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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le vice caché par voie d’exception

L’action estimatoire ou rédhibitoire pour cause de vice caché doit être introduite à bref délai (art. 1648 du Code civil).

Après l’écoulement d’un délai de prescription, l’action ne peut plus être formée.

Mais il faut encore tenir compte de l’adage « quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum ».

Cela signifie que ce qui ne peut plus être demandé par voie d’action peut toujours être opposé par voie d’exception.

L’acheteur qui n’a pas demandé à bref délai la réparation ou la résolution pour vice caché pourrait s’opposer au paiement du solde du prix en invoquant un vice caché.

Mais ce principe ne s’applique pas en matière de délai préfix.

S’applique-t-il alors au bref délai de l’article 1648 du Code civil en matière de vice caché ?

La réponse dépend de la nature du bref délai (délai préfix ou délai de prescription ?).

Une partie de la doctrine adopte la qualification de délai de prescription (E. Plasschaert et C. Detaille, « Les effets de la vente » in Manuel de la vente, Kluwer, Mechelen, 2010, p. 227, et les références citées).

Pour ces auteurs, la durée du bref délai n’est pas définie et peut être suspendu par des négociations sérieuses (Brux., 5 octobre 2005, J.T., 2006, p. 416), ce qui est incompatible avec un délai préfix.

De plus, la forclusion résultant du dépassement du bref délai touche le fond du droit (perte du droit) et non la recevabilité de l’action.

Une autre partie de la doctrine voit dans le bref délai de l’article 1648 un délai préfix (J. Dewez, « Le régime des vices cachés dans les contrats de vente, de bail et d’entreprise », R.G.D.C., 2008, p. 50, cité et approuvé par Mons, 15 juin 2009, R.G.D.C., 2011, p. 312).

Monsieur M. Houbben consacre une étude approfondie à la question et conclut à la qualification de délai préfix  … tout en reconnaissant au bref délai des caractéristiques propres au délai de prescription (« L’exigence de l’action à bref délai en matière de garantie des vices cachés : comparaison entre vente, bail et entreprise », R.G.D.C., 2011, p. 291).

La question paraît cependant vaine. Le bref délai est en réalité une institution particulière et autonome du droit de la vente.

Elle se caractérise par une grande autonomie d’appréciation confiée au juge, reconnue par la Cour de cassation (Cass., 23 mars 1984, Pas., I, 1984, p. 867).

La référence dans l’article 1648 à la nature du vice et surtout aux usages confirme l’autonomie de l’institution.

Le juge apprécie librement le point de départ du délai, le délai lui-même, sa suspension et la gravité du vice en fonction de la ratio legis de l’institution, à savoir :

  • L’effet du temps sur la conservation de la preuve du vice,
  • L’effet du temps comme agréation tacite du vice ou reconnaissance de sa faible importance,
  • La nécessité pour le vendeur d’agir à son tour contre son vendeur,
  • Le temps d’utilisation sur la rédhibition de la chose.

En fonction de ces éléments, le juge appréciera non seulement la prescription ou la forclusion de l’action, mais aussi la possibilité d’appliquer l’adage « quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum ».

À cet égard également, il faut reconnaître le pouvoir d’appréciation du juge et non raisonner en fonction de la nature du délai, préfix ou de prescription, car le bref délai ne se réduit pas à ces catégories.

Terminons en citant la loi française qui a résolu la difficulté du délai … du bref délai.

L’article 1648 du Code civil français fait courir un délai de forclusion d’un an en matière de vice caché, à dater la réception des travaux ou la prise de possession de l’immeuble à construire (art. 1642-2).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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