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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

De l’amiante dans l’immeuble vendu

Introduction

L’amiante ou asbeste est un minéral fibreux constituée d’un silicate de calcium et de magnésium uni à une faible dose d’alumine. On le trouve dans la nature.

Ce produit inhalé est nocif. Il peut provoquer l’asbestose, le mésothéliome (cancer agressif de la plèvre et du péritoine) et le cancer du poumon.

C’est lorsque l’amiante est libéré du matériau dans lequel il est incorporé qu’il est dangereux. Ce n’est donc que sous sa forme friable qu’il présente un risque.

Dans les immeubles, c’est surtout sous forme d’amiante-ciment que l’on trouve ce produit (plaque ondulées, ardoises, tuyau de décharge, tube de cheminée, revêtement de façade en glasal, etc.).

C’est donc lorsque ces pièces sont usées, cassées, écrasées ou découpées que l’amimante peut se libérer et déployer son effet délétère.

Mais l’amiante peut aussi apparaitre sous forme friable ou elle est directement dangereuse. C’est le cas des matériaux d’isolation de chauffage, du bitume-amiante, des plaques ignifuges de sous toiture et de l’isolation des appareils électro-ménagers.

Dès 1998, la fabrication et l’utilisation d’un grand nombre d’applications amiantées ont été interdites (A.R. du 3 février 1998 limitant la mise sur le marché, la fabrication et l’emploi de certaines substances et préparations dangereuses, dont l’amiante).

Depuis le 1er janvier 2005, l’utilisation et la mise sur le marché de produits contenant de l’amiante sont tout à fait proscrites (A.R. du 23 octobre 2001 limitant la mise sur le marché et l’emploi de certaines substances et préparations dangereuses, dont l’amiante ; voy. au niveau européen la directive 83/477/CEE).

En cas de vente d’immeuble

En cas de vente ou de location d’une habitation, le propriétaire n’est pas obligé de produire un inventaire d’amiante du logement.

L’acheteur ou le locataire potentiel peut néanmoins faire inclure une clause à ce sujet, dans le compromis, ou dans le bail, précisant au titre de l’obligation de délivrance que le bien est libre d’amiante, ou décrivant les éléments amiantés.

Il n’existe pas, en Belgique, de dépistage automatique et légal organisé,  contrairement à la France où le diagnostic immobilier est obligatoire. L’article  L 271-4 du Code français de la construction et de l’habitation prévoit qu’« en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente …».

L’inventaire amiante est en revanche obligatoire en cas de transformation ou démolition d’un bâtiment ou d’une habitation (arrêté du Gouvernement de la Région Bruxelles-Capitale du 10 avril 2008 relatif aux conditions applicables aux chantiers d’enlèvement et d’encapsulation d’amiante, M.B. du 18 juin 2008).

Dans ce cas un inventaire d’amiante doit être dressé avant les travaux, de sorte que l’exécutant des travaux soit informé de l’éventuelle présence d’amiante (art. 148decies R.G.P.T. et, dans le Code du bien-être des travailleur, l’A.R. du 16 mars 2006 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l’exposition de l’amiante).

Dans certains cas, l’amiante doit être enlevée préalablement au démarrage des travaux eux-mêmes.

Notons qu’une copropriété employant un concierge est un employeur, à ce titre tenu de faire établir un inventaire amiante des parties communes et de la conciergerie.

Dans ce cas, un inventaire doit être rédigé pour tout l’amiante et pour tous les matériaux contenant de l’amiante dans toutes les parties communes et de la conciergerie.

Vice caché

La présence d’amiante peut-elle constituer un vice caché permettant à l’acheteur de poursuivre soit des dommages, soit la résolution de la vente ?

En principe oui, car l’amiante sous sa forme dangereuse est un défaut de l’immeuble qui le rend impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix (art.1641 Code civil).

En revanche, si la destination du bien est d’être démoli ou profondément rénové, la présence d’amiante n’empêche pas les travaux et ne nuit pas  à la destination prévue.

Mais il faut encore que les conditions suivantes sont réunies :

  • La présence d’amiante doit préexister à la vente.

  • Pour constituer un vice caché, le vice doit être grave. C’est donc seulement l’amiante sous sa forme friable donc dangereuse qui constituera un vice caché. Le principe de précaution ne s’applique pas : il faut que l’amiante soit nuisible pour constituer un vice ou sur le point de le devenir inévitablement. Sa forme incorporée et non diffuse n’est en principe pas un vice caché.

  • L’acheteur doit avoir ignoré ce vice, sinon il est censé l’avoir agréé (art. 1642 Code civil).

  • L’amiante ne devait pas apparaître, le vice doit être caché ; ne constitue pas un vice caché, celui que l’acheteur peut déceler par un examen attentif mais normal immédiatement après la livraison (Cass., 29 mars 1976, R.P.D.B., 1976, I, p. 832). Or l’amiante sous ses formes classiques est apparente (tuiles, tubes, etc.) ou largement prévisible (couche d’isolant thermique), selon l’âge de l’immeuble. Ce n’est donc que l’amiante « surprise » qui constituera un vice caché. A cet égard, ne perdons pas de vue que pratiquement tous les immeubles construits avant les années 80 contiennent de l’amiante.

Lorsque l’amiante dangereux est découvert, l’acheteur doit agir « à bref délai » (art. 1648 Code civil). S’il attend plus de six à huit mois pour procéder en justice, il risque d’être déchu de son recours.

L’acheteur pourra, à son seul choix et sous réserve d’abus de droit, soit réclamer une restitution de prix estimée par expert, soit poursuivre l résolution de la vente avec restitution du prix payé (art. 1644 Code civil).

Mais ce n’est que si le vendeur connaissait le vice qu’il devra indemniser l’acheteur de son dommage au-delà des frais occasionnés par la vente (art. 1646 Code civil).

Rappelons enfin que si le bien a été acheté en vente publique, l’acheteur est sans recours en garantie (art. 1649 Code civil).

Références réglementaires

  • Arrêté royal du 2 décembre 1993 concernant la protection des travailleurs contre les risques liés à l’exposition à des agents mutagènes et cancérigènes au travail.
  • Arrêté royal du 3 février 1998 limitant la mise sur le marché, la fabrication et l’emploi de certaines substances et préparations dangereuses (amiante).
  • Arrêté royal du 23 octobre 2001 limitant la mise sur le marché et l’emploi de certaines substances et préparation dangereuses (amiante) (M.B. du 30 novembre 2001).
  • Arrêté royal du 16 mars 2006 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l’exposition à l’amiante, modifié par l’arrêté royal du 8 juin 2007 (M.B., 18 juin 2008).
  • Arrêté royal du 28 mars 2007 relatif à l’agrément des entreprises et employeurs qui effectuent des travaux de démolition ou d’enlèvement au cours desquels de grandes quantités d’amiante peuvent être libérées.
  • Arrêté du Gouvernement de la Région Bruxelles-Capitale du 10 avril 2008 relatif aux conditions applicables aux chantiers d’enlèvement et d’encapsulation d’amiante. (M.B. 18 juin 2008).
  • Au niveau européen : Directive 83/477/CEE.

Commentaires

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  1. Avatar
    ibon #

    Cher Monsieur,

    Excellent votre blog ! ainsi que votre article qui m’a beaucoup clarifié sur l’amiante.

    J’ai récemment signé une ‘promesse d’achat’, pas encore le compromis, avec uniquement deux clauses suspensives, accès au crédit et qu’il n’y a pas des dettes ni procès judiciaires liés à l’achat de l’appartement.

    Comme il s’agit d’une copropriété des années ’60, j’ai voulu me renseigner sur l’amiante dans les zones communes et chez la concierge dont la copropriété est son employeur. Je suis surpris d’apprendre qu’ils n’ont jamais fait un inventaire même si obligés par l’A.R. du mars 2006.

    Ceci est-il un motif suffisant pour résilier la promesse d’achat ??

    J’envisage faire des petits travaux et il y a certainement des risques d’amiante. Je pourrais mettre une clause dans le compromis mais le vendeur ne veut pas et il n’est pas obligé.

    Je ne suis pas sûr de vouloir acheter sans l’inventaire et les risques d’amiante lors de travaux… la promesse d’achat parle d’une pénalisation de 10%, comme le compromis.

    Je vous remercie de votre attention.

    Cordialement,

    Ibon

    février 13, 2015
    • Avatar
      Boon #

      Bonjour,
      Je me retrouve dans la même situation que vous, pouvez vous me dire comment cela s’est passé avec vous ? Avez-vous du payer les 10%?
      Bien à vous

      mars 1, 2019
    • Avatar
      Boon #

      Bonjour,

      Je suis actuellement dans la même situation que vous. Pouvez-vous me dire si vous avez dû payer les 10%? Comment cela s’est-il passé ?

      Merci d’avance pour votre retour.

      Bien à vous,

      Thomas

      mars 1, 2019

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

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Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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