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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente avec réserve et réversion d’usufruit

Supposons une vente d’un immeuble situé en Belgique dans laquelle le vendeur se réserve l’usufruit viager, pour pouvoir continuer à y habiter.

Comme il vit avec sa compagne, il est prévu une clause de réversion de cet usufruit sur la tête de la compagne du vendeur. Au décès de celui-ci, l’usufruit qu’il s’était réservé sera exercé par sa compagne. Cela implique la condition suspensive de ce que la compagne lui survive.

La vente de l’immeuble avec réserve d’usufruit doit être imposée immédiatement au droit d’enregistrement en tenant compte de la valeur vénale de la pleine propriété de l’immeuble, comme le prévoit l’article 48 C. enreg.

La taxation se fera donc comme une vente de la pleine propriété.

Lorsque le vendeur décédera avant sa compagne et si celle-ci accepte la stipulation faite à son profit, la réversion d’usufruit donnera lieu à la perception du droit proportionnel (droit de vente ou droit de donation entre le vendeur et sa compagne), selon que la réversion s’opère à titre onéreux ou à titre gratuit.

La base imposable sera la valeur vénale de l’usufruit (et non de la pleine propriété) au décès du vendeur, selon le calcul de l’article 47 C. enreg. (le produit obtenu en multipliant la valeur locative par le coefficient déterminé par l’âge au jour de l’acte de la personne sur la tête de qui l’usufruit est constitué).

Pour résumer, la vente avec réserve d’usufruit est taxée comme une vente de la pleine propriété ; la réversion est taxée comme un nouvel usufruit.

Bref, cette figure est certainement une solution sur le plan civil mais n’est pas particulièrement intéressante sur le plan fiscal.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    nathalie Gilles-Delannoy #

    J’ai une question par rapport au sujet :
    – au divorce de mes parents, ceux-ci ont convenu que mon père garderait l’usufruit de 2 biens immobiliers et que mon frère et moi en devenions les nu-propriétaires;
    – au décès de mon père (survenu il y a quelques semaines), l’usufruit devrait, selon les conventions de divorce, revenir à ma mère
    – cette dernière ne désirant pas bénéficier de l’usufruit voudrait que nous devenions plein-propriétaires
    – il semblerait qu’elle doive faire une déclaration de réversion d’usufruit et payer des droits (enregistrement ? succession ?)
    – s’il s’agit effectivement de droits de succession, le taux risque d’être très élevés puisqu’ils sont devenus ‘étrangers’ aux yeux de la loi.

    Pourriez-vous m’éclairer sur ce sujet délicat.
    Merci d’avance

    mai 29, 2013
    • Avatar

      Impossible de vous répondre sans voir les conventions (clause de réversion n’est pas clause d’accroissement).

      mai 29, 2013
  2. Avatar

    Bonjour. Merci pour vos très bon articles.
    En cas de donation immobilière à mes enfants avec réserve d’usufruit à mon profit, je devrai donc déclarer la valeur vénale de ce bien sans pouvoir en défalquer la valeur de l’usufruit?

    juin 24, 2017
    • Avatar

      Oui, les droits d’enregistrement sont dussur la valeur de la pleine propriété tant pour la vente que pour la donation

      juillet 22, 2017

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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