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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (I)

Nombreux sont les acheteurs qui ont bénéficié de l’abattement et qui ont ensuite oublié les conditions, ou qui n’ont pu les respecter.

Le problème se situe souvent dans le respect de deux des conditions de l’abattement, à savoir :

  • le maintien de la résidence dans la Région de Bruxelles-Capitale,
  • et l’établissement de la résidence dans l’immeuble dans les deux ans de l’acte.

La récente réforme n’a modifié que la condition de maintien dans la Région : c’est à présent dans l’immeuble qu’il faut maintenir la résidence pendant cinq ans, donc par hypothèse dans la Région.

Si le départ hors de la Région est dû à un cas de force majeure, on peut demander une exonération.

Sinon, l’article 46bis, 2°, alinéa 3 et 4, C. enreg. dispose que les droits complémentaires sont dus par l’acquéreur.

L’administration réagit souvent après un long délai et c’est souvent une bien mauvaise surprise pour l’acquéreur.

Se pose alors la question de savoir si la demande de l’administration est prescrite.

L’article 214 prévoit que la prescription est acquise après deux ans pour les :

« 1° des droits et amendes dus sur un acte ou une convention, après deux ans à compter seulement du jour de l’enregistrement d’un acte ou écrit qui révèle à l’Administration la cause de l’exigibilité des droits et amendes d’une manière suffisante pour exclure la nécessité de toute recherche ultérieure. »

Le fait générateur est de ne jamais établir sa résidence dans l’immeuble acheté et/ou d’établir sa résidence hors de la Région (à l’époque) dans les cinq ans (hors de l’immeuble à présent).

Ces faits générateurs ne requièrent nullement de passer un acte. L’article 214, 1°, ne s’applique donc pas.

Les autres dispositions de l’article 214 visent des cas spécifiques et étrangers à l’abattement.

C’est donc la règle subsidiaire de l’article 217, 7°, qui s’applique :

« Il y a prescription pour le recouvrement : … 7° des droits et amendes dus en dehors des cas prévus aux numéros précédents, y compris ceux qui sont afférents à une simulation, à une dissimulation de prix ou à tout autre fait non constaté ou inexactement constaté dans un acte enregistré, après quinze ans à compter du jour où est née l’action de l’État. »

Le délai est donc de 15 ans … ce qui laisse toute le temps à l’administration de chasser les redevables de droits.

Il appartient à l’acquéreur de restituer puisque le fait générateur est connu de lui seul et sous sa maîtrise : l’administration ne peut suivre les redevables dans leurs mouvements.

On ne peut donc pas a priori mettre la responsabilité de l’administration en cause en cas de demande jugée tardive.

En cas de revente dans les deux ans, l’acquéreur peut percevoir la restitution de 36 % des droits qu’il a payés.

Cela ne doit pas alerter l’administration car les conditions étaient de s’installer dans l’immeuble dans les deux ans, mais pas d’y rester, et de résider dans la Région mais pas dans l’immeuble.

À présent, il faut rester dans l’immeuble pendant cinq ans. Mais cela ne signifie pas nécessairement que l’on ne peut le revendre.

Enfin, si l’acquéreur doit restituer l’abattement, il pourrait à la revente dans les deux ans demander restitution de 36 %  de ces droits sur base de l’article 212.

Mais cette demande est, quant à elle, prescrite par deux ans (art.215) !

Commentaires

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  1. Avatar
    Vanhandenhoven #

    Bonjour Maître, ayant bénéficié d’un abattement pour une acquisition en indivision en 2008 (donc ancien texte de l’art. 46), j’ai reçu une demande de remboursement plus intérêts portant sur la moitié des droits acquis. En effet, je suis depuis le 01/07/2012 expatrié en France et n’ai donc pas respecté la condition de résidence de minimum 5 ans. Mon déménagement à l’étranger résulte d’un changement de situations familiales et professionnelles et je compte demander une exonération pour force majeure (ma compagne étant française). Pensez-vous que je puisse également évoquer l’atteinte à la liberté de circulation (obligation de résider en Région Bruxelles-Capitale pendant 5 ans) ? Par ailleurs pensez-vous a un autre motif qui pourrait faire en sorte d’échapper à ce remboursement?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    avril 1, 2019
    • Avatar
      Pereira #

      Bonjour, avez vous reçu une réponse à votre question ? Je viens de recevoir une amende pour non respect des conditions. J’ai acheté mon appartement en 2008. Je l’ai revendu en 2018 et je viens de recevoir une lettre me demandant de rembourser 10 000 euros ! Et ce pour le 28 octobre 2019. J’ai quitté mon appartement mais pas Bruxelles.
      Merci pour vos bons conseils.

      octobre 1, 2019

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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