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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Remploi anticipé (I)

Dans le régime légal de la communauté entre époux, tous biens dont il n’est pas prouvé qu’ils sont propres, entrent dans le patrimoine de communauté (art. 1405, 4° Code civil).

Pour éviter l’application de cette présomption, un époux en communauté légale, qui acquiert un immeuble, peut déclarer que l’acquisition est faite en remploi d’un propre, et qu’elle est payée à concurrence de plus de la moitié, au moyen du produit de l’aliénation d’un immeuble propre ou de fonds dont le caractère propre est établi (art. 1402 Code civil).

Cette opération peut même être effectuée de manière anticipée. L’époux acquiert alors un immeuble au moyen de fonds communs, et fait dans l’acte une déclaration de remploi anticipé. Pour autant qu’il rembourse au patrimoine commun, dans les deux ans de l’acte, plus de la moitié des sommes prélevées sur le patrimoine commun, le bien acquis aura le caractère de propre à dater du remboursement (art. 1403 Code civil). Comme c’est à dater du remboursement que le bien acquis en remploi anticipé sera propre, jusqu’au remboursement, il sera commun[1], ce qui est important en cas de dissolution de la communauté entre l’acquisition et le remboursement.

Le remploi anticipé est-il une solution pour un époux marié en communauté et en instance de divorce, pour acheter en propre, sachant qu’il trouvera les ressources pour acheter dans les deux ans du fait du partage issu de la dissolution de la communauté ? Monsieur Leleu ne le pense pas car, entre époux, les effets du divorce remontent au début de la procédure (art. 1278 et 1304 Code judiciaire). Il n’est alors pas possible d’acheter avec des fonds d’une communauté qui rétroactivement n’existera plus. De plus, ajoute cet auteur, le consentement du conjoint pourrait tout de même se trouver requis non pas pour l’acquisition mais pour le prêt hypothécaire s’il est nécessaire à l’acquisition (Y.-H. Leleu et L. Raucent, « Les régimes matrimoniaux : Le régime légal », De Boeck et Larcier, 2001, Bruxelles, p. 162).


[1] Selon M. Raucent, cette disposition ne concerne que tiers (L. Raucent, « Les régimes matrimoniaux », Larcier, Bruxelles, 1997, p.  142).

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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