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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les travaux d’aménagement intérieur pour accueillir une colocation

Pour organiser une colocation dans une maison unifamiliale ou dans un appartement, il faut souvent transformer certains espaces, un bureau, une buanderie, un salon, en chambre, éventuellement avec salle d’eau. L’augmentation du nombre d’espaces privatifs et donc du nombre d’occupants permet d’augmenter le revenu locatif du bien. La démarche est donc financièrement attirante mais est-elle […]

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La garantie locative dans le bail de résidence principale

L’article 103 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses a modifié l’article 10 de la loi sur le bail de résidence principale du preneur (M.B. du 8 mai 2007). Auparavant, la garantie consistant en une somme d’argent, ne pouvait excéder un montant équivalent à trois mois de loyer. La loi réglementa […]

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Travaux immobiliers effectués pour son compte par un assujetti

Une personne est propriétaire de terrains et décide dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de valoriser ces terrains en y construisant des maisons individuelles et des appartements destinés à la location. Il construit lui-même les maisons et met si bien en œuvre son projet que l’administration fiscale considère qu’il a la […]

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Bail de longue durée et usufruit

On peut se croire protégé en concluant un bail de longue durée, de plus de 9 ans. C’est vrai, en principe, sauf dans un cas : lorsque le bailleur est usufruitier. Certes l’usufruitier peut donner à bail car il s’agit d’un acte d’administration, de plus spécialement visé par l’article 595, al. 1er, du Code civil. […]

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Société immobilière : choisir la SA ou la SPRL ?

Que se passe-t-il lorsqu’une société immobilière est dissoute et liquidée ? Supposons que le liquidateur n’ait pas dû vendre les immeubles pour payer les dettes. Les immeubles subsistent pour le partage de l’avoir social. Les attributions aux associés se font donc en nature, chacun en proportion de sa part dans le capital. L’opération va connaître […]

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Immeuble inoccupé à Bruxelles

L’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 30 avril 2009 introduit dans le Code du logement des sanctions en cas de logement inoccupé. Cette ordonnance est entrée en vigueur le 1er janvier 2010. En voici les grandes lignes. Source légale Article 23duodecies du nouveau chapitre V du Titre III du Code bruxellois du logement. Infraction […]

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La vente entre époux

La vente est en principe interdite entre époux sauf dans certains cas énumérés par la loi. En matière de vente d’immeuble, la matière ne pose en général pas de problème car l’intervention d’un notaire au stade de la préparation de l’opération instruit les parties des contraintes liées à leur statut. Mais la prohibition ne vise […]

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Responsabilité du locataire pour les personnes « de sa maison »

Intéressons-nous à l’article 1735 du civil qui dispose que « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. » L’histoire ci-dessous se passe en France, mais cela pourrait se passer en Belgique. Un propriétaire donne un appartement à bail à un médecin […]

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La protection des meubles du sous-locataire

Le sous-locataire bénéficie d’une protection en cas de saisie de ses biens par le bailleur principal en raison d’une dette du locataire principal. Cette protection lui est donnée par les articles 1753 du Code civil et 1461, alinéa 2, du Code judicaire. L’article 1753 du Code civil dispose : « Le sous-locataire n’est tenu envers […]

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Désenclaver un fonds pour l’utiliser d’après sa destination

Un arrêt du 14 octobre 2010 de la Cour de cassation précise la portée de la servitude légale de passage en faveur d’un fonds enclavé. Un terrain non encore bâti dispose d’un accès insuffisamment équipé et aménagé pour desservir une maison d’habitation. Or le propriétaire forme justement le projet de construire. Le certificat d’urbanisme reconnaît […]

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La validité d’une clause diplomatique

Pour mémoire, il s’agit d’une clause insérée dans un bail de résidence principale conclu avec une personne physique temporairement détachée en Belgique, et par laquelle celle-ci se réserve de résilier le bail à tout moment sans indemnité, si elle est renvoyée dans son pays d’origine, ou si elle fait l’objet d’un autre détachement. Cette clause […]

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Précompte immobilier : un ménage, ce n’est pas seulement un mariage

En vertu de l’article 257, 3°, CIR/92 une réduction du précompte immobilier afférent à l’immeuble occupé par le chef d’une famille comptant au moins deux enfants en vie peut être accordée. L’article 259 CIR/92 dispose que cette réduction n’est pas applicable à la partie de l’habitation ou de l’immeuble occupée par des personnes ne faisant […]

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La saisie fiscale du prix lors de la vente d’un immeuble

Lorsqu’une personne vend un immeuble, le notaire doit en avertir[1] le Ministère des finances en principe au moyen d’une procédure informatisée[2] (art. 433, § 1er, 1° CIR/92). Il faut pareillement informer le fonctionnaire de la Région flamande pour ce qui concerne le précompte immobilier sur un bien situé en Flandre[3]et aussi les receveurs communaux[4]. Dans […]

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Le notaire et la vente d’un immeuble appartenant à un non-résident

L’article 35 C. En. fait obligation au notaire de faire enregistrer les actes et déclarations de leur ministère et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte desdits actes et déclarations. L’article 270, 5°CIR/92 dispose que sont redevables du précompte professionnel ceux qui ont l’obligation de faire enregistrer les actes […]

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Maison passive, maisons basse énergie et maisons zéro énergie

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2010 (revenus de l’année 2009) inclus, la réduction d’impôt prévue à l’article 145/24, § 2, CIR/92, concernait uniquement les habitations dites maisons passives. Par ses articles 121, d) à h), et 126, al. 7, la loi-programme du 23 décembre 2009 a adapté l’article 145/24, § 2, CIR/92, afin d’élargir le champ d’application […]

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Vente publique d’immeuble : La loi du 15 mai 2009

1. Pourquoi une réforme ? Le législateur est parti du constat de ce que, tant pour les ventes publiques volontaires que forcées, la première séance est bien souvent suivie d’une seconde séance. Cela génère des pertes de temps et de frais complémentaires. La loi vise donc, tout d’abord, à supprimer la seconde séance, mais elle maintient […]

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Le vice caché doit exister au moins en germe au moment de la vente

Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe. C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de […]

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Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe.

C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de verkoop.”

Il s’agissait comme souvent d’un problème d’infiltration d’eau dans l’appartement d’un copropriétaire et dans les parties communes.

L’expert incrimine l’entrepreneur en toiture, par une déduction des causes par élimination.

La Cour d’appel d’Anvers n’avait pas exclu que la cause du problème résidait dans des travaux exécutés après la livraison des appartements. s travaux cause du problème.

Les juges d’appel avaient mis hors cause l’entrepreneur en toiture par défaut de preuve d’une faute d’exécution.

Ils avaient en revanche déclaré fondée la demande en garantie des vices cachés contre le promoteur vendeur.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est cassé par la Cour de cassation.

En effet, en dépit de conclusions en ce sens, les juges d’appel avaient négligé de constater que le vice existait en germe au moment de la vente.

Dans la langue de l’arrêt : “de appelrechters die aldus de eiseres voor een verborgen gebrek aansprakelijk stellen en, ondanks een daartoe strekkende conclusie, nalaten vast te stellen, dat het gebrek op het ogenblik van de verkoop in de kiem aanwezig was, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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