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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Remploi (II)

Le remploi peut être partiel. Il faut en effet qu’il soit réalisé pour plus de la moitié à l’aide de fonds propres (art. 1402 Code civil). La différence sera considérée comme une avance de la communauté, qui devra faire l’objet d’une récompense. Mais cela n’altère pas le caractère propre du bien acquis en remploi. A mon avis, dans le prix d’acquisition, il faut tenir compte des frais de l’acte.

Si la part de l’acquisition de l’immeuble, payée en remploi est inférieure ou égale à la moitié, c’est au contraire la communauté qui devra une récompense à due concurrence au patrimoine propre car le bien acquis sera commun.

Si le financement est réalisé non pas au moyen partim de fonds de la communauté mais d’un prêt hypothécaire, l’immeuble ainsi acquis aura le statut de bien propre si le remploi en propre dépasse la moitié du montant total de l’acquisition. Le prêt hypothécaire sera alors une dette propre (art. 1407 Code civil) pour le capital et d’une dette commune pour les intérêts (art. 1408, alinéa 5, Code civil). L’acte de prêt requiert le consentement des deux époux (art. 1418, alinéa 1 a) et 2, b).

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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