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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente avec réserve et réversion d’usufruit

Supposons une vente d’un immeuble situé en Belgique dans laquelle le vendeur se réserve l’usufruit viager, pour pouvoir continuer à y habiter.

Comme il vit avec sa compagne, il est prévu une clause de réversion de cet usufruit sur la tête de la compagne du vendeur. Au décès de celui-ci, l’usufruit qu’il s’était réservé sera exercé par sa compagne. Cela implique la condition suspensive de ce que la compagne lui survive.

La vente de l’immeuble avec réserve d’usufruit doit être imposée immédiatement au droit d’enregistrement en tenant compte de la valeur vénale de la pleine propriété de l’immeuble, comme le prévoit l’article 48 C. enreg.

La taxation se fera donc comme une vente de la pleine propriété.

Lorsque le vendeur décédera avant sa compagne et si celle-ci accepte la stipulation faite à son profit, la réversion d’usufruit donnera lieu à la perception du droit proportionnel (droit de vente ou droit de donation entre le vendeur et sa compagne), selon que la réversion s’opère à titre onéreux ou à titre gratuit.

La base imposable sera la valeur vénale de l’usufruit (et non de la pleine propriété) au décès du vendeur, selon le calcul de l’article 47 C. enreg. (le produit obtenu en multipliant la valeur locative par le coefficient déterminé par l’âge au jour de l’acte de la personne sur la tête de qui l’usufruit est constitué).

Pour résumer, la vente avec réserve d’usufruit est taxée comme une vente de la pleine propriété ; la réversion est taxée comme un nouvel usufruit.

Bref, cette figure est certainement une solution sur le plan civil mais n’est pas particulièrement intéressante sur le plan fiscal.

Commentaires

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  1. nathalie Gilles-Delannoy #

    J’ai une question par rapport au sujet :
    – au divorce de mes parents, ceux-ci ont convenu que mon père garderait l’usufruit de 2 biens immobiliers et que mon frère et moi en devenions les nu-propriétaires;
    – au décès de mon père (survenu il y a quelques semaines), l’usufruit devrait, selon les conventions de divorce, revenir à ma mère
    – cette dernière ne désirant pas bénéficier de l’usufruit voudrait que nous devenions plein-propriétaires
    – il semblerait qu’elle doive faire une déclaration de réversion d’usufruit et payer des droits (enregistrement ? succession ?)
    – s’il s’agit effectivement de droits de succession, le taux risque d’être très élevés puisqu’ils sont devenus ‘étrangers’ aux yeux de la loi.

    Pourriez-vous m’éclairer sur ce sujet délicat.
    Merci d’avance

    mai 29, 2013
    • Impossible de vous répondre sans voir les conventions (clause de réversion n’est pas clause d’accroissement).

      mai 29, 2013
  2. Bonjour. Merci pour vos très bon articles.
    En cas de donation immobilière à mes enfants avec réserve d’usufruit à mon profit, je devrai donc déclarer la valeur vénale de ce bien sans pouvoir en défalquer la valeur de l’usufruit?

    juin 24, 2017
    • Oui, les droits d’enregistrement sont dussur la valeur de la pleine propriété tant pour la vente que pour la donation

      juillet 22, 2017

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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