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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Question d’emphytéose (I)

Les constructions juridiques donnant accès à la propriété du bâti sur base d’emphytéose présentent la particularité de ne conférer qu’un titre temporaire d’occupation, même une durée 99 ans dépasse de loin la durée de vie économique d’un bâtiment. La question est plus sensible en matière de superficie, dont la durée ne peut excéder 50 ans. Comment sécuriser la situation du propriétaire de de la construction après renonciation à l’accession par le tréfoncier, lorsque le droit de superficie s’éteint ?

La servitude d’appui au sol est une solution car elle n’est pas limitée dans le temps et assure un titre d’occupation après la fin du droit réel de jouissance (droit d’emphytéose en cas de rénovation ou droit de superficie en cas de démolition et/ou reconstruction). De plus, elle s’articule de fonds à fonds et permet, selon la description qui en est faite dans l’acte, d’intervenir dans le sol ou dans le bâtiment de soutien, pour tous travaux de stabilité, soutènement, raccordement, accès, etc.

Il existe aussi une technique permettant de renouveler le droit de jouissance. En matière d’emphytéose, il est fréquent de stipuler une clause novatoire. Cette clause consiste dans l’engagement du tréfoncier d’accorder un nouveau droit d’emphytéose à l’ayant droit de l’emphytéote originaire. Ainsi, en cas de vente ou de transmission successorale, le tiers cessionnaire peut se voir renouveler le titre d’occupation que constitue le droit d’emphytéose. La clause s’analyse en une promesse conditionnelle de droit pour autrui.

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Attestation d’assurance

L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à […]

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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