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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Renouvellement de bail et droit de préemption

Que devient le droit de préemption en cas de renouvellement du bail ?

Dans le bail de droit commun, l’article 1738 du Code civil prévoit les conséquences de la tacite reconduction.

Selon cette disposition, le bail est reconduit « aux mêmes conditions » si, à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur.

Les mêmes conditions sont-elles seulement celles du bail ou également les conventions accessoires non locatives ?

Autrement dit, la tacite reconduction fait-elle survivre le droit de préemption ?

Selon Madame Merchiers, le droit de préemption figurant dans le bail peut être considéré comme une condition de celui-ci, qui se retrouvera dans le bail reconduit (Rép. Not., Y. Merchiers, Tome VIII, « Les baux »,  Livre 1, éd. 1997,  Bail en général, n° 435).

En revanche, si le pacte est stipulé dans un acte séparé, il faudra démontrer que les parties ont considéré le pacte comme indivisible (Liège, 8 mars 1993, J.L.M.B., 1993, p. 1165, somm. ; Chron. not., Liège, 1994, vol. XIX, p. 120).

En réalité, ce sont les seules conditions locatives qui sont visées par l’article 1738 du Code civil, et celles qui leur sont attachés de manière indissociable.

Aussi, que le pacte soit convenu dans le bail ou dans un instrument séparé, il appartiendra au preneur de démontrer que son droit de préemption était indissociable de son consentement à la location.

Cela sera généralement aisé si, par exemple, le preneur envisage des travaux importants.

D’autre part, si la rédaction du droit de préemption limite celui-ci « à la durée du bail », il faudra prouver davantage que l’indissociabilité des conventions pour faire survivre la préemption à l’expiration du bail.

Lorsque le renouvellement du bail n’est pas tacite mais exprès, c’est la convention des parties qui règle le sort du droit de préemption dans le nouveau bail.

Si les parties ne le précisent pas dans leur avenant de reconduction, ce droit prendra évidemment fin avec le bail expiré.

Dans le bail de résidence principale, à défaut de congé donné dans les délais, le bail est prorogé en vertu de la loi « aux mêmes conditions » que le bail échu (art. 3, § 1, alinéa 3, et § 7, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991).

La question ne se posera pas car il s’agit d’une prorogation et non d’un renouvellement.

C’est seulement la durée de la convention qui se voit augmentée de trois années supplémentaires, le bail subsistant.

Dans le bail commercial, il existe une procédure spécifique encadrant le renouvellement (art. 13 et 14 de la loi du 30 avril 1951).

En principe, comme le bail renouvelé est un nouveau bail, un droit de préemption convenu « pour la durée du bail », ne subsiste pas lorsque le bail a été renouvelé (J.P., Jumet, 24 mai 1993, J.L.M.B., 1997, p. 77, somm. ; B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Bruxelles, Larcier, 2011, p. 1181, n° 1256).

La raison est, une fois encore, que le pacte de préemption convenu pour la durée du bail et portant sur l’immeuble loué, est une convention distincte du bail qui devient caduc à l’expiration de celui-ci.

Il faut toutefois noter que l’article 14 énonce que « la notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail (…). »

Si le preneur précise que, parmi les conditions, figure le maintien de son droit de préemption, le nouveau bail qui pourra naître de la demande de renouvellement poursuivra le droit de préemption.

En pratique, les demandes sont généralement formées « aux conditions en cours » ; est-ce une formulation suffisante pour assurer la reproduction du droit de préemption dans le bail renouvelé ?

La tendance de la jurisprudence est que la faveur de pouvoir préempter, même si elle est inscrite dans le contrat de bail, relève d’un pacte adjoint et ne traduit aucune obligation locative (M. La Haye et J. Vankerckhove, « Le Louage de choses », Les Novelles, Les Baux en général, Vol.  1, n° 1817).

La mention « aux conditions en cours » ne viserait donc que les conditions locatives.

En effet, le preneur ne trouve dans la loi sur les baux commerciaux aucun droit à obtenir la reconduction du droit de préférence, car cette préférence n’appartient pas à l’essence de la location et parce que sa suppression ne porte aucune atteinte aux droits reconnus au locataire par la loi sur les baux commerciaux.

Il faut dès lors une stipulation spéciale à l’occasion de la procédure de renouvellement, ou en dehors mais expresse, pour que le nouveau bail poursuive ce droit (J.P. Bruxelles, 3ième canton, 1er juillet 1966, J.T., 1966, p. 670).

Enfin, que devient un droit de préemption stipulé dans un bail lorsque l’immeuble est vendu ?

Le droit de préemption perd son objet si le bien est vendu sans que le titulaire du droit du d’être préféré ne l’exerce.

Le bénéficiaire du droit de préemption perd en effet ce droit s’il ne l’exerce pas à la vente du bien ; l’obligation corrélative ne passe pas à l’acquéreur, les dettes ne se transmettant pas sauf stipulation spéciale.

Si les conditions de la vente contiennent la reprise de cet engagement par l’acquéreur, c’est en réalité un nouveau droit de préemption qui naîtra.

L’application de l’article 1743 du Code civil ne suffit pas à cet effet. Il est vrai que cette disposition substitue l’acquéreur au bailleur originaire, mais cela ne peut à la fois assurer la survie du droit de préemption après la vente, ni transmettre des droits et obligations non locatifs.

D’ailleurs, de manière générale, l’article 1743 du Code civil ne concerne que la position locative et non les conventions adjacentes.

Il en résulte que les conventions particulières comme un droit de préemption, une clause de non concurrence, un contrat de fourniture, un engagement de reprise d’équipement, etc., ne lieront pas l’acquéreur à défaut de clause particulière.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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