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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vlabinvest

La société Matexi achète en 2008 plusieurs parcelles de terrain agricole et une parcelle sur laquelle se trouve un chalet, situés à Zemst.

Zemst est une commune du Brabant flamand.

La vente a été conclue sous la condition suspensive du non-exercice d’éventuels droits de préemption légaux ou décrétaux existants. Le notaire notifie la vente à la Vlaamse Landmaatschappij et  à la Vlaamse Grondenbank dans le cadre du droit de préemption prévu par l’article 85 du Code flamand du logement.

Mais c’est le Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant (Vlabinvest), qui préempte. Matexi conteste mais, en cours de procédure, le décret flamand du 29 avril 2011 modifie divers décrets relatifs au logement, notamment en régularisant rétroactivement le droit de préemption de Vlabinvest.

Le tribunal saisi du litige demande à la Cour constitutionnelle si l’article 75 du décret de ce décret est contraire aux articles 10 et 11 de la Constitution, combinés avec le principe de la sécurité juridique, avec le droit de propriété et avec le droit à un procès équitable, en ce qu’il étend rétroactivement au Brabant flamand le champ d’action du Vlabinvest, ce qui a pour effet de régulariser le droit de préemption contesté que ce Fonds exerce dans la commune de Zemst et d’intervenir dans un litige pendant.

Par son arrêt n° 3/2013 du 17 janvier 2013, la Cour constitutionnelle juge que l’article 75, 4°, du décret  de la Région flamande  du 29 avril 2011 viole les articles 10 et 11 de la Constitution.

On notera que le Vlabinvest avait demandé à la Cour de limiter les effets de la déclaration d’inconstitutionnalité  à la présente affaire. La Cour a refusé.vLABIVEST

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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