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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vlabinvest

La société Matexi achète en 2008 plusieurs parcelles de terrain agricole et une parcelle sur laquelle se trouve un chalet, situés à Zemst.

Zemst est une commune du Brabant flamand.

La vente a été conclue sous la condition suspensive du non-exercice d’éventuels droits de préemption légaux ou décrétaux existants. Le notaire notifie la vente à la Vlaamse Landmaatschappij et  à la Vlaamse Grondenbank dans le cadre du droit de préemption prévu par l’article 85 du Code flamand du logement.

Mais c’est le Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant (Vlabinvest), qui préempte. Matexi conteste mais, en cours de procédure, le décret flamand du 29 avril 2011 modifie divers décrets relatifs au logement, notamment en régularisant rétroactivement le droit de préemption de Vlabinvest.

Le tribunal saisi du litige demande à la Cour constitutionnelle si l’article 75 du décret de ce décret est contraire aux articles 10 et 11 de la Constitution, combinés avec le principe de la sécurité juridique, avec le droit de propriété et avec le droit à un procès équitable, en ce qu’il étend rétroactivement au Brabant flamand le champ d’action du Vlabinvest, ce qui a pour effet de régulariser le droit de préemption contesté que ce Fonds exerce dans la commune de Zemst et d’intervenir dans un litige pendant.

Par son arrêt n° 3/2013 du 17 janvier 2013, la Cour constitutionnelle juge que l’article 75, 4°, du décret  de la Région flamande  du 29 avril 2011 viole les articles 10 et 11 de la Constitution.

On notera que le Vlabinvest avait demandé à la Cour de limiter les effets de la déclaration d’inconstitutionnalité  à la présente affaire. La Cour a refusé.vLABIVEST

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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