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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Travaux immobiliers : retenue sur facture

Une question parlementaire fait le point sur la question de la retenue sur le prix des travaux immobiliers (Q.P. n° 598 de M. Ch. Brotcorne du, Chambre, Q. et R., 2012-2013, QRVA 53/091 du 3 décembre 2012, p. 133).

La question était de savoir si, en cas de travaux immobiliers, un maître d’ouvrage doit systématiquement vérifier au moment de la conclusion du contrat d’entreprise et avant le paiement de chaque facture si l’entrepreneur principal et/ou le sous-traitant de ce dernier n’a pas de dettes fiscales ou sociales? Et, dans l’affirmative, comment le maître d’ouvrage peut-il avoir accès à cette information ?

Le Ministre des finances a répondu comme suit :

1. En cas de travaux immobiliers, l’obligation de retenue sur factures au profit du SPF Finances et/ou de l’ONSS et la responsabilité solidaire pour les dettes fiscales ou sociales de l’entrepreneur et/ou du sous-traitant, sont liées à l’existence de dettes fiscales ou sociales. À l’exception du particulier, personne physique qui fait exécuter des travaux à des fins strictement privées, tout maître d’ouvrage qui fait appel à un entrepreneur pour l’exécution de travaux immobiliers ou tout entrepreneur (ou sous-traitant) qui fait exécuter ces mêmes travaux par un sous-traitant doit dès lors vérifier si tant l’entrepreneur que, le cas échéant, le sous-traitant, ont des dettes fiscales ou sociales. Cela doit être fait tant au moment de la conclusion du contrat qu’au moment du paiement de la facture.

2. La connaissance de l’existence de dettes fiscales ou sociales dans le chef de l’entrepreneur de travaux immobiliers peut être vérifiée par toute personne concernée sur le site https://eservices.minfin.fgov.be. Les renseignements obtenus de cette manière ont un caractère de force probante.

3. Comme c’est déjà implicitement mentionné au point 1, ni la responsabilité conjointe et solidaire pour les dettes fiscales et de sécurité sociale, ni l’obligation de retenue ne s’appliquent au client, personne physique, qui fait exécuter des travaux pour un usage strictement privé.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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