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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (I)

Nombreux sont les acheteurs qui ont bénéficié de l’abattement et qui ont ensuite oublié les conditions, ou qui n’ont pu les respecter.

Le problème se situe souvent dans le respect de deux des conditions de l’abattement, à savoir :

  • le maintien de la résidence dans la Région de Bruxelles-Capitale,
  • et l’établissement de la résidence dans l’immeuble dans les deux ans de l’acte.

La récente réforme n’a modifié que la condition de maintien dans la Région : c’est à présent dans l’immeuble qu’il faut maintenir la résidence pendant cinq ans, donc par hypothèse dans la Région.

Si le départ hors de la Région est dû à un cas de force majeure, on peut demander une exonération.

Sinon, l’article 46bis, 2°, alinéa 3 et 4, C. enreg. dispose que les droits complémentaires sont dus par l’acquéreur.

L’administration réagit souvent après un long délai et c’est souvent une bien mauvaise surprise pour l’acquéreur.

Se pose alors la question de savoir si la demande de l’administration est prescrite.

L’article 214 prévoit que la prescription est acquise après deux ans pour les :

« 1° des droits et amendes dus sur un acte ou une convention, après deux ans à compter seulement du jour de l’enregistrement d’un acte ou écrit qui révèle à l’Administration la cause de l’exigibilité des droits et amendes d’une manière suffisante pour exclure la nécessité de toute recherche ultérieure. »

Le fait générateur est de ne jamais établir sa résidence dans l’immeuble acheté et/ou d’établir sa résidence hors de la Région (à l’époque) dans les cinq ans (hors de l’immeuble à présent).

Ces faits générateurs ne requièrent nullement de passer un acte. L’article 214, 1°, ne s’applique donc pas.

Les autres dispositions de l’article 214 visent des cas spécifiques et étrangers à l’abattement.

C’est donc la règle subsidiaire de l’article 217, 7°, qui s’applique :

« Il y a prescription pour le recouvrement : … 7° des droits et amendes dus en dehors des cas prévus aux numéros précédents, y compris ceux qui sont afférents à une simulation, à une dissimulation de prix ou à tout autre fait non constaté ou inexactement constaté dans un acte enregistré, après quinze ans à compter du jour où est née l’action de l’État. »

Le délai est donc de 15 ans … ce qui laisse toute le temps à l’administration de chasser les redevables de droits.

Il appartient à l’acquéreur de restituer puisque le fait générateur est connu de lui seul et sous sa maîtrise : l’administration ne peut suivre les redevables dans leurs mouvements.

On ne peut donc pas a priori mettre la responsabilité de l’administration en cause en cas de demande jugée tardive.

En cas de revente dans les deux ans, l’acquéreur peut percevoir la restitution de 36 % des droits qu’il a payés.

Cela ne doit pas alerter l’administration car les conditions étaient de s’installer dans l’immeuble dans les deux ans, mais pas d’y rester, et de résider dans la Région mais pas dans l’immeuble.

À présent, il faut rester dans l’immeuble pendant cinq ans. Mais cela ne signifie pas nécessairement que l’on ne peut le revendre.

Enfin, si l’acquéreur doit restituer l’abattement, il pourrait à la revente dans les deux ans demander restitution de 36 %  de ces droits sur base de l’article 212.

Mais cette demande est, quant à elle, prescrite par deux ans (art.215) !

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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