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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (II)

Le tréfoncier ne peut s’engager à renouveler le droit d’emphytéose de 99 ans à son terme en faveur de l’emphytéote car cela revient à convenir d’un droit supérieur à 99 ans ; or le durée du droit (art. 2) est la seule disposition de la loi du 10 janvier 1824 qui soit d’ordre public (art. 17 ; V. Sagaert et alii, « Overzicht van rechtspraak : zakenrecht 2000-2008) », T.P.R., 2009-3, p. 1555).

L’engagement de renouvellement en faveur de l’emphytéote peut donc trouver à s’appliquer que si le droit n’a pas déjà une durée de 99 ans et que l’engagement de renouvellement cumulé à la durée originaire ne dépassent pas 99 ans.

Cette prohibition ne s’applique pas à la promesse de renouvellement (clause novatoire) envers un tiers car il ne s’agit pas à proprement parler d’un renouvellement mais d’un nouveau droit (novation).

La clause novatoire lors du transfert entre vifs (vente, donation, apport) ou de la transmission pour cause de décès (leg, dévolution successorale) est donc licite (C. Mostin, « Emphytéose et superficie », Rép. Not., T. II, Les biens, L. VI, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 86 ; contra mais à tort F. Haumont, « Les instruments juridiques de la politique foncière », Story Scientia, Bruxelles, 1990, p. 319).

L’usage de cette clause permet d’assurer la pérennité du titre d’occupation. C’est une technique recommandée dans les opérations de Community Land Trust.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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