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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (I)

Les constructions juridiques donnant accès à la propriété du bâti sur base d’emphytéose présentent la particularité de ne conférer qu’un titre temporaire d’occupation, même une durée 99 ans dépasse de loin la durée de vie économique d’un bâtiment. La question est plus sensible en matière de superficie, dont la durée ne peut excéder 50 ans. Comment sécuriser la situation du propriétaire de de la construction après renonciation à l’accession par le tréfoncier, lorsque le droit de superficie s’éteint ?

La servitude d’appui au sol est une solution car elle n’est pas limitée dans le temps et assure un titre d’occupation après la fin du droit réel de jouissance (droit d’emphytéose en cas de rénovation ou droit de superficie en cas de démolition et/ou reconstruction). De plus, elle s’articule de fonds à fonds et permet, selon la description qui en est faite dans l’acte, d’intervenir dans le sol ou dans le bâtiment de soutien, pour tous travaux de stabilité, soutènement, raccordement, accès, etc.

Il existe aussi une technique permettant de renouveler le droit de jouissance. En matière d’emphytéose, il est fréquent de stipuler une clause novatoire. Cette clause consiste dans l’engagement du tréfoncier d’accorder un nouveau droit d’emphytéose à l’ayant droit de l’emphytéote originaire. Ainsi, en cas de vente ou de transmission successorale, le tiers cessionnaire peut se voir renouveler le titre d’occupation que constitue le droit d’emphytéose. La clause s’analyse en une promesse conditionnelle de droit pour autrui.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

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Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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