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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (II)

Le tréfoncier ne peut s’engager à renouveler le droit d’emphytéose de 99 ans à son terme en faveur de l’emphytéote car cela revient à convenir d’un droit supérieur à 99 ans ; or le durée du droit (art. 2) est la seule disposition de la loi du 10 janvier 1824 qui soit d’ordre public (art. 17 ; V. Sagaert et alii, « Overzicht van rechtspraak : zakenrecht 2000-2008) », T.P.R., 2009-3, p. 1555).

L’engagement de renouvellement en faveur de l’emphytéote peut donc trouver à s’appliquer que si le droit n’a pas déjà une durée de 99 ans et que l’engagement de renouvellement cumulé à la durée originaire ne dépassent pas 99 ans.

Cette prohibition ne s’applique pas à la promesse de renouvellement (clause novatoire) envers un tiers car il ne s’agit pas à proprement parler d’un renouvellement mais d’un nouveau droit (novation).

La clause novatoire lors du transfert entre vifs (vente, donation, apport) ou de la transmission pour cause de décès (leg, dévolution successorale) est donc licite (C. Mostin, « Emphytéose et superficie », Rép. Not., T. II, Les biens, L. VI, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 86 ; contra mais à tort F. Haumont, « Les instruments juridiques de la politique foncière », Story Scientia, Bruxelles, 1990, p. 319).

L’usage de cette clause permet d’assurer la pérennité du titre d’occupation. C’est une technique recommandée dans les opérations de Community Land Trust.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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