Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Brèves’

Servitudes légales et garantie d’éviction (I)

Les servitudes légales et charges publiques sont souvent source de mauvaise surprise pour l’acheteur de l’immeuble qui s’en trouve grevé. Les servitudes légales sont établies aux articles 640 à 648 et 649 à 685 du Code civil (puisage écoulement d’eau, murs et fossés mitoyens, distance des ouvrages et plantations, clôture, vues et jours, égout et […]

Lire plus arrow_forward

Le mandat apparent quand intervient un notaire (IV)

Cela nous permet de revenir sur un arrêt du 2 septembre 2010 de la Cour de cassation belge (rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be). Des personnes acceptent l’offre de vente de parcelles qui leur avait été adressée par le notaire du propriétaire dans la croyance erronée que ce notaire était mandaté à cet effet. Ces personnes citent […]

Lire plus arrow_forward

Le mandat apparent quand intervient un notaire (III)

En Belgique aussi, le notaire doit bien évidemment vérifier les pouvoirs de celui qui se présente à lui pour le compte d’une partie ; cela procède de son devoir d’assurer la sécurité juridique de l’acte qu’il doit dresser. Cette obligation existe à mon avis tant dans les fonctions conseillères qu’instrumentaires du notaire, c’est-à-dire aussi bien dans […]

Lire plus arrow_forward

Le mandat apparent quand intervient un notaire (II)

On a vu dans l’article précédent, qu’en France, la Cour de cassation exclut le mandat apparent dans un acte où interviennent des notaires car ceux-ci ont l’obligation de vérifier les pouvoirs. Faut-il approuver la jurisprudence française ? On a tendance, à première vue, à questionner cette jurisprudence. En effet, la croyance légitime est celle de la […]

Lire plus arrow_forward

Le mandat apparent quand intervient un notaire (I)

Des époux décident de vendre un box de garage. Leur notaire adresse au notaire du candidat acquéreur une promesse de vente avec possibilité de substitution. Mais les vendeurs refusent de vendre à la société qui se présente comme substituée, opposant n’avoir jamais donné mandat à leur notaire de faire offre ou d’accepter offre. La Cour […]

Lire plus arrow_forward

Peut-on demander la résolution du contrat après sa résiliation ?

Le preneur résilie le bail sans préavis ni indemnité, le bail de résidence principale de neuf années n’ayant pas été enregistré. Mais le preneur avait préalablement installé son frère dans les lieux, sans que le bail ait été cédé et sans sous-location autorisée par le bailleur. La restitution des lieux au bailleur n’est finalement intervenue […]

Lire plus arrow_forward

Le contrat de courtage immobilier non écrit est-il nul ?

L’article 8 du Code de déontologie est clair : l’agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit. Lorsque la loi l’impose aux parties, l’agent immobilier est tenu de conclure un contrat écrit. Et le contrat doit respecter la loi sur les pratiques du marché ainsi que les arrêtés d’exécution. C’est le cas de […]

Lire plus arrow_forward

L’achat scindé (III)

Bref, l’administration dit exactement le contraire de ce qu’elle avançait en 2007. Et c’est valable pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2013, ce qui montre bien que c’est un retournement de position. La sécurité juridique ne s’en portera pas mieux. Notons qu’il peut résulter une double imposition de la nouvelle interprétation de […]

Lire plus arrow_forward

L’achat scindé (II)

Et voilà que l’achat scindé disparaît de la troisième circulaire (n° 5/2013 du 10 avril 2013) qui remplace celle du 19 juillet 2012 (laquelle était corrigée par celle du 25 juillet 2012). L’administration renonce-t-elle à voir dans l’achat scindé un possible abus fiscal ? Ce serait trop beau. En réalité, si l’achat scindé quitte la circulaire […]

Lire plus arrow_forward

L’achat scindé (I)

Donner un immeuble est coûteux en droit de donation (en ligne directe, 30 % à partir de 500.000 € et 80 % entre étrangers … [art. 131, § 1, C. enreg. Bruxelles) D’où l’idée de passer par une donation mobilière taxée au taux réduit de l’article 131, § 2 (3 % et 7 %), voire […]

Lire plus arrow_forward

Liberté d’entreprendre

La liberté d’entreprendre n’est pas inscrite dans notre Constitution. C’est le décret d’Allarde des 2 et 17 mars 1791 qui en est le support. Son article 7 dispose « il sera libre à toute personne de faire tel négoce ou d’exercer telle profession, art ou métier qu’elle trouvera bon ». Le régime corporatif en vigueur […]

Lire plus arrow_forward

Comment est taxé le propriétaire d’immeuble en Belgique ?

L’article 6 CIR/92 distingue les types de revenus taxables à l’impôt des personnes physiques, dont les revenus immobiliers qui nous intéressent ici. Seuls les loyers sont taxables à ce titre, ou la valeur locative quand l’immeuble n’est pas loué (art. 7 à 16 CIR/92). Les plus-values réalisées sont éventuellement taxées dans une autre catégorie, celle […]

Lire plus arrow_forward

Combien de temps un immeuble reste-t-il neuf pour la TVA ?

Un immeuble neuf peut être cédé sous le régime de la TVA par un assujetti dans le cadre de son activité habituelle, ou par une personne qui, préalablement à la vente, a opté pour le régime TVA, étant un assujetti non vendeur professionnel ou un non assujetti (art. 8 du Code TVA). C’est aussi valable […]

Lire plus arrow_forward

Vente par mandataire sous réserve de ratification par le vendeur

Un agent immobilier mandaté pour vendre un immeuble peut soumettre le compromis à la ratification ultérieure de son mandant. En ce cas, que vaut un tel contrat ? La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, […]

Lire plus arrow_forward

Acheter un immeuble à la condition d’un vendre un autre

On a vu qu’il existait une controverse sur la question de savoir si l’achat d’un immeuble sous la condition suspensive de la vente d’un autre immeuble constituait une condition purement potestative. Voyons à présent une autre manière de formuler la même situation, avec d’autres conséquences juridiques. Monsieur et Madame achètent un immeuble ; ils doivent pour […]

Lire plus arrow_forward

La condition purement potestative

Une convention de prêt d’argent est conclue le 23 septembre 1997. Il est stipulé que le prêt est remboursable « au plus tard le jour de la vente des 5.000 actions de la société anonyme Cofigraph que détient (l’emprunteur). » Or cette société Cofigraph est déclarée en faillite le 22 mars 2000. L’emprunteur n’en vend jamais les […]

Lire plus arrow_forward

L’agent immobilier occasionnel

Un avocat aide un client à vendre un immeuble en lui trouvant l’acquéreur. Une commission est prévue en rémunération de ce service. Mais la commission reste impayée et l’avocat poursuit son client en justice. Mais il est débouté. La Cour d’appel de Gand considère en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est […]

Lire plus arrow_forward

Résiliation de la vente d’immeuble

Que se passe-t-il lorsque la vente d’immeuble est formée et qu’un acompte est versé, et qu’ensuite les parties décident de résilier cette vente de commun accord (art. 1134, alinéa 2, du Code civil) ? Il y a d’abord un problème fiscal : les droits d’enregistrement ne sont pas restituables sauf annulation pour une cause extrinsèque aux parties. […]

Lire plus arrow_forward

PI et enfants à charge

La réduction du précompte immobilier pour enfants à charge (art. 257, 3°, CIR/92) peut-elle être refusée à un contribuable parent qui a la garde alternée de ses enfants, lesquels sont domiciliés avec leur mère ? Par un arrêt du 5 mai 2011, la Cour Constitutionnelle a jugé que la seule circonstance que les enfants ne font […]

Lire plus arrow_forward

Indemnité forfaitaire (II)

Il est fréquent dans la pratique que le compromis précise que la partie défaillante sera redevable, en cas de résolution de la vente à ses torts, d’une indemnité de 10 % du prix. C’est une clause pénale qui doit répondre à l’article 1231 du Code civil. Dans un jugement inédit et rendu par défaut, le […]

Lire plus arrow_forward

Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

Lire plus arrow_forward

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

close