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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les clauses d’inaliénabilité

Peut-on prévoir dans un contrat de vente que l’immeuble restera inaliénable ?

Ce type de clause se rencontre dans les ventes viagères. Le but est de ne pas compromettre la solvabilité appréhendable de l’acheteur tant que dure le service de la rente.

L’inaliénabilité est vue avec méfiance en droit, et cela remonte à l’ancien droit et aux réticences provoquées par la mainmorte. Il s’agissait de la situation de biens rendus inaliénables ou hors commerce par le fait qu’ils étaient affectés au service de corporations religieuses ou de fondations, dont la durée n’était pas limitée.

On s’accorde à considérer que rendre un bien inaliénable par une convention serait contraire à l’ordre public. Cela explique qu’en dehors de la propriété qui est un droit absolu (art. 544 du Code civil), les droits réels immobiliers même de très longue durée sont limités dans le temps (usufruit 30 ans pour une personne morale, superficie 50 ans, emphytéose 99 ans).

Il en résulte qu’une clause d’inaliénabilité doit être limitée dans le temps pour être valable et elle doit être justifiée par un intérêt légitime et organisée de manière raisonnable. Les parties peuvent donc convenir de ce que le bien vendu contre la constitution d’une rente viagère ne pourra être vendu pendant une durée limitée au temps requis pour en assurer l’efficacité et sauf à l’acheteur à offrir une sûreté de son engagement.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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