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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Abattement sur immeuble mixte ?

Un abattement sur la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel est accordé, en Région de Bruxelles-Capitale, à certaines conditions.

Il doit s’agit d’un achat de la totalité en pleine propriété, par une ou plusieurs personnes physiques, d’un immeuble situé dans la Région, affecté ou destiné à l’habitation.

L’acheteur ne peut être déjà plein propriétaire d’une habitation et il doit s’engager à établir sa résidence dans cet immeuble dans les deux ans de l’enregistrement de l’acte d’achat, et à y maintenir sa résidence pendant cinq ans.

Que se passe-t-il lorsqu’une personne envisage d’acquérir un immeuble mixte (logement et professionnel) ou un immeuble de rapport qui serait destiné à recevoir l’habitation du propriétaire et à être loué à des tiers pour le reste ?

L’abattement est-il exclu en ce cas, ou doit-il être proportionnel à la partie réellement habitée par l’acquéreur ou encore suffit-il que le bien reçoive le logement du primo acquéreur ?

Une condition de l’abattement est qu’il doit s’agir d’un immeuble affecté ou destiné à l’habitation, ce qui est logique puisque l’acquéreur doit y établir sa résidence principale et l’y maintenir pendant cinq ans.

Mais l’article 46bis C. Enreg. ne pose pas d’autre conditions concernant l’immeuble.

Ainsi, le bénéfice de l’abattement peut être obtenu lors de l’achat d’un immeuble bâti non encore affecté à l’habitation, mais acquis par l’acheteur pour être transformé en habitation.

De même, il n’est pas requis que l’immeuble soit entièrement affecté ou destiné à l’habitation pour bénéficier de l’abattement.

Si l’immeuble est destiné partiellement à l’habitation et partiellement à un autre usage (bureau ou location à des tiers), le bénéfice de l’abattement est acquis.

Et en ce cas, la base imposable ne doit pas être ventilée entre la partie habitation et le reste.

Circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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