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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (IV)

La durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à 27 ans ni supérieure à 99 ans. Il s’agit d’une part d’assurer un délai suffisant pour justifier les efforts de viabilisation du fonds par l’emphytéote (rappelons qu’historiquement ce droit sert à mettre en valeur des fonds), et, d’autre part, de ne pas créer de droit perpétuel (prohibition de la mainmorte dans l’ancien droit).

Cela explique que l’article 2 sur la durée du droit est d’ordre public. Il en résulte que si l’emphytéose est inférieure à 27 ans, elle sera requalifiée en bail (Civ., Bruges, 24 décembre 2007, R.G.E.N., 2008, n° 25979). D’autre part, une emphytéose consentie pour un terme excédant 99 ans n’est pas nulle, mais réductible à la durée légale maximale de 99 ans.

La durée minimale du droit pose problème lorsqu’il existe un mécanisme permettant de mettre fin au droit avant le terme minimal. Ce sera le cas de la condition résolutoire (par exemple en cas de faillite de l’emphytéote)  ou du pacte commissoire exprès (par exemple en cas de non-paiement du canon). Ces mécanismes sont-ils licites en matière d’emphytéose, s’ils peuvent se déployer avant 27 ans ?

À la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 2006 (Pas., 2006, I, p. 720), la doctrine et la jurisprudence admettent qu’un droit d’emphytéose puisse prendre fin par l’effet d’une condition ou d’un pacte commissoire exprès, pour autant que la clause n’ait pour objet réel de contourner la durée minimale (S. Snaet, « Voortijdige beëindiging van een recht van erfpacht », T.B.O., 2006, p. 168 ; Appel, Mons, 4 mai 1998, J.L.M.B., 1998, p. 101).

Il est seulement requis que les causes de dissolution de l’emphytéose avant le délai minimum, ne dépendent pas de la seule volonté des parties. Si c’est le cas, le droit sera requalifié en bail (C. Mostin, Rép. not., Emphytéose et superficie –  Aspects civils , T. II, livre VI1, n° 20 et svts).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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