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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (III)

Les droits d’enregistrement de 0,2 % sur les redevances périodiques cumulées ou sur le canon unique de l’emphytéose, majorés des éventuelles charges, seront appliqué. L’article 83 C. enreg. ne contient pas une base de référence pour le calcul des droits, comme la valeur vénale en cas de vente (art. 45), en sorte que c’est sur la seule contrepartie conventionnelle que les droits seront portés.

La valeur de la contrepartie du droit est aussi importante en matière d’impôt direct car, pour une personne physique, la redevance est taxée comme un revenu immobilier, au taux progressif par tranche et globalisée à l’IPP, sauf dans le cas de l’emphytéose soutenant un leasing immobilier ou une opération assimilée (art. 10 al. 2, CIR/92).

Comment fixer  la contrepartie du droit d’emphytéose ? Cette valeur doit exister car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 impose une « redevance en reconnaissance du droit de propriété. »

On en déduit que la redevance ne peut être dérisoire (C. Mostin, « Emphytéose et superficie », Rép. Not., T. II, Les biens, L. VI, Larcier, Bruxelles, 2004, p. 109, n° 76).

Mais peut-elle être symbolique ? Je le crois. En effet, le canon ne doit pas représenter la valeur économique de la jouissance, mais doit seulement reconnaître la propriété du tréfoncier. En effet, dans l’intention du législateur, le canon sert symboliquement à reconnaître la propriété du tréfoncier (V. van den Haselkamp-Hansenne, « L’emphytéose », Guide de droit immob., Kluwer, Waterloo, 2012, p. I-18.3.4).

De plus, historiquement, l’emphytéose a pour raison d’être la mise en valeur de terrain en friche, d’où la nécessité d’assurer la reconnaissance du droit du propriétaire. L’intérêt de ce dernier est de voir son fonds mis en valeur, plus que d’en tirer un revenu. Une redevance ne s’indique en principe pas lorsque le fonds est, à la constitution du droit, non encore en état d’être exploité.

La redevance peut donc être faible ou symbolique, mais elle doit exister. En revanche, dans le droit de superficie, il est possible de ne pas stipuler de prix.

Commentaires

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  1. Pili #

    Félicitations pour les articles!!!

    avril 17, 2013

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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