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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le vice caché par voie d’exception

L’action estimatoire ou rédhibitoire pour cause de vice caché doit être introduite à bref délai (art. 1648 du Code civil).

Après l’écoulement d’un délai de prescription, l’action ne peut plus être formée.

Mais il faut encore tenir compte de l’adage « quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum ».

Cela signifie que ce qui ne peut plus être demandé par voie d’action peut toujours être opposé par voie d’exception.

L’acheteur qui n’a pas demandé à bref délai la réparation ou la résolution pour vice caché pourrait s’opposer au paiement du solde du prix en invoquant un vice caché.

Mais ce principe ne s’applique pas en matière de délai préfix.

S’applique-t-il alors au bref délai de l’article 1648 du Code civil en matière de vice caché ?

La réponse dépend de la nature du bref délai (délai préfix ou délai de prescription ?).

Une partie de la doctrine adopte la qualification de délai de prescription (E. Plasschaert et C. Detaille, « Les effets de la vente » in Manuel de la vente, Kluwer, Mechelen, 2010, p. 227, et les références citées).

Pour ces auteurs, la durée du bref délai n’est pas définie et peut être suspendu par des négociations sérieuses (Brux., 5 octobre 2005, J.T., 2006, p. 416), ce qui est incompatible avec un délai préfix.

De plus, la forclusion résultant du dépassement du bref délai touche le fond du droit (perte du droit) et non la recevabilité de l’action.

Une autre partie de la doctrine voit dans le bref délai de l’article 1648 un délai préfix (J. Dewez, « Le régime des vices cachés dans les contrats de vente, de bail et d’entreprise », R.G.D.C., 2008, p. 50, cité et approuvé par Mons, 15 juin 2009, R.G.D.C., 2011, p. 312).

Monsieur M. Houbben consacre une étude approfondie à la question et conclut à la qualification de délai préfix  … tout en reconnaissant au bref délai des caractéristiques propres au délai de prescription (« L’exigence de l’action à bref délai en matière de garantie des vices cachés : comparaison entre vente, bail et entreprise », R.G.D.C., 2011, p. 291).

La question paraît cependant vaine. Le bref délai est en réalité une institution particulière et autonome du droit de la vente.

Elle se caractérise par une grande autonomie d’appréciation confiée au juge, reconnue par la Cour de cassation (Cass., 23 mars 1984, Pas., I, 1984, p. 867).

La référence dans l’article 1648 à la nature du vice et surtout aux usages confirme l’autonomie de l’institution.

Le juge apprécie librement le point de départ du délai, le délai lui-même, sa suspension et la gravité du vice en fonction de la ratio legis de l’institution, à savoir :

  • L’effet du temps sur la conservation de la preuve du vice,
  • L’effet du temps comme agréation tacite du vice ou reconnaissance de sa faible importance,
  • La nécessité pour le vendeur d’agir à son tour contre son vendeur,
  • Le temps d’utilisation sur la rédhibition de la chose.

En fonction de ces éléments, le juge appréciera non seulement la prescription ou la forclusion de l’action, mais aussi la possibilité d’appliquer l’adage « quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum ».

À cet égard également, il faut reconnaître le pouvoir d’appréciation du juge et non raisonner en fonction de la nature du délai, préfix ou de prescription, car le bref délai ne se réduit pas à ces catégories.

Terminons en citant la loi française qui a résolu la difficulté du délai … du bref délai.

L’article 1648 du Code civil français fait courir un délai de forclusion d’un an en matière de vice caché, à dater la réception des travaux ou la prise de possession de l’immeuble à construire (art. 1642-2).

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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