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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (IV)

La durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à 27 ans ni supérieure à 99 ans. Il s’agit d’une part d’assurer un délai suffisant pour justifier les efforts de viabilisation du fonds par l’emphytéote (rappelons qu’historiquement ce droit sert à mettre en valeur des fonds), et, d’autre part, de ne pas créer de droit perpétuel (prohibition de la mainmorte dans l’ancien droit).

Cela explique que l’article 2 sur la durée du droit est d’ordre public. Il en résulte que si l’emphytéose est inférieure à 27 ans, elle sera requalifiée en bail (Civ., Bruges, 24 décembre 2007, R.G.E.N., 2008, n° 25979). D’autre part, une emphytéose consentie pour un terme excédant 99 ans n’est pas nulle, mais réductible à la durée légale maximale de 99 ans.

La durée minimale du droit pose problème lorsqu’il existe un mécanisme permettant de mettre fin au droit avant le terme minimal. Ce sera le cas de la condition résolutoire (par exemple en cas de faillite de l’emphytéote)  ou du pacte commissoire exprès (par exemple en cas de non-paiement du canon). Ces mécanismes sont-ils licites en matière d’emphytéose, s’ils peuvent se déployer avant 27 ans ?

À la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 2006 (Pas., 2006, I, p. 720), la doctrine et la jurisprudence admettent qu’un droit d’emphytéose puisse prendre fin par l’effet d’une condition ou d’un pacte commissoire exprès, pour autant que la clause n’ait pour objet réel de contourner la durée minimale (S. Snaet, « Voortijdige beëindiging van een recht van erfpacht », T.B.O., 2006, p. 168 ; Appel, Mons, 4 mai 1998, J.L.M.B., 1998, p. 101).

Il est seulement requis que les causes de dissolution de l’emphytéose avant le délai minimum, ne dépendent pas de la seule volonté des parties. Si c’est le cas, le droit sera requalifié en bail (C. Mostin, Rép. not., Emphytéose et superficie –  Aspects civils , T. II, livre VI1, n° 20 et svts).

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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