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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (III)

Les droits d’enregistrement de 0,2 % sur les redevances périodiques cumulées ou sur le canon unique de l’emphytéose, majorés des éventuelles charges, seront appliqué. L’article 83 C. enreg. ne contient pas une base de référence pour le calcul des droits, comme la valeur vénale en cas de vente (art. 45), en sorte que c’est sur la seule contrepartie conventionnelle que les droits seront portés.

La valeur de la contrepartie du droit est aussi importante en matière d’impôt direct car, pour une personne physique, la redevance est taxée comme un revenu immobilier, au taux progressif par tranche et globalisée à l’IPP, sauf dans le cas de l’emphytéose soutenant un leasing immobilier ou une opération assimilée (art. 10 al. 2, CIR/92).

Comment fixer  la contrepartie du droit d’emphytéose ? Cette valeur doit exister car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 impose une « redevance en reconnaissance du droit de propriété. »

On en déduit que la redevance ne peut être dérisoire (C. Mostin, « Emphytéose et superficie », Rép. Not., T. II, Les biens, L. VI, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 109, n° 76).

Mais peut-elle être symbolique ? Je le crois. En effet, le canon ne doit pas représenter la valeur économique de la jouissance, mais doit seulement reconnaître la propriété du tréfoncier. En effet, dans l’intention du législateur, le canon sert symboliquement à reconnaître la propriété du tréfoncier (V. van den Haselkamp-Hansenne, « L’emphytéose », Guide de droit immob., Kluwer, Waterloo, 2012, p. I-18.3.4).

De plus, historiquement, l’emphytéose a pour raison d’être la mise en valeur de terrain en friche, d’où la nécessité d’assurer la reconnaissance du droit du propriétaire. L’intérêt de ce dernier est de voir son fonds mis en valeur, plus que d’en tirer un revenu. Une redevance ne s’indique en principe pas lorsque le fonds est, à la constitution du droit, non encore en état d’être exploité.

La redevance peut donc être faible ou symbolique, mais elle doit exister. En revanche, dans le droit de superficie, il est possible de ne pas stipuler de prix.

Commentaires

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  1. Pili #

    Félicitations pour les articles!!!

    avril 17, 2013

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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