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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (I)

Une servitude suppose deux fonds et deux propriétaires différents. Un arrêt de la Cour de cassation du 13 octobre 2010 illustre ce principe

Dans une propriété à Ostende, un espace réservé au parking est divisé en 2001.

La partie avant est vendue aux consorts A et la partie arrière au consorts B.

Auparavant, ces parties constituaient un ensemble appartenant à un même propriétaire.

Le tribunal de première instance de Bruges considère que, par la nature des choses, tout véhicule qui fait usage d’un emplacement de parking doit disposer d’un libre accès à la voie publique.

Cela résulte tant du plan de l’espace parking annexé à l’acte de base, que « de la logique même », dit le tribunal.

Le tribunal en conclut qu’il faut considérer la situation comme une servitude conventionnelle de passage pour les véhicules, établie pour chacun de ces emplacements.

Le tribunal considère enfin que la division et les transferts de propriété ayant eu lieu en 2001 ne dérogent pas à la servitude conventionnelle de passage.

Or l’article 637 du Code civil prévoit qu’une servitude est une charge imposée à un immeuble au profit d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire.

Il s’ensuit qu’une servitude suppose l’existence d’un fonds dominant et d’un fonds servant qui appartiennent à différents propriétaires.

Aucune servitude ne peut être établie entre des parties d’immeuble qui appartiennent à un même propriétaire.

En considérant qu’une servitude conventionnelle était établie dans le parking qui appartenait à un seul propriétaire avant la division et les ventes, les juges d’appel ont dès lors méconnu la notion de servitude (Cass., 13 octobre 2010, rôle n° C050316N, www.juridat.be).

Notons que si la servitude ne pouvait exister avant qu’il y ait division et deux propriétaires différents, une servitude peut en revanche découler de la division, par destination du père de famille.

Selon l’article 693, « il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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