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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Remploi anticipé (I)

Dans le régime légal de la communauté entre époux, tous biens dont il n’est pas prouvé qu’ils sont propres, entrent dans le patrimoine de communauté (art. 1405, 4° Code civil).

Pour éviter l’application de cette présomption, un époux en communauté légale, qui acquiert un immeuble, peut déclarer que l’acquisition est faite en remploi d’un propre, et qu’elle est payée à concurrence de plus de la moitié, au moyen du produit de l’aliénation d’un immeuble propre ou de fonds dont le caractère propre est établi (art. 1402 Code civil).

Cette opération peut même être effectuée de manière anticipée. L’époux acquiert alors un immeuble au moyen de fonds communs, et fait dans l’acte une déclaration de remploi anticipé. Pour autant qu’il rembourse au patrimoine commun, dans les deux ans de l’acte, plus de la moitié des sommes prélevées sur le patrimoine commun, le bien acquis aura le caractère de propre à dater du remboursement (art. 1403 Code civil). Comme c’est à dater du remboursement que le bien acquis en remploi anticipé sera propre, jusqu’au remboursement, il sera commun[1], ce qui est important en cas de dissolution de la communauté entre l’acquisition et le remboursement.

Le remploi anticipé est-il une solution pour un époux marié en communauté et en instance de divorce, pour acheter en propre, sachant qu’il trouvera les ressources pour acheter dans les deux ans du fait du partage issu de la dissolution de la communauté ? Monsieur Leleu ne le pense pas car, entre époux, les effets du divorce remontent au début de la procédure (art. 1278 et 1304 Code judiciaire). Il n’est alors pas possible d’acheter avec des fonds d’une communauté qui rétroactivement n’existera plus. De plus, ajoute cet auteur, le consentement du conjoint pourrait tout de même se trouver requis non pas pour l’acquisition mais pour le prêt hypothécaire s’il est nécessaire à l’acquisition (Y.-H. Leleu et L. Raucent, « Les régimes matrimoniaux : Le régime légal », De Boeck et Larcier, 2001, Bruxelles, p. 162).


[1] Selon M. Raucent, cette disposition ne concerne que tiers (L. Raucent, « Les régimes matrimoniaux », Larcier, Bruxelles, 1997, p.  142).

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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