Carnet de route en Droit ImmobilierAvr 2
L’emphytéote ne peut porter atteinte à la valeur du fonds (art. 3 de la loi du 10 janvier 1824). S’il l’améliore ou s’il construit (art. 4 et 5), le propriétaire profite de ces améliorations en fin de droit, par accession, sans devoir indemniser l’emphytéote (art. 8). C’est là une différence notable avec le droit de […]
Lire plus arrow_forwardAvr 1
La durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à 27 ans ni supérieure à 99 ans. Il s’agit d’une part d’assurer un délai suffisant pour justifier les efforts de viabilisation du fonds par l’emphytéote (rappelons qu’historiquement ce droit sert à mettre en valeur des fonds), et, d’autre part, de ne pas créer de droit […]
Lire plus arrow_forwardMar 31
Les droits d’enregistrement de 0,2 % sur les redevances périodiques cumulées ou sur le canon unique de l’emphytéose, majorés des éventuelles charges, seront appliqué. L’article 83 C. enreg. ne contient pas une base de référence pour le calcul des droits, comme la valeur vénale en cas de vente (art. 45), en sorte que c’est sur […]
Lire plus arrow_forwardMar 30
Le tréfoncier ne peut s’engager à renouveler le droit d’emphytéose de 99 ans à son terme en faveur de l’emphytéote car cela revient à convenir d’un droit supérieur à 99 ans ; or le durée du droit (art. 2) est la seule disposition de la loi du 10 janvier 1824 qui soit d’ordre public (art. […]
Lire plus arrow_forwardMar 29
Les constructions juridiques donnant accès à la propriété du bâti sur base d’emphytéose présentent la particularité de ne conférer qu’un titre temporaire d’occupation, même une durée 99 ans dépasse de loin la durée de vie économique d’un bâtiment. La question est plus sensible en matière de superficie, dont la durée ne peut excéder 50 ans. […]
Lire plus arrow_forwardMar 28
Les montages usufruit / nue-propriété ne durent parfois pas toute leur vie. Il arrive qu’il faille, par exemple, liquider la société usufruitière. Pour le dirigeant, qui détient la nue-propriété, se pose alors la question de la taxation aux droits d’enregistrement, du remembrement qui découle de la remise de l’actif net à l’associé comprenant l’usufruit L’article […]
Lire plus arrow_forwardMar 27
Lorsqu’une personne acquiert un immeuble loué par bail de résidence principale, elle doit respecter le bail s’il avait date certaine avant la vente (art. 9, alinéa 1, de la loi du 20 février 1991). Si cette personne ne souhaite pas occuper personnellement le bien ou si elle ne doit pas y faire des travaux important, […]
Lire plus arrow_forwardMar 26
Il s’agit à nouveau d’une vieille tante de 88 ans qui vend un immeuble à ses neveux en se réservant l’usufruit. L’acte prévoit un délai de paiement du prix de deux ans, mais contient tout de même une dispense d’inscription hypothécaire d’office du privilège du vendeur impayé. Les droits proportionnels d’enregistrement sont payés au taux […]
Lire plus arrow_forwardMar 25
Les droits de donation ou de succession sont élevés entre tante et neveu ou nièce. Cette circonstance excite l’imagination des redevables de droits. Jugez-en. Une vieille tante vend un immeuble à sa nièce par acte sous seing privé. Le prix est fixé à 6.500.000 anciens francs. Aucun acompte n’est versé et le prix doit être […]
Lire plus arrow_forwardMar 24
Il existe en France une disposition dont on devrait s’inspirer en Belgique. C’est l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Cette disposition oblige le vendeur à remettre à l’acheteur un « dossier de diagnostic technique. » Plus précisément : I. – En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier […]
Lire plus arrow_forwardMar 23
Le failli personne physique, reconnu malheureux et de bonne foi, est déclaré excusable et déchargé de ses dettes (art. 80, alinéa 1, de la loi sur les faillites. L’article 82, alinéa 2, étend cette libération au conjoint du failli qui est personnellement obligé à la dette de son époux. Pareille libération est même applicable à […]
Lire plus arrow_forwardMar 22
Karel De Gucht est commissaire européen. Il est très sensible au respect de sa vie privée, surtout si cela présente des effets fiscaux. Le 15 juillet 2011, l’administration fiscale lui demande, ainsi qu’à son épouse, des renseignements sur les exercices d’imposition 2005, 2006 et 2007. Il refuse. Pour remonter à ces exercices, il faut une […]
Lire plus arrow_forwardMar 21
En principe la convention transfère immédiatement la propriété et le risques (art. 1583, 1624 et 1138). Les risques pèsent donc immédiatement sur l’acheteur puisqu’il est devenu propriétaire (res perit domino) sauf si l’acheteur a mis le vendeur en demeure de délivrer (art. 1138, alinéa 2, et 1245). Le vendeur qui n’est pas en demeure sera […]
Lire plus arrow_forwardMar 20
Le vendeur est tenu de délivrer (on ne doit pas confondre le transfert de propriété – obligation de dare – et la délivrance – obligation de facere) à l’acheteur une chose conforme au contrat (art. 1604 du Code civil), à savoir la chose convenue telle qu’elle existait au moment de la conclusion du contrat (art. 1614). […]
Lire plus arrow_forwardMar 19
La circulaire n° 2/2013 (AAF n° 4/2013) du 19 février 2013 fixe les modalités d’entrée en vigueur, au 1er janvier 2013, de la modification au régime de l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale Il s’agit de la nouvelle condition pour l’abattement (droit d’enregistrement proportionnel de vente) à la primo acquisition (art. 46bis et 212bis du C. […]
Lire plus arrow_forwardMar 18
Terminons notre série par quelques régimes particuliers. L’acquéreur en réméré (vente avec pacte de rachat) ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à l’expiration du délai de réméré (art. 1751 du Code civil). A mon sens cette disposition ne porte que sur la clause de faculté d’expulsion insérée dans le bail. Elle ne […]
Lire plus arrow_forwardMar 17
Une question parlementaire fait le point sur la question de la retenue sur le prix des travaux immobiliers (Q.P. n° 598 de M. Ch. Brotcorne du, Chambre, Q. et R., 2012-2013, QRVA 53/091 du 3 décembre 2012, p. 133). La question était de savoir si, en cas de travaux immobiliers, un maître d’ouvrage doit systématiquement […]
Lire plus arrow_forwardMar 16
Qu’en est-il dans le bail de longue durée ? Le bail de plus de neuf ans (art. 3, § 7) est réglementé comme le bail de neuf ans. On lui appliquera les mêmes règles. Ainsi, il sera prorogé de trois ans à défaut d’un avis y mettant fin notifié au moins six mois avant son échéance. […]
Lire plus arrow_forwardMar 15
O sait donc que l’acquéreur « entre dans les chaussures du bailleur » lorsque le bail de résidence principale a été enregistré. Il peut donc donner congé au preneur comme pouvait le faire son vendeur, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou en versant une indemnité. On a vu que ces motifs et conditions […]
Lire plus arrow_forwardMar 14
Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de […]
Lire plus arrow_forward9 janvier 2024
En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]
