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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Renouvellement de bail et droit de préemption

Que devient le droit de préemption en cas de renouvellement du bail ?

Dans le bail de droit commun, l’article 1738 du Code civil prévoit les conséquences de la tacite reconduction.

Selon cette disposition, le bail est reconduit « aux mêmes conditions » si, à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur.

Les mêmes conditions sont-elles seulement celles du bail ou également les conventions accessoires non locatives ?

Autrement dit, la tacite reconduction fait-elle survivre le droit de préemption ?

Selon Madame Merchiers, le droit de préemption figurant dans le bail peut être considéré comme une condition de celui-ci, qui se retrouvera dans le bail reconduit (Rép. Not., Y. Merchiers, Tome VIII, « Les baux »,  Livre 1, éd. 1997,  Bail en général, n° 435).

En revanche, si le pacte est stipulé dans un acte séparé, il faudra démontrer que les parties ont considéré le pacte comme indivisible (Liège, 8 mars 1993, J.L.M.B., 1993, p. 1165, somm. ; Chron. not., Liège, 1994, vol. XIX, p. 120).

En réalité, ce sont les seules conditions locatives qui sont visées par l’article 1738 du Code civil, et celles qui leur sont attachés de manière indissociable.

Aussi, que le pacte soit convenu dans le bail ou dans un instrument séparé, il appartiendra au preneur de démontrer que son droit de préemption était indissociable de son consentement à la location.

Cela sera généralement aisé si, par exemple, le preneur envisage des travaux importants.

D’autre part, si la rédaction du droit de préemption limite celui-ci « à la durée du bail », il faudra prouver davantage que l’indissociabilité des conventions pour faire survivre la préemption à l’expiration du bail.

Lorsque le renouvellement du bail n’est pas tacite mais exprès, c’est la convention des parties qui règle le sort du droit de préemption dans le nouveau bail.

Si les parties ne le précisent pas dans leur avenant de reconduction, ce droit prendra évidemment fin avec le bail expiré.

Dans le bail de résidence principale, à défaut de congé donné dans les délais, le bail est prorogé en vertu de la loi « aux mêmes conditions » que le bail échu (art. 3, § 1, alinéa 3, et § 7, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991).

La question ne se posera pas car il s’agit d’une prorogation et non d’un renouvellement.

C’est seulement la durée de la convention qui se voit augmentée de trois années supplémentaires, le bail subsistant.

Dans le bail commercial, il existe une procédure spécifique encadrant le renouvellement (art. 13 et 14 de la loi du 30 avril 1951).

En principe, comme le bail renouvelé est un nouveau bail, un droit de préemption convenu « pour la durée du bail », ne subsiste pas lorsque le bail a été renouvelé (J.P., Jumet, 24 mai 1993, J.L.M.B., 1997, p. 77, somm. ; B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Bruxelles, Larcier, 2011, p. 1181, n° 1256).

La raison est, une fois encore, que le pacte de préemption convenu pour la durée du bail et portant sur l’immeuble loué, est une convention distincte du bail qui devient caduc à l’expiration de celui-ci.

Il faut toutefois noter que l’article 14 énonce que « la notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail (…). »

Si le preneur précise que, parmi les conditions, figure le maintien de son droit de préemption, le nouveau bail qui pourra naître de la demande de renouvellement poursuivra le droit de préemption.

En pratique, les demandes sont généralement formées « aux conditions en cours » ; est-ce une formulation suffisante pour assurer la reproduction du droit de préemption dans le bail renouvelé ?

La tendance de la jurisprudence est que la faveur de pouvoir préempter, même si elle est inscrite dans le contrat de bail, relève d’un pacte adjoint et ne traduit aucune obligation locative (M. La Haye et J. Vankerckhove, « Le Louage de choses », Les Novelles, Les Baux en général, Vol.  1, n° 1817).

La mention « aux conditions en cours » ne viserait donc que les conditions locatives.

En effet, le preneur ne trouve dans la loi sur les baux commerciaux aucun droit à obtenir la reconduction du droit de préférence, car cette préférence n’appartient pas à l’essence de la location et parce que sa suppression ne porte aucune atteinte aux droits reconnus au locataire par la loi sur les baux commerciaux.

Il faut dès lors une stipulation spéciale à l’occasion de la procédure de renouvellement, ou en dehors mais expresse, pour que le nouveau bail poursuive ce droit (J.P. Bruxelles, 3ième canton, 1er juillet 1966, J.T., 1966, p. 670).

Enfin, que devient un droit de préemption stipulé dans un bail lorsque l’immeuble est vendu ?

Le droit de préemption perd son objet si le bien est vendu sans que le titulaire du droit du d’être préféré ne l’exerce.

Le bénéficiaire du droit de préemption perd en effet ce droit s’il ne l’exerce pas à la vente du bien ; l’obligation corrélative ne passe pas à l’acquéreur, les dettes ne se transmettant pas sauf stipulation spéciale.

Si les conditions de la vente contiennent la reprise de cet engagement par l’acquéreur, c’est en réalité un nouveau droit de préemption qui naîtra.

L’application de l’article 1743 du Code civil ne suffit pas à cet effet. Il est vrai que cette disposition substitue l’acquéreur au bailleur originaire, mais cela ne peut à la fois assurer la survie du droit de préemption après la vente, ni transmettre des droits et obligations non locatifs.

D’ailleurs, de manière générale, l’article 1743 du Code civil ne concerne que la position locative et non les conventions adjacentes.

Il en résulte que les conventions particulières comme un droit de préemption, une clause de non concurrence, un contrat de fourniture, un engagement de reprise d’équipement, etc., ne lieront pas l’acquéreur à défaut de clause particulière.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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