Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (I)

Les constructions juridiques donnant accès à la propriété du bâti sur base d’emphytéose présentent la particularité de ne conférer qu’un titre temporaire d’occupation, même une durée 99 ans dépasse de loin la durée de vie économique d’un bâtiment. La question est plus sensible en matière de superficie, dont la durée ne peut excéder 50 ans. Comment sécuriser la situation du propriétaire de de la construction après renonciation à l’accession par le tréfoncier, lorsque le droit de superficie s’éteint ?

La servitude d’appui au sol est une solution car elle n’est pas limitée dans le temps et assure un titre d’occupation après la fin du droit réel de jouissance (droit d’emphytéose en cas de rénovation ou droit de superficie en cas de démolition et/ou reconstruction). De plus, elle s’articule de fonds à fonds et permet, selon la description qui en est faite dans l’acte, d’intervenir dans le sol ou dans le bâtiment de soutien, pour tous travaux de stabilité, soutènement, raccordement, accès, etc.

Il existe aussi une technique permettant de renouveler le droit de jouissance. En matière d’emphytéose, il est fréquent de stipuler une clause novatoire. Cette clause consiste dans l’engagement du tréfoncier d’accorder un nouveau droit d’emphytéose à l’ayant droit de l’emphytéote originaire. Ainsi, en cas de vente ou de transmission successorale, le tiers cessionnaire peut se voir renouveler le titre d’occupation que constitue le droit d’emphytéose. La clause s’analyse en une promesse conditionnelle de droit pour autrui.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

  • Sitothèque

  • close