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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (IV)

La durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à 27 ans ni supérieure à 99 ans. Il s’agit d’une part d’assurer un délai suffisant pour justifier les efforts de viabilisation du fonds par l’emphytéote (rappelons qu’historiquement ce droit sert à mettre en valeur des fonds), et, d’autre part, de ne pas créer de droit perpétuel (prohibition de la mainmorte dans l’ancien droit).

Cela explique que l’article 2 sur la durée du droit est d’ordre public. Il en résulte que si l’emphytéose est inférieure à 27 ans, elle sera requalifiée en bail (Civ., Bruges, 24 décembre 2007, R.G.E.N., 2008, n° 25979). D’autre part, une emphytéose consentie pour un terme excédant 99 ans n’est pas nulle, mais réductible à la durée légale maximale de 99 ans.

La durée minimale du droit pose problème lorsqu’il existe un mécanisme permettant de mettre fin au droit avant le terme minimal. Ce sera le cas de la condition résolutoire (par exemple en cas de faillite de l’emphytéote)  ou du pacte commissoire exprès (par exemple en cas de non-paiement du canon). Ces mécanismes sont-ils licites en matière d’emphytéose, s’ils peuvent se déployer avant 27 ans ?

À la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 2006 (Pas., 2006, I, p. 720), la doctrine et la jurisprudence admettent qu’un droit d’emphytéose puisse prendre fin par l’effet d’une condition ou d’un pacte commissoire exprès, pour autant que la clause n’ait pour objet réel de contourner la durée minimale (S. Snaet, « Voortijdige beëindiging van een recht van erfpacht », T.B.O., 2006, p. 168 ; Appel, Mons, 4 mai 1998, J.L.M.B., 1998, p. 101).

Il est seulement requis que les causes de dissolution de l’emphytéose avant le délai minimum, ne dépendent pas de la seule volonté des parties. Si c’est le cas, le droit sera requalifié en bail (C. Mostin, Rép. not., Emphytéose et superficie –  Aspects civils , T. II, livre VI1, n° 20 et svts).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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