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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le vice caché par voie d’exception

L’action estimatoire ou rédhibitoire pour cause de vice caché doit être introduite à bref délai (art. 1648 du Code civil).

Après l’écoulement d’un délai de prescription, l’action ne peut plus être formée.

Mais il faut encore tenir compte de l’adage « quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum ».

Cela signifie que ce qui ne peut plus être demandé par voie d’action peut toujours être opposé par voie d’exception.

L’acheteur qui n’a pas demandé à bref délai la réparation ou la résolution pour vice caché pourrait s’opposer au paiement du solde du prix en invoquant un vice caché.

Mais ce principe ne s’applique pas en matière de délai préfix.

S’applique-t-il alors au bref délai de l’article 1648 du Code civil en matière de vice caché ?

La réponse dépend de la nature du bref délai (délai préfix ou délai de prescription ?).

Une partie de la doctrine adopte la qualification de délai de prescription (E. Plasschaert et C. Detaille, « Les effets de la vente » in Manuel de la vente, Kluwer, Mechelen, 2010, p. 227, et les références citées).

Pour ces auteurs, la durée du bref délai n’est pas définie et peut être suspendu par des négociations sérieuses (Brux., 5 octobre 2005, J.T., 2006, p. 416), ce qui est incompatible avec un délai préfix.

De plus, la forclusion résultant du dépassement du bref délai touche le fond du droit (perte du droit) et non la recevabilité de l’action.

Une autre partie de la doctrine voit dans le bref délai de l’article 1648 un délai préfix (J. Dewez, « Le régime des vices cachés dans les contrats de vente, de bail et d’entreprise », R.G.D.C., 2008, p. 50, cité et approuvé par Mons, 15 juin 2009, R.G.D.C., 2011, p. 312).

Monsieur M. Houbben consacre une étude approfondie à la question et conclut à la qualification de délai préfix  … tout en reconnaissant au bref délai des caractéristiques propres au délai de prescription (« L’exigence de l’action à bref délai en matière de garantie des vices cachés : comparaison entre vente, bail et entreprise », R.G.D.C., 2011, p. 291).

La question paraît cependant vaine. Le bref délai est en réalité une institution particulière et autonome du droit de la vente.

Elle se caractérise par une grande autonomie d’appréciation confiée au juge, reconnue par la Cour de cassation (Cass., 23 mars 1984, Pas., I, 1984, p. 867).

La référence dans l’article 1648 à la nature du vice et surtout aux usages confirme l’autonomie de l’institution.

Le juge apprécie librement le point de départ du délai, le délai lui-même, sa suspension et la gravité du vice en fonction de la ratio legis de l’institution, à savoir :

  • L’effet du temps sur la conservation de la preuve du vice,
  • L’effet du temps comme agréation tacite du vice ou reconnaissance de sa faible importance,
  • La nécessité pour le vendeur d’agir à son tour contre son vendeur,
  • Le temps d’utilisation sur la rédhibition de la chose.

En fonction de ces éléments, le juge appréciera non seulement la prescription ou la forclusion de l’action, mais aussi la possibilité d’appliquer l’adage « quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum ».

À cet égard également, il faut reconnaître le pouvoir d’appréciation du juge et non raisonner en fonction de la nature du délai, préfix ou de prescription, car le bref délai ne se réduit pas à ces catégories.

Terminons en citant la loi française qui a résolu la difficulté du délai … du bref délai.

L’article 1648 du Code civil français fait courir un délai de forclusion d’un an en matière de vice caché, à dater la réception des travaux ou la prise de possession de l’immeuble à construire (art. 1642-2).

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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