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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’assurance et la vente de l’immeuble

L’article 57 de la loi du 25 juin 1992 sur les assurances terrestres prévoit les dispositions suivantes en cas de cession entre vifs d’un immeuble assurée.

En cas de vente, l’assurance prend fin de plein droit trois mois après la date de passation de l’acte authentique.

Jusqu’à l’expiration de ce délai de trois mois, la garantie accordée au cédant est acquise au cessionnaire, sauf si ce dernier bénéficie d’une garantie résultant d’un autre contrat.

Un arrêt du 1er février 2013 de la Cour de cassation (rôle n° C.12.0272.N, www.juridat.be) apporte un éclairage utile à cette disposition.

Ainsi qu’il résulte des travaux parlementaires, cette disposition vise à maintenir la couverture d’assurance existant au moment de l’acte authentique de vente, durant trois mois, dans l’intérêt aussi bien du vendeur que de l’acquéreur.

Il en découle qu’une cessation du contrat d’assurance à la demande du vendeur preneur d’assurance, après la passation de l’acte authentique mais avant l’écoulement du délai de trois mois, ne peut être opposée à l’acheteur qui fait appel à la couverture d’assurance pour un sinistre survenu durant cette période.

Dans cette affaire, des époux avaient vendu leur maison par acte du 19 mai 2008. Ils résilièrent la police le 24 mai 2008.

Mais dans la nuit du 1er au 2 juin 2008, la maison fut ravagée par le feu. L’acheteur n’avait pas souscrit une autre police en vigueur à ce moment.

La Cour d’appel d’Anvers décida qu’en dépit de la résiliation de la police après l’acte, l’assureur était resté tenu de couvrir les risques en application de la disposition impérative de l’article 57 précité.

La Cour de cassation a considéré que, ce faisant, la Cour d’appel d’Anvers avait correctement jugé.

La Cour retient que l’article 57 est « dwingende », c’est-à-dire impérative. Il en résulte que les parties au contrat d’assurance ne peuvent y déroger.

La souscription immédiate d’une assurance par l’acquéreur est souvent imposée par la banque en cas de prêt hypothécaire.

En ce cas, dès que le bien est couvert par la police de l’acquéreur, celle du vendeur prend fin.

Le vendeur peut-il demander contribution à l’acquéreur au paiement de la prime durant les trois mois de couverture ?  Cette obligation n’est-elle pas sans objet puisque, de toute façon, la loi garantit cette couverture ?

L’article 57 régit seulement la durée de la police. Cette disposition n’interdit nullement que les parties se partagent le coût de la police.

De même, il est parfaitement licite de stipuler que l’acquéreur devra assurer le bien dans un délai plus court, auquel cas la police du vendeur prendra fin avant l’expiration du délai de trois mois et le vendeur pourra réclamer le prorata temporis à son assureur.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. PEREAUX #

    Reste tout de même à la compagnie du vendeur son recours contre l’occupant du bien qui a brûlé …

    MERCI pour vos articles

    mars 3, 2013

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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