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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’assurance et la vente de l’immeuble

L’article 57 de la loi du 25 juin 1992 sur les assurances terrestres prévoit les dispositions suivantes en cas de cession entre vifs d’un immeuble assurée.

En cas de vente, l’assurance prend fin de plein droit trois mois après la date de passation de l’acte authentique.

Jusqu’à l’expiration de ce délai de trois mois, la garantie accordée au cédant est acquise au cessionnaire, sauf si ce dernier bénéficie d’une garantie résultant d’un autre contrat.

Un arrêt du 1er février 2013 de la Cour de cassation (rôle n° C.12.0272.N, www.juridat.be) apporte un éclairage utile à cette disposition.

Ainsi qu’il résulte des travaux parlementaires, cette disposition vise à maintenir la couverture d’assurance existant au moment de l’acte authentique de vente, durant trois mois, dans l’intérêt aussi bien du vendeur que de l’acquéreur.

Il en découle qu’une cessation du contrat d’assurance à la demande du vendeur preneur d’assurance, après la passation de l’acte authentique mais avant l’écoulement du délai de trois mois, ne peut être opposée à l’acheteur qui fait appel à la couverture d’assurance pour un sinistre survenu durant cette période.

Dans cette affaire, des époux avaient vendu leur maison par acte du 19 mai 2008. Ils résilièrent la police le 24 mai 2008.

Mais dans la nuit du 1er au 2 juin 2008, la maison fut ravagée par le feu. L’acheteur n’avait pas souscrit une autre police en vigueur à ce moment.

La Cour d’appel d’Anvers décida qu’en dépit de la résiliation de la police après l’acte, l’assureur était resté tenu de couvrir les risques en application de la disposition impérative de l’article 57 précité.

La Cour de cassation a considéré que, ce faisant, la Cour d’appel d’Anvers avait correctement jugé.

La Cour retient que l’article 57 est « dwingende », c’est-à-dire impérative. Il en résulte que les parties au contrat d’assurance ne peuvent y déroger.

La souscription immédiate d’une assurance par l’acquéreur est souvent imposée par la banque en cas de prêt hypothécaire.

En ce cas, dès que le bien est couvert par la police de l’acquéreur, celle du vendeur prend fin.

Le vendeur peut-il demander contribution à l’acquéreur au paiement de la prime durant les trois mois de couverture ?  Cette obligation n’est-elle pas sans objet puisque, de toute façon, la loi garantit cette couverture ?

L’article 57 régit seulement la durée de la police. Cette disposition n’interdit nullement que les parties se partagent le coût de la police.

De même, il est parfaitement licite de stipuler que l’acquéreur devra assurer le bien dans un délai plus court, auquel cas la police du vendeur prendra fin avant l’expiration du délai de trois mois et le vendeur pourra réclamer le prorata temporis à son assureur.

Commentaires

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  1. Avatar
    PEREAUX #

    Reste tout de même à la compagnie du vendeur son recours contre l’occupant du bien qui a brûlé …

    MERCI pour vos articles

    mars 3, 2013

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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