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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Question d’emphytéose (II)

Le tréfoncier ne peut s’engager à renouveler le droit d’emphytéose de 99 ans à son terme en faveur de l’emphytéote car cela revient à convenir d’un droit supérieur à 99 ans ; or le durée du droit (art. 2) est la seule disposition de la loi du 10 janvier 1824 qui soit d’ordre public (art. 17 ; V. Sagaert et alii, « Overzicht van rechtspraak : zakenrecht 2000-2008) », T.P.R., 2009-3, p. 1555).

L’engagement de renouvellement en faveur de l’emphytéote peut donc trouver à s’appliquer que si le droit n’a pas déjà une durée de 99 ans et que l’engagement de renouvellement cumulé à la durée originaire ne dépassent pas 99 ans.

Cette prohibition ne s’applique pas à la promesse de renouvellement (clause novatoire) envers un tiers car il ne s’agit pas à proprement parler d’un renouvellement mais d’un nouveau droit (novation).

La clause novatoire lors du transfert entre vifs (vente, donation, apport) ou de la transmission pour cause de décès (leg, dévolution successorale) est donc licite (C. Mostin, « Emphytéose et superficie », Rép. Not., T. II, Les biens, L. VI, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 86 ; contra mais à tort F. Haumont, « Les instruments juridiques de la politique foncière », Story Scientia, Bruxelles, 1990, p. 319).

L’usage de cette clause permet d’assurer la pérennité du titre d’occupation. C’est une technique recommandée dans les opérations de Community Land Trust.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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