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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Question d’emphytéose (II)

Le tréfoncier ne peut s’engager à renouveler le droit d’emphytéose de 99 ans à son terme en faveur de l’emphytéote car cela revient à convenir d’un droit supérieur à 99 ans ; or le durée du droit (art. 2) est la seule disposition de la loi du 10 janvier 1824 qui soit d’ordre public (art. 17 ; V. Sagaert et alii, « Overzicht van rechtspraak : zakenrecht 2000-2008) », T.P.R., 2009-3, p. 1555).

L’engagement de renouvellement en faveur de l’emphytéote peut donc trouver à s’appliquer que si le droit n’a pas déjà une durée de 99 ans et que l’engagement de renouvellement cumulé à la durée originaire ne dépassent pas 99 ans.

Cette prohibition ne s’applique pas à la promesse de renouvellement (clause novatoire) envers un tiers car il ne s’agit pas à proprement parler d’un renouvellement mais d’un nouveau droit (novation).

La clause novatoire lors du transfert entre vifs (vente, donation, apport) ou de la transmission pour cause de décès (leg, dévolution successorale) est donc licite (C. Mostin, « Emphytéose et superficie », Rép. Not., T. II, Les biens, L. VI, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 86 ; contra mais à tort F. Haumont, « Les instruments juridiques de la politique foncière », Story Scientia, Bruxelles, 1990, p. 319).

L’usage de cette clause permet d’assurer la pérennité du titre d’occupation. C’est une technique recommandée dans les opérations de Community Land Trust.

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Attestation d’assurance

L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à […]

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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