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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La nullité de la vente par défaut de bodemattest en Flandre (I)

L’article 101 du décret sol en Flandre, du 27 octobre 2006, fait obligation à celui qui veut vendre un terrain (ou un immeuble avec un terrain) de demander à l’OVAM une attestation du sol et d’en communiquer le contenu à l’acquéreur avant le compromis. L’acte authentique de vente mentionne ce contenu et la déclaration de l’acquéreur de ce qu’il a été avisé de ce contenu avant la vente.

L’acquéreur peut demander la nullité de la vente intervenue au mépris de ces obligations. Toutefois, la nullité ne peut plus être poursuivie si l’acquéreur est mis en possession de l’attestation du sol et s’il déclare explicitement renoncer à la nullité dans un acte authentique (art. 116, § 1er).

La nullité est donc relative. Peut-elle être couverte autrement que par les formalités donc question ci-dessus ? Dans un arrêt du 25 mars 2011 (C.09.0639.N, www.juridat.be), la Cour de cassation confirme que la nullité peut être couverte tacitement ou expressément par  l’acquéreur, en connaissance de cause et dès que la protection a joué,  même en dehors des formes prévues par l’article 116 du Décret Sol. La formalité de l’acte authentique pour exprimer la renonciation à la nullité n’est donc pas exclusive.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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