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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (IV)

La durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à 27 ans ni supérieure à 99 ans. Il s’agit d’une part d’assurer un délai suffisant pour justifier les efforts de viabilisation du fonds par l’emphytéote (rappelons qu’historiquement ce droit sert à mettre en valeur des fonds), et, d’autre part, de ne pas créer de droit perpétuel (prohibition de la mainmorte dans l’ancien droit).

Cela explique que l’article 2 sur la durée du droit est d’ordre public. Il en résulte que si l’emphytéose est inférieure à 27 ans, elle sera requalifiée en bail (Civ., Bruges, 24 décembre 2007, R.G.E.N., 2008, n° 25979). D’autre part, une emphytéose consentie pour un terme excédant 99 ans n’est pas nulle, mais réductible à la durée légale maximale de 99 ans.

La durée minimale du droit pose problème lorsqu’il existe un mécanisme permettant de mettre fin au droit avant le terme minimal. Ce sera le cas de la condition résolutoire (par exemple en cas de faillite de l’emphytéote)  ou du pacte commissoire exprès (par exemple en cas de non-paiement du canon). Ces mécanismes sont-ils licites en matière d’emphytéose, s’ils peuvent se déployer avant 27 ans ?

À la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 2006 (Pas., 2006, I, p. 720), la doctrine et la jurisprudence admettent qu’un droit d’emphytéose puisse prendre fin par l’effet d’une condition ou d’un pacte commissoire exprès, pour autant que la clause n’ait pour objet réel de contourner la durée minimale (S. Snaet, « Voortijdige beëindiging van een recht van erfpacht », T.B.O., 2006, p. 168 ; Appel, Mons, 4 mai 1998, J.L.M.B., 1998, p. 101).

Il est seulement requis que les causes de dissolution de l’emphytéose avant le délai minimum, ne dépendent pas de la seule volonté des parties. Si c’est le cas, le droit sera requalifié en bail (C. Mostin, Rép. not., Emphytéose et superficie –  Aspects civils , T. II, livre VI1, n° 20 et svts).

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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