Carnet de route en Droit ImmobilierJan 18
La société Matexi achète en 2008 plusieurs parcelles de terrain agricole et une parcelle sur laquelle se trouve un chalet, situés à Zemst. Zemst est une commune du Brabant flamand. La vente a été conclue sous la condition suspensive du non-exercice d’éventuels droits de préemption légaux ou décrétaux existants. Le notaire notifie la vente à […]
Lire plus arrow_forwardJan 17
Un acte authentique de vente d’immeuble contient une clause différant le transfert de jouissance, en ce sens que le vendeur est autorisé à rester dans les lieux durant plusieurs mois après la vente. Ce genre de clause peut se justifier dans la situation où le vendeur n’a pas trouvé à se reloger (liste d’attente en […]
Lire plus arrow_forwardJan 15
La photo d’illustration montre que l’intérêt pour l’immobilier n’attend pas le nombre des années. Il est cependant probable que l’élévation de ce mur, par ces charmants enfants, n’est pas couverte par un permis d’urbanisme. Ce n’est pas trop grave, s’agissant manifestement d’un chantier temporaire (art. 4, 1°, AGB du 13 novembre 2008). En revanche, s’il […]
Lire plus arrow_forwardJan 8
Dans un groupe de sociétés, lorsqu’un investissement immobilier est prévu, se pose la question de savoir dans quel véhicule le bien va être placé. La question se pose au regard des aptitudes de financement, des ratios comptables et financiers, de la déduction de la TVA en cas de location intra groupe, et de la soumission […]
Lire plus arrow_forwardJan 7
Le notaire doit s’assurer de ce que la définition du bien vendu corresponde au bien qui pourra être délivré. Il peut exister des discordances entre la situation, les mentions de l’extrait de matrice cadastrale et le titre de propriété. D’où peuvent provenir de possibles discordances ? Un propriétaire peut avoir subi l’expropriation d’une partie de son […]
Lire plus arrow_forwardJan 2
Depuis le 1er juillet 2005, les logements donnés en location doivent être équipés d’un dispositif de prévention contre les incendies (arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 15 avril 2004). Chaque pièce du chemin d’évacuation des logements loués doit être pourvue d’un détecteur de fumée certifié par le BOSEC ou par un organisme […]
Lire plus arrow_forwardDéc 30
Peut-on conclure une vente d’immeuble au nom d’une société sous la condition suspensive de la décision d’approbation de cette transaction par le conseil d’administration ? Il n’est malheureusement pas rare de rencontrer ce genre de clause, qui semble parfaitement nulle s’il s’agit d’une condition suspensive. Rappelons que la condition suspensive est un événement futur et incertain […]
Lire plus arrow_forwardDéc 25
Peut-on prévoir dans un contrat de vente que l’immeuble restera inaliénable ? Ce type de clause se rencontre dans les ventes viagères. Le but est de ne pas compromettre la solvabilité appréhendable de l’acheteur tant que dure le service de la rente. L’inaliénabilité est vue avec méfiance en droit, et cela remonte à l’ancien droit […]
Lire plus arrow_forwardDéc 15
La loi reconnait au vendeur impayé un privilège sur l’immeuble pour le paiement du prix (article 27, 1°, de la loi hypothécaire). Ce privilège confère au vendeur impayé un droit de suite sur le bien et, en cas de concours, le droit d’être préféré à tout autre créancier à l’exception des frais de justice, sur […]
Lire plus arrow_forwardDéc 14
Lorsque la règle de dénonciation du conflit d’intérêts trouve à s’appliquer (voir l’actu de hier), sa violation peut entraîner différentes sanctions. Premièrement, la société peut agir en nullité des décisions prises ou des opérations accomplies en violation des règles applicables, si l’autre partie concernée par la décision ou l’opération litigieuse avait ou devait avoir connaissance […]
Lire plus arrow_forwardDéc 13
L’article 523 du Code des sociétés dispose que si un administrateur a directement ou indirectement un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou à une opération relevant du conseil d’administration, il doit le communiquer aux autres administrateurs avant la délibération du conseil d’administration. Comme un représentant permanent exerce le mandat d’administrateur au nom […]
Lire plus arrow_forwardDéc 12
Le remploi peut être partiel. Il faut en effet qu’il soit réalisé pour plus de la moitié à l’aide de fonds propres (art. 1402 Code civil). La différence sera considérée comme une avance de la communauté, qui devra faire l’objet d’une récompense. Mais cela n’altère pas le caractère propre du bien acquis en remploi. A […]
Lire plus arrow_forwardDéc 11
Dans le régime légal de la communauté entre époux, tous biens dont il n’est pas prouvé qu’ils sont propres, entrent dans le patrimoine de communauté (art. 1405, 4° Code civil). Pour éviter l’application de cette présomption, un époux en communauté légale, qui acquiert un immeuble, peut déclarer que l’acquisition est faite en remploi d’un propre, […]
Lire plus arrow_forwardDéc 6
Le vendeur ne transmet jamais à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il a lui-même sur d’un immeuble. Il transmet le bien et ses droits sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé (art. 109 de la loi hypothécaire). L’acquéreur a évidemment tout intérêt à purger l’immeuble des privilèges et hypothèques […]
Lire plus arrow_forwardDéc 2
Dans l’actu de hier, nous avons vu que l’acquéreur peut demander la nullité de la vente s’il ne reçoit pas l’attestation de sol (bodemattest) avant la vente et si le contenu de l’attestation n’est pas consigné dans l’acte authentique. Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, la Cour d’appel d’Anvers a annulé une […]
Lire plus arrow_forwardDéc 1
L’article 101 du décret sol en Flandre, du 27 octobre 2006, fait obligation à celui qui veut vendre un terrain (ou un immeuble avec un terrain) de demander à l’OVAM une attestation du sol et d’en communiquer le contenu à l’acquéreur avant le compromis. L’acte authentique de vente mentionne ce contenu et la déclaration de […]
Lire plus arrow_forwardNov 29
Introduction L’amiante ou asbeste est un minéral fibreux constituée d’un silicate de calcium et de magnésium uni à une faible dose d’alumine. On le trouve dans la nature. Ce produit inhalé est nocif. Il peut provoquer l’asbestose, le mésothéliome (cancer agressif de la plèvre et du péritoine) et le cancer du poumon. C’est lorsque l’amiante […]
Lire plus arrow_forwardNov 28
Un avocat bruxellois convoite une belle demeure située dans la riante commune de Watermael-Boitsfort, annoncée au prix de 2.650.000 €. Il hésite à faire offre, redoutant que l’agence L. L. utilise son offre pour faire enchérir d’autres candidats à l’achat. L’avocat bruxellois demande une option payante (75.000 €) sur le bien ; cela lui est refusé. […]
Lire plus arrow_forwardNov 28
Les articles 5.2.1 à 5.2.3 du Vlaamse Codex imposent des obligations d’information à charge du notaire en matière de vente, constitution de droit réel ou division d’immeuble. Il en va de même à l’occasion d’un compromis de vente (art. 5.2.5) et aussi dans le cadre de la publicité à la vente (art. 5.2.6). Dans ce […]
Lire plus arrow_forwardNov 26
Protection précontractuelle des consommateurs Définition précise des notions de publicité (art. 2, 19°) et d’invitation à l’achat (art. 2, 33°) et de diligence professionnelle (art. 2, 32°). Devoir général d’information (art. 4) avant la conclusion de la transaction. Interdiction des pratiques commerciales déloyales. Pratiques déloyales : pratique trompeuses (action ou omissions dans l’invitation à l’achat) et […]
Lire plus arrow_forward9 janvier 2024
En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]
