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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Travaux immobiliers : retenue sur facture

Une question parlementaire fait le point sur la question de la retenue sur le prix des travaux immobiliers (Q.P. n° 598 de M. Ch. Brotcorne du, Chambre, Q. et R., 2012-2013, QRVA 53/091 du 3 décembre 2012, p. 133).

La question était de savoir si, en cas de travaux immobiliers, un maître d’ouvrage doit systématiquement vérifier au moment de la conclusion du contrat d’entreprise et avant le paiement de chaque facture si l’entrepreneur principal et/ou le sous-traitant de ce dernier n’a pas de dettes fiscales ou sociales? Et, dans l’affirmative, comment le maître d’ouvrage peut-il avoir accès à cette information ?

Le Ministre des finances a répondu comme suit :

1. En cas de travaux immobiliers, l’obligation de retenue sur factures au profit du SPF Finances et/ou de l’ONSS et la responsabilité solidaire pour les dettes fiscales ou sociales de l’entrepreneur et/ou du sous-traitant, sont liées à l’existence de dettes fiscales ou sociales. À l’exception du particulier, personne physique qui fait exécuter des travaux à des fins strictement privées, tout maître d’ouvrage qui fait appel à un entrepreneur pour l’exécution de travaux immobiliers ou tout entrepreneur (ou sous-traitant) qui fait exécuter ces mêmes travaux par un sous-traitant doit dès lors vérifier si tant l’entrepreneur que, le cas échéant, le sous-traitant, ont des dettes fiscales ou sociales. Cela doit être fait tant au moment de la conclusion du contrat qu’au moment du paiement de la facture.

2. La connaissance de l’existence de dettes fiscales ou sociales dans le chef de l’entrepreneur de travaux immobiliers peut être vérifiée par toute personne concernée sur le site https://eservices.minfin.fgov.be. Les renseignements obtenus de cette manière ont un caractère de force probante.

3. Comme c’est déjà implicitement mentionné au point 1, ni la responsabilité conjointe et solidaire pour les dettes fiscales et de sécurité sociale, ni l’obligation de retenue ne s’appliquent au client, personne physique, qui fait exécuter des travaux pour un usage strictement privé.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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