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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les clauses d’inaliénabilité

Peut-on prévoir dans un contrat de vente que l’immeuble restera inaliénable ?

Ce type de clause se rencontre dans les ventes viagères. Le but est de ne pas compromettre la solvabilité appréhendable de l’acheteur tant que dure le service de la rente.

L’inaliénabilité est vue avec méfiance en droit, et cela remonte à l’ancien droit et aux réticences provoquées par la mainmorte. Il s’agissait de la situation de biens rendus inaliénables ou hors commerce par le fait qu’ils étaient affectés au service de corporations religieuses ou de fondations, dont la durée n’était pas limitée.

On s’accorde à considérer que rendre un bien inaliénable par une convention serait contraire à l’ordre public. Cela explique qu’en dehors de la propriété qui est un droit absolu (art. 544 du Code civil), les droits réels immobiliers même de très longue durée sont limités dans le temps (usufruit 30 ans pour une personne morale, superficie 50 ans, emphytéose 99 ans).

Il en résulte qu’une clause d’inaliénabilité doit être limitée dans le temps pour être valable et elle doit être justifiée par un intérêt légitime et organisée de manière raisonnable. Les parties peuvent donc convenir de ce que le bien vendu contre la constitution d’une rente viagère ne pourra être vendu pendant une durée limitée au temps requis pour en assurer l’efficacité et sauf à l’acheteur à offrir une sûreté de son engagement.

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Qui doit entretenir la servitude ?

Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc. Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ? Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) : « L’article 701 […]

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Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc.

Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ?

Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) :

« L’article 701 du Code civil prévoit, en son alinéa 1er, que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode et, en son alinéa 2, qu’il ne peut changer l’état des lieux.

Il suit de ces dispositions que le propriétaire du fonds servant doit enlever à ses frais les ouvrages ou plantations qui gênent l’exercice de la servitude.

Le jugement attaqué du 12 juin 2014 n’a pu, sans violer ces dispositions, décider que l’enlèvement des « plantations, clôtures, piquets et haies installés sur l’assiette de la servitude de passage » par les défendeurs doit avoir lieu aux frais des demandeurs, propriétaires du fonds dominant. »

Comparez avec l’article 3.121. « Entretien et ouvrages » du nouveau Livre III du Code civil (en vigueur au 1er septembre 2021) :

Le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour exercer la servitude et pour la conserver.

Ces travaux et ouvrages sont faits par lui et à ses frais, sauf lorsqu’ils ont été rendus nécessaires par la seule faute du titulaire du fonds servant.

Si les travaux et ouvrages sont utiles tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, les frais sont partagés en proportion de l’utilité respective pour chaque fonds.

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