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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une canalisation de transport de gaz en sous-sol

Le sous-sol est perclus de câbles, tuyaux et canalisations de toutes sortes.

Intéressons-nous aux canalisations de produits gazeux ou autres.

C’est  la loi du 12 avril 1965 relative au transport de produits gazeux et autres par canalisations, qui organise les rapports entre le transporteur (Fluxis) et le propriétaire privé du terrain traversé.

La pose de canalisation en sous-sol de la propriété d’un tiers ne constitue pas une dépossession, mais intervient au titre d’une servitude légale d’utilité publique (art. 11 de la loi).

Cette servitude est déclarée d’utilité publique par arrêté royal publié au Moniteur Belge, mais elle ne fait pas l’objet d’une mesure de publication à la conservation des hypothèques.

Cette servitude interdit tout acte de nature à nuire aux installations de transport de gaz ou à leur exploitation, par exemple des travaux à l’endroit où passe la canalisation.

Cela explique que la loi organise l’équilibre des droits respectifs du bénéficiaire de la servitude et du propriétaire du fonds grevé.

L’article 11, alinéa 2, de la loi prévoit que le propriétaire du fonds privé grevé peut faire savoir au ministre qui a l’énergie dans ses attributions, qu’il demande au bénéficiaire de cette servitude d’acheter le terrain occupé.

Que se passe-t-il si le propriétaire du terrain et le bénéficiaire de l’autorisation de transport, titulaire de servitude, ne s’entendent pas sur les conditions de la vente ?

Un arrêt du 8 mars 2013 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.12.0162.N, www.juridat.be).

Il s’agissait d’une affaire dans laquelle Fluxis acceptait le prix au m² demandé par le propriétaire privé mais refusait d’acquérir toute la parcelle grevée.

Si aucun accord de vente amiable n’intervient, dit la Cour de cassation, l’article 11 prévoit que les dispositions de l’article 14 trouvent application.

Que dit l’article 14 ?

Que le titulaire d’une autorisation de transport peut, à sa demande et dans les limites de l’arrêté déclarant l’utilité publique de la servitude, être autorisé par arrêté royal à poursuivre l’expropriation du propriétaire, au nom de l’État mais à ses frais.

Sur la base de ces dispositions, en conclut la Cour de cassation, le propriétaire du fonds grevé peut, à défaut d’accord de vente amiable, contraindre le bénéficiaire de la servitude à l’expropriation.

Mais, ajoute la Cour et c’est important, le bénéficiaire de la servitude n’est pas tenu d’acheter ou d’exproprier totalement le fonds privé qui est occupé partiellement.

Bref le propriétaire dispose du droit à être exproprié si une vente de droit commun n’est pas possible.

L’expropriation ne doit pas nécessairement porter sur la totalité de la parcelle.

Le tribunal de première instance de Mechelen avait considéré qu’en manifestant leur volonté de vendre, une convention entraînant un transfert de propriété était née entre les parties par un automatisme légalement organisé.

Pour le tribunal, l’expropriation à laquelle il devait être procédé ne pouvait avoir d’autre objet que celui à propos duquel les défendeurs avaient exprimé leur volonté de vendre.

C’est inexact, dit la Cour de cassation.

En effet, la vente à l’amiable visée à l’article 11, alinéa 3, de la loi du 12 avril 1965 requiert un accord de volonté sur la chose et le prix (art. 1583 du Code civil).

En l’absence d’accord, il n’y a pas vente.

Le propriétaire n’a que le droit d’exiger que Fluxis l’exproprie à ses propres frais mais au nom de l’État, dans les formes, modalités et conditions la loi du 26 juillet 1962.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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