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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (IV)

La durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à 27 ans ni supérieure à 99 ans. Il s’agit d’une part d’assurer un délai suffisant pour justifier les efforts de viabilisation du fonds par l’emphytéote (rappelons qu’historiquement ce droit sert à mettre en valeur des fonds), et, d’autre part, de ne pas créer de droit perpétuel (prohibition de la mainmorte dans l’ancien droit).

Cela explique que l’article 2 sur la durée du droit est d’ordre public. Il en résulte que si l’emphytéose est inférieure à 27 ans, elle sera requalifiée en bail (Civ., Bruges, 24 décembre 2007, R.G.E.N., 2008, n° 25979). D’autre part, une emphytéose consentie pour un terme excédant 99 ans n’est pas nulle, mais réductible à la durée légale maximale de 99 ans.

La durée minimale du droit pose problème lorsqu’il existe un mécanisme permettant de mettre fin au droit avant le terme minimal. Ce sera le cas de la condition résolutoire (par exemple en cas de faillite de l’emphytéote)  ou du pacte commissoire exprès (par exemple en cas de non-paiement du canon). Ces mécanismes sont-ils licites en matière d’emphytéose, s’ils peuvent se déployer avant 27 ans ?

À la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 2006 (Pas., 2006, I, p. 720), la doctrine et la jurisprudence admettent qu’un droit d’emphytéose puisse prendre fin par l’effet d’une condition ou d’un pacte commissoire exprès, pour autant que la clause n’ait pour objet réel de contourner la durée minimale (S. Snaet, « Voortijdige beëindiging van een recht van erfpacht », T.B.O., 2006, p. 168 ; Appel, Mons, 4 mai 1998, J.L.M.B., 1998, p. 101).

Il est seulement requis que les causes de dissolution de l’emphytéose avant le délai minimum, ne dépendent pas de la seule volonté des parties. Si c’est le cas, le droit sera requalifié en bail (C. Mostin, Rép. not., Emphytéose et superficie –  Aspects civils , T. II, livre VI1, n° 20 et svts).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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