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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’assurance et la vente de l’immeuble

L’article 57 de la loi du 25 juin 1992 sur les assurances terrestres prévoit les dispositions suivantes en cas de cession entre vifs d’un immeuble assurée.

En cas de vente, l’assurance prend fin de plein droit trois mois après la date de passation de l’acte authentique.

Jusqu’à l’expiration de ce délai de trois mois, la garantie accordée au cédant est acquise au cessionnaire, sauf si ce dernier bénéficie d’une garantie résultant d’un autre contrat.

Un arrêt du 1er février 2013 de la Cour de cassation (rôle n° C.12.0272.N, www.juridat.be) apporte un éclairage utile à cette disposition.

Ainsi qu’il résulte des travaux parlementaires, cette disposition vise à maintenir la couverture d’assurance existant au moment de l’acte authentique de vente, durant trois mois, dans l’intérêt aussi bien du vendeur que de l’acquéreur.

Il en découle qu’une cessation du contrat d’assurance à la demande du vendeur preneur d’assurance, après la passation de l’acte authentique mais avant l’écoulement du délai de trois mois, ne peut être opposée à l’acheteur qui fait appel à la couverture d’assurance pour un sinistre survenu durant cette période.

Dans cette affaire, des époux avaient vendu leur maison par acte du 19 mai 2008. Ils résilièrent la police le 24 mai 2008.

Mais dans la nuit du 1er au 2 juin 2008, la maison fut ravagée par le feu. L’acheteur n’avait pas souscrit une autre police en vigueur à ce moment.

La Cour d’appel d’Anvers décida qu’en dépit de la résiliation de la police après l’acte, l’assureur était resté tenu de couvrir les risques en application de la disposition impérative de l’article 57 précité.

La Cour de cassation a considéré que, ce faisant, la Cour d’appel d’Anvers avait correctement jugé.

La Cour retient que l’article 57 est « dwingende », c’est-à-dire impérative. Il en résulte que les parties au contrat d’assurance ne peuvent y déroger.

La souscription immédiate d’une assurance par l’acquéreur est souvent imposée par la banque en cas de prêt hypothécaire.

En ce cas, dès que le bien est couvert par la police de l’acquéreur, celle du vendeur prend fin.

Le vendeur peut-il demander contribution à l’acquéreur au paiement de la prime durant les trois mois de couverture ?  Cette obligation n’est-elle pas sans objet puisque, de toute façon, la loi garantit cette couverture ?

L’article 57 régit seulement la durée de la police. Cette disposition n’interdit nullement que les parties se partagent le coût de la police.

De même, il est parfaitement licite de stipuler que l’acquéreur devra assurer le bien dans un délai plus court, auquel cas la police du vendeur prendra fin avant l’expiration du délai de trois mois et le vendeur pourra réclamer le prorata temporis à son assureur.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    PEREAUX #

    Reste tout de même à la compagnie du vendeur son recours contre l’occupant du bien qui a brûlé …

    MERCI pour vos articles

    mars 3, 2013

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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