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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vlabinvest

La société Matexi achète en 2008 plusieurs parcelles de terrain agricole et une parcelle sur laquelle se trouve un chalet, situés à Zemst.

Zemst est une commune du Brabant flamand.

La vente a été conclue sous la condition suspensive du non-exercice d’éventuels droits de préemption légaux ou décrétaux existants. Le notaire notifie la vente à la Vlaamse Landmaatschappij et  à la Vlaamse Grondenbank dans le cadre du droit de préemption prévu par l’article 85 du Code flamand du logement.

Mais c’est le Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant (Vlabinvest), qui préempte. Matexi conteste mais, en cours de procédure, le décret flamand du 29 avril 2011 modifie divers décrets relatifs au logement, notamment en régularisant rétroactivement le droit de préemption de Vlabinvest.

Le tribunal saisi du litige demande à la Cour constitutionnelle si l’article 75 du décret de ce décret est contraire aux articles 10 et 11 de la Constitution, combinés avec le principe de la sécurité juridique, avec le droit de propriété et avec le droit à un procès équitable, en ce qu’il étend rétroactivement au Brabant flamand le champ d’action du Vlabinvest, ce qui a pour effet de régulariser le droit de préemption contesté que ce Fonds exerce dans la commune de Zemst et d’intervenir dans un litige pendant.

Par son arrêt n° 3/2013 du 17 janvier 2013, la Cour constitutionnelle juge que l’article 75, 4°, du décret  de la Région flamande  du 29 avril 2011 viole les articles 10 et 11 de la Constitution.

On notera que le Vlabinvest avait demandé à la Cour de limiter les effets de la déclaration d’inconstitutionnalité  à la présente affaire. La Cour a refusé.vLABIVEST

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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