Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente avec réserve et réversion d’usufruit

Supposons une vente d’un immeuble situé en Belgique dans laquelle le vendeur se réserve l’usufruit viager, pour pouvoir continuer à y habiter.

Comme il vit avec sa compagne, il est prévu une clause de réversion de cet usufruit sur la tête de la compagne du vendeur. Au décès de celui-ci, l’usufruit qu’il s’était réservé sera exercé par sa compagne. Cela implique la condition suspensive de ce que la compagne lui survive.

La vente de l’immeuble avec réserve d’usufruit doit être imposée immédiatement au droit d’enregistrement en tenant compte de la valeur vénale de la pleine propriété de l’immeuble, comme le prévoit l’article 48 C. enreg.

La taxation se fera donc comme une vente de la pleine propriété.

Lorsque le vendeur décédera avant sa compagne et si celle-ci accepte la stipulation faite à son profit, la réversion d’usufruit donnera lieu à la perception du droit proportionnel (droit de vente ou droit de donation entre le vendeur et sa compagne), selon que la réversion s’opère à titre onéreux ou à titre gratuit.

La base imposable sera la valeur vénale de l’usufruit (et non de la pleine propriété) au décès du vendeur, selon le calcul de l’article 47 C. enreg. (le produit obtenu en multipliant la valeur locative par le coefficient déterminé par l’âge au jour de l’acte de la personne sur la tête de qui l’usufruit est constitué).

Pour résumer, la vente avec réserve d’usufruit est taxée comme une vente de la pleine propriété ; la réversion est taxée comme un nouvel usufruit.

Bref, cette figure est certainement une solution sur le plan civil mais n’est pas particulièrement intéressante sur le plan fiscal.

Commentaires

facebook comments:

  1. nathalie Gilles-Delannoy #

    J’ai une question par rapport au sujet :
    – au divorce de mes parents, ceux-ci ont convenu que mon père garderait l’usufruit de 2 biens immobiliers et que mon frère et moi en devenions les nu-propriétaires;
    – au décès de mon père (survenu il y a quelques semaines), l’usufruit devrait, selon les conventions de divorce, revenir à ma mère
    – cette dernière ne désirant pas bénéficier de l’usufruit voudrait que nous devenions plein-propriétaires
    – il semblerait qu’elle doive faire une déclaration de réversion d’usufruit et payer des droits (enregistrement ? succession ?)
    – s’il s’agit effectivement de droits de succession, le taux risque d’être très élevés puisqu’ils sont devenus ‘étrangers’ aux yeux de la loi.

    Pourriez-vous m’éclairer sur ce sujet délicat.
    Merci d’avance

    mai 29, 2013
    • Impossible de vous répondre sans voir les conventions (clause de réversion n’est pas clause d’accroissement).

      mai 29, 2013
  2. Bonjour. Merci pour vos très bon articles.
    En cas de donation immobilière à mes enfants avec réserve d’usufruit à mon profit, je devrai donc déclarer la valeur vénale de ce bien sans pouvoir en défalquer la valeur de l’usufruit?

    juin 24, 2017
    • Oui, les droits d’enregistrement sont dussur la valeur de la pleine propriété tant pour la vente que pour la donation

      juillet 22, 2017

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

Lire plus arrow_forward

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

  • Sitothèque

  • close