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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (I)

Nombreux sont les acheteurs qui ont bénéficié de l’abattement et qui ont ensuite oublié les conditions, ou qui n’ont pu les respecter.

Le problème se situe souvent dans le respect de deux des conditions de l’abattement, à savoir :

  • le maintien de la résidence dans la Région de Bruxelles-Capitale,
  • et l’établissement de la résidence dans l’immeuble dans les deux ans de l’acte.

La récente réforme n’a modifié que la condition de maintien dans la Région : c’est à présent dans l’immeuble qu’il faut maintenir la résidence pendant cinq ans, donc par hypothèse dans la Région.

Si le départ hors de la Région est dû à un cas de force majeure, on peut demander une exonération.

Sinon, l’article 46bis, 2°, alinéa 3 et 4, C. enreg. dispose que les droits complémentaires sont dus par l’acquéreur.

L’administration réagit souvent après un long délai et c’est souvent une bien mauvaise surprise pour l’acquéreur.

Se pose alors la question de savoir si la demande de l’administration est prescrite.

L’article 214 prévoit que la prescription est acquise après deux ans pour les :

« 1° des droits et amendes dus sur un acte ou une convention, après deux ans à compter seulement du jour de l’enregistrement d’un acte ou écrit qui révèle à l’Administration la cause de l’exigibilité des droits et amendes d’une manière suffisante pour exclure la nécessité de toute recherche ultérieure. »

Le fait générateur est de ne jamais établir sa résidence dans l’immeuble acheté et/ou d’établir sa résidence hors de la Région (à l’époque) dans les cinq ans (hors de l’immeuble à présent).

Ces faits générateurs ne requièrent nullement de passer un acte. L’article 214, 1°, ne s’applique donc pas.

Les autres dispositions de l’article 214 visent des cas spécifiques et étrangers à l’abattement.

C’est donc la règle subsidiaire de l’article 217, 7°, qui s’applique :

« Il y a prescription pour le recouvrement : … 7° des droits et amendes dus en dehors des cas prévus aux numéros précédents, y compris ceux qui sont afférents à une simulation, à une dissimulation de prix ou à tout autre fait non constaté ou inexactement constaté dans un acte enregistré, après quinze ans à compter du jour où est née l’action de l’État. »

Le délai est donc de 15 ans … ce qui laisse toute le temps à l’administration de chasser les redevables de droits.

Il appartient à l’acquéreur de restituer puisque le fait générateur est connu de lui seul et sous sa maîtrise : l’administration ne peut suivre les redevables dans leurs mouvements.

On ne peut donc pas a priori mettre la responsabilité de l’administration en cause en cas de demande jugée tardive.

En cas de revente dans les deux ans, l’acquéreur peut percevoir la restitution de 36 % des droits qu’il a payés.

Cela ne doit pas alerter l’administration car les conditions étaient de s’installer dans l’immeuble dans les deux ans, mais pas d’y rester, et de résider dans la Région mais pas dans l’immeuble.

À présent, il faut rester dans l’immeuble pendant cinq ans. Mais cela ne signifie pas nécessairement que l’on ne peut le revendre.

Enfin, si l’acquéreur doit restituer l’abattement, il pourrait à la revente dans les deux ans demander restitution de 36 %  de ces droits sur base de l’article 212.

Mais cette demande est, quant à elle, prescrite par deux ans (art.215) !

Commentaires

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  1. Avatar
    Vanhandenhoven #

    Bonjour Maître, ayant bénéficié d’un abattement pour une acquisition en indivision en 2008 (donc ancien texte de l’art. 46), j’ai reçu une demande de remboursement plus intérêts portant sur la moitié des droits acquis. En effet, je suis depuis le 01/07/2012 expatrié en France et n’ai donc pas respecté la condition de résidence de minimum 5 ans. Mon déménagement à l’étranger résulte d’un changement de situations familiales et professionnelles et je compte demander une exonération pour force majeure (ma compagne étant française). Pensez-vous que je puisse également évoquer l’atteinte à la liberté de circulation (obligation de résider en Région Bruxelles-Capitale pendant 5 ans) ? Par ailleurs pensez-vous a un autre motif qui pourrait faire en sorte d’échapper à ce remboursement?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    avril 1, 2019
    • Avatar
      Pereira #

      Bonjour, avez vous reçu une réponse à votre question ? Je viens de recevoir une amende pour non respect des conditions. J’ai acheté mon appartement en 2008. Je l’ai revendu en 2018 et je viens de recevoir une lettre me demandant de rembourser 10 000 euros ! Et ce pour le 28 octobre 2019. J’ai quitté mon appartement mais pas Bruxelles.
      Merci pour vos bons conseils.

      octobre 1, 2019

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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