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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Une canalisation de transport de gaz en sous-sol

Le sous-sol est perclus de câbles, tuyaux et canalisations de toutes sortes.

Intéressons-nous aux canalisations de produits gazeux ou autres.

C’est  la loi du 12 avril 1965 relative au transport de produits gazeux et autres par canalisations, qui organise les rapports entre le transporteur (Fluxis) et le propriétaire privé du terrain traversé.

La pose de canalisation en sous-sol de la propriété d’un tiers ne constitue pas une dépossession, mais intervient au titre d’une servitude légale d’utilité publique (art. 11 de la loi).

Cette servitude est déclarée d’utilité publique par arrêté royal publié au Moniteur Belge, mais elle ne fait pas l’objet d’une mesure de publication à la conservation des hypothèques.

Cette servitude interdit tout acte de nature à nuire aux installations de transport de gaz ou à leur exploitation, par exemple des travaux à l’endroit où passe la canalisation.

Cela explique que la loi organise l’équilibre des droits respectifs du bénéficiaire de la servitude et du propriétaire du fonds grevé.

L’article 11, alinéa 2, de la loi prévoit que le propriétaire du fonds privé grevé peut faire savoir au ministre qui a l’énergie dans ses attributions, qu’il demande au bénéficiaire de cette servitude d’acheter le terrain occupé.

Que se passe-t-il si le propriétaire du terrain et le bénéficiaire de l’autorisation de transport, titulaire de servitude, ne s’entendent pas sur les conditions de la vente ?

Un arrêt du 8 mars 2013 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.12.0162.N, www.juridat.be).

Il s’agissait d’une affaire dans laquelle Fluxis acceptait le prix au m² demandé par le propriétaire privé mais refusait d’acquérir toute la parcelle grevée.

Si aucun accord de vente amiable n’intervient, dit la Cour de cassation, l’article 11 prévoit que les dispositions de l’article 14 trouvent application.

Que dit l’article 14 ?

Que le titulaire d’une autorisation de transport peut, à sa demande et dans les limites de l’arrêté déclarant l’utilité publique de la servitude, être autorisé par arrêté royal à poursuivre l’expropriation du propriétaire, au nom de l’État mais à ses frais.

Sur la base de ces dispositions, en conclut la Cour de cassation, le propriétaire du fonds grevé peut, à défaut d’accord de vente amiable, contraindre le bénéficiaire de la servitude à l’expropriation.

Mais, ajoute la Cour et c’est important, le bénéficiaire de la servitude n’est pas tenu d’acheter ou d’exproprier totalement le fonds privé qui est occupé partiellement.

Bref le propriétaire dispose du droit à être exproprié si une vente de droit commun n’est pas possible.

L’expropriation ne doit pas nécessairement porter sur la totalité de la parcelle.

Le tribunal de première instance de Mechelen avait considéré qu’en manifestant leur volonté de vendre, une convention entraînant un transfert de propriété était née entre les parties par un automatisme légalement organisé.

Pour le tribunal, l’expropriation à laquelle il devait être procédé ne pouvait avoir d’autre objet que celui à propos duquel les défendeurs avaient exprimé leur volonté de vendre.

C’est inexact, dit la Cour de cassation.

En effet, la vente à l’amiable visée à l’article 11, alinéa 3, de la loi du 12 avril 1965 requiert un accord de volonté sur la chose et le prix (art. 1583 du Code civil).

En l’absence d’accord, il n’y a pas vente.

Le propriétaire n’a que le droit d’exiger que Fluxis l’exproprie à ses propres frais mais au nom de l’État, dans les formes, modalités et conditions la loi du 26 juillet 1962.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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