnel) ou un immeuble de rapport qui serait destiné à recevoir l’habitation du propriétaire et à être loué à des tiers pour le reste ?

L’abattement est-il exclu en ce cas, ou doit-il être proportionnel à la partie réellement habitée par l’acquéreur ou encore suffit-il que le bien reçoive le logement du primo acquéreur ?

Une condition de l’abattement est qu’il doit s’agir d’un immeuble affecté ou destiné à l’habitation, ce qui est logique puisque l’acquéreur doit y établir sa résidence principale et l’y maintenir pendant cinq ans.

Mais l’article 46bis C. Enreg. ne pose pas d’autre conditions concernant l’immeuble.

Ainsi, le bénéfice de l’abattement peut être obtenu lors de l’achat d’un immeuble bâti non encore affecté à l’habitation, mais acquis par l’acheteur pour être transformé en habitation.

De même, il n’est pas requis que l’immeuble soit entièrement affecté ou destiné à l’habitation pour bénéficier de l’abattement.

Si l’immeuble est destiné partiellement à l’habitation et partiellement à un autre usage (bureau ou location à des tiers), le bénéfice de l’abattement est acquis.

Et en ce cas, la base imposable ne doit pas être ventilée entre la partie habitation et le reste.

Circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003.

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Attestation d’assurance

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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