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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (I)

Nombreux sont les acheteurs qui ont bénéficié de l’abattement et qui ont ensuite oublié les conditions, ou qui n’ont pu les respecter.

Le problème se situe souvent dans le respect de deux des conditions de l’abattement, à savoir :

  • le maintien de la résidence dans la Région de Bruxelles-Capitale,
  • et l’établissement de la résidence dans l’immeuble dans les deux ans de l’acte.

La récente réforme n’a modifié que la condition de maintien dans la Région : c’est à présent dans l’immeuble qu’il faut maintenir la résidence pendant cinq ans, donc par hypothèse dans la Région.

Si le départ hors de la Région est dû à un cas de force majeure, on peut demander une exonération.

Sinon, l’article 46bis, 2°, alinéa 3 et 4, C. enreg. dispose que les droits complémentaires sont dus par l’acquéreur.

L’administration réagit souvent après un long délai et c’est souvent une bien mauvaise surprise pour l’acquéreur.

Se pose alors la question de savoir si la demande de l’administration est prescrite.

L’article 214 prévoit que la prescription est acquise après deux ans pour les :

« 1° des droits et amendes dus sur un acte ou une convention, après deux ans à compter seulement du jour de l’enregistrement d’un acte ou écrit qui révèle à l’Administration la cause de l’exigibilité des droits et amendes d’une manière suffisante pour exclure la nécessité de toute recherche ultérieure. »

Le fait générateur est de ne jamais établir sa résidence dans l’immeuble acheté et/ou d’établir sa résidence hors de la Région (à l’époque) dans les cinq ans (hors de l’immeuble à présent).

Ces faits générateurs ne requièrent nullement de passer un acte. L’article 214, 1°, ne s’applique donc pas.

Les autres dispositions de l’article 214 visent des cas spécifiques et étrangers à l’abattement.

C’est donc la règle subsidiaire de l’article 217, 7°, qui s’applique :

« Il y a prescription pour le recouvrement : … 7° des droits et amendes dus en dehors des cas prévus aux numéros précédents, y compris ceux qui sont afférents à une simulation, à une dissimulation de prix ou à tout autre fait non constaté ou inexactement constaté dans un acte enregistré, après quinze ans à compter du jour où est née l’action de l’État. »

Le délai est donc de 15 ans … ce qui laisse toute le temps à l’administration de chasser les redevables de droits.

Il appartient à l’acquéreur de restituer puisque le fait générateur est connu de lui seul et sous sa maîtrise : l’administration ne peut suivre les redevables dans leurs mouvements.

On ne peut donc pas a priori mettre la responsabilité de l’administration en cause en cas de demande jugée tardive.

En cas de revente dans les deux ans, l’acquéreur peut percevoir la restitution de 36 % des droits qu’il a payés.

Cela ne doit pas alerter l’administration car les conditions étaient de s’installer dans l’immeuble dans les deux ans, mais pas d’y rester, et de résider dans la Région mais pas dans l’immeuble.

À présent, il faut rester dans l’immeuble pendant cinq ans. Mais cela ne signifie pas nécessairement que l’on ne peut le revendre.

Enfin, si l’acquéreur doit restituer l’abattement, il pourrait à la revente dans les deux ans demander restitution de 36 %  de ces droits sur base de l’article 212.

Mais cette demande est, quant à elle, prescrite par deux ans (art.215) !

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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