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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La nature du droit de préemption

Le pacte de préférence est un contrat préparatoire d’une autre convention, en l’occurrence d’une vente.

Le droit de préférence porte le nom de droit de préemption en matière de vente (emere signifie acheter en latin).

Il s’agit d’une convention par laquelle le promettant, propriétaire de l’immeuble, s’engage à céder l’immeuble par préférence au bénéficiaire s’il décide de vendre ce bien dans tel délai.

Le droit de préemption doit être exercé, en règle, aux mêmes conditions que celles proposées par un tiers candidat acquéreur sincère et de bonne foi.

La source d’un tel droit est légale (bail à ferme, régie foncière en région de Bruxelles-Capitale, remembrement rural, et une pléiade de mécanismes de préemption en Flandre) ou conventionnel (dans un bail, par exemple).

La nature juridique du droit de préemption a été longtemps controversée (A. Van Oevelen, « De juridische kwalificatie  van een beding van voorkeur »,  R.W., 2005-2006, p. 707).

Classiquement, on qualifiait le droit de préemption de promesse unilatérale de vente assortie de la condition suspensive simplement potestative ou mixte de la survenance d’une offre acceptable émanant d’un tiers (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge, T. II, 3è éd. (1934), n° 505, p. 438, note infrapaginale 2).

Selon d’autres auteurs, le pacte de préférence constitue plutôt une promesse de vente éventuelle et non conditionnelle, puisque la condition doit porter sur un élément extérieur au contrat (P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations », T. I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 586).

Cette dernière opinion est correcte et fut reçue dans la jurisprudence de la Cour de cassation, comme on le verra ci-dessous.

Le droit de préemption est en réalité un droit éventuel, et même doublement éventuel.

Les éventualités sont que le propriétaire mette en vente et qu’un tiers fasse offre.

À ce moment, et à ce moment seulement, le bénéficiaire voit naître un droit qu’il peut exercer.

Dans la hiérarchie des droits, il existe des droits purs et simples, des droits à terme, des droits conditionnels, des droits éventuels et de simples expectatives (qui ne sont pas des droits).

Le droit de préemption fait donc naître un droit éventuel.

Cela signifie que le bénéficiaire n’a aucun droit sur l’immeuble. Et le propriétaire peut parfaitement décider de ne pas vendre.

Un arrêt de la Cour de cassation du 24 janvier 2003 illustre ces principes.

Un droit de préemption avait été reconnu sur des parties privatives adjacentes à un complexe sportif et résidentiel.

Ce complexe n’a finalement pas été mis en œuvre, son propriétaire ayant modifié la destination du projet.

Cela vidait de substance le droit de préemption.

Le bénéficiaire avançait qu’il avait acheté sous la condition suspensive simplement potestative de ce que le propriétaire vende.

Or la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur sous condition qui en empêche l’accomplissement (art. 1178 du Code civil).

Le bénéficiaire invoquait aussi la méconnaissance du principe de l’exécution de bonne foi des contrats.

Aussi, le bénéficiaire estimait-t-il pouvoir faire sanctionner son droit d’acheter par des dommages.

Mais la Cour d’appel d’Anvers débouta le bénéficiaire.

Selon les juges d’appel, le droit de préférence ne génère aucune obligation de vendre dans le chef de celui qui l’a accordé.

Ce droit ne trouve effet que lorsque celui qui l’a accordé décide de vendre et trouve acquéreur.

Le bénéficiaire était donc sans droit dit la Cour d’appel d’Anvers ; le propriétaire avait gardé le droit de ne pas vendre.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« Celui qui accorde un droit de préférence s’oblige uniquement à ne pas vendre à une personne autre que le bénéficiaire ; qu’en conséquence, le stipulant se réserve le droit de ne pas vendre le bien ; que ce droit est limité par l’interdiction d’abuser de son droit ;

Que, dans la mesure où il fait valoir que le droit de préférence donne naissance à une promesse de vente unilatérale sous condition suspensive potestative, le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

Pour le surplus, les juges d’appel avaient considéré que le propriétaire  n’avait pas exécuté le contrat contrairement à la bonne foi ni abusé de son droit, et cette constatation de fait s’imposait à la Cour de cassation.

Cass., 24 janvier 2003, rôle n° C.00.0305.N, www.juridat.be).

Il reste que la doctrine peine à ne voir qu’une simple éventualité non constitutive de droit durant la période de validité du « droit » de préemption.

L’analyse de la Cour de cassation est, pour le prof. Foriers, réductrice de la réalité du droit de préférence (P.-A. Foriers, « Cours de droit des obligations », U.L.B., p. 207).

Selon cet auteur, le pacte de préférence donne lieu à un engagement immédiat du propriétaire de ne pas vendre son bien sans l’offrir au bénéficiaire du droit, et cet engagement n’est pas conditionnel ni éventuel, mais cela ne suffit pas car si le bénéficiaire peut acheter en suivant les conditions et modalités offertes par le tiers, c’est qu’il dispose déjà d’un droit qui s’analyse en une promesse unilatérale de vente permettant d’acquérir aux conditions prévues par le pacte.

Il n’empêche, ce qui est important est que le propriétaire, droit de préemption ou pas, reste libre. Il ne doit pas dédier son bien à la vente.

Et, si le propriétaire s’est bien déjà engagé à ne pas vendre à un autre (à conditions égales), il faudra bien attendre l’offre d’un tiers pour que naisse cette obligation.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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