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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (I)

Les constructions juridiques donnant accès à la propriété du bâti sur base d’emphytéose présentent la particularité de ne conférer qu’un titre temporaire d’occupation, même une durée 99 ans dépasse de loin la durée de vie économique d’un bâtiment. La question est plus sensible en matière de superficie, dont la durée ne peut excéder 50 ans. Comment sécuriser la situation du propriétaire de de la construction après renonciation à l’accession par le tréfoncier, lorsque le droit de superficie s’éteint ?

La servitude d’appui au sol est une solution car elle n’est pas limitée dans le temps et assure un titre d’occupation après la fin du droit réel de jouissance (droit d’emphytéose en cas de rénovation ou droit de superficie en cas de démolition et/ou reconstruction). De plus, elle s’articule de fonds à fonds et permet, selon la description qui en est faite dans l’acte, d’intervenir dans le sol ou dans le bâtiment de soutien, pour tous travaux de stabilité, soutènement, raccordement, accès, etc.

Il existe aussi une technique permettant de renouveler le droit de jouissance. En matière d’emphytéose, il est fréquent de stipuler une clause novatoire. Cette clause consiste dans l’engagement du tréfoncier d’accorder un nouveau droit d’emphytéose à l’ayant droit de l’emphytéote originaire. Ainsi, en cas de vente ou de transmission successorale, le tiers cessionnaire peut se voir renouveler le titre d’occupation que constitue le droit d’emphytéose. La clause s’analyse en une promesse conditionnelle de droit pour autrui.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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