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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (III)

Les droits d’enregistrement de 0,2 % sur les redevances périodiques cumulées ou sur le canon unique de l’emphytéose, majorés des éventuelles charges, seront appliqué. L’article 83 C. enreg. ne contient pas une base de référence pour le calcul des droits, comme la valeur vénale en cas de vente (art. 45), en sorte que c’est sur la seule contrepartie conventionnelle que les droits seront portés.

La valeur de la contrepartie du droit est aussi importante en matière d’impôt direct car, pour une personne physique, la redevance est taxée comme un revenu immobilier, au taux progressif par tranche et globalisée à l’IPP, sauf dans le cas de l’emphytéose soutenant un leasing immobilier ou une opération assimilée (art. 10 al. 2, CIR/92).

Comment fixer  la contrepartie du droit d’emphytéose ? Cette valeur doit exister car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 impose une « redevance en reconnaissance du droit de propriété. »

On en déduit que la redevance ne peut être dérisoire (C. Mostin, « Emphytéose et superficie », Rép. Not., T. II, Les biens, L. VI, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 109, n° 76).

Mais peut-elle être symbolique ? Je le crois. En effet, le canon ne doit pas représenter la valeur économique de la jouissance, mais doit seulement reconnaître la propriété du tréfoncier. En effet, dans l’intention du législateur, le canon sert symboliquement à reconnaître la propriété du tréfoncier (V. van den Haselkamp-Hansenne, « L’emphytéose », Guide de droit immob., Kluwer, Waterloo, 2012, p. I-18.3.4).

De plus, historiquement, l’emphytéose a pour raison d’être la mise en valeur de terrain en friche, d’où la nécessité d’assurer la reconnaissance du droit du propriétaire. L’intérêt de ce dernier est de voir son fonds mis en valeur, plus que d’en tirer un revenu. Une redevance ne s’indique en principe pas lorsque le fonds est, à la constitution du droit, non encore en état d’être exploité.

La redevance peut donc être faible ou symbolique, mais elle doit exister. En revanche, dans le droit de superficie, il est possible de ne pas stipuler de prix.

Commentaires

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  1. Pili #

    Félicitations pour les articles!!!

    avril 17, 2013

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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