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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (I)

Une servitude suppose deux fonds et deux propriétaires différents. Un arrêt de la Cour de cassation du 13 octobre 2010 illustre ce principe

Dans une propriété à Ostende, un espace réservé au parking est divisé en 2001.

La partie avant est vendue aux consorts A et la partie arrière au consorts B.

Auparavant, ces parties constituaient un ensemble appartenant à un même propriétaire.

Le tribunal de première instance de Bruges considère que, par la nature des choses, tout véhicule qui fait usage d’un emplacement de parking doit disposer d’un libre accès à la voie publique.

Cela résulte tant du plan de l’espace parking annexé à l’acte de base, que « de la logique même », dit le tribunal.

Le tribunal en conclut qu’il faut considérer la situation comme une servitude conventionnelle de passage pour les véhicules, établie pour chacun de ces emplacements.

Le tribunal considère enfin que la division et les transferts de propriété ayant eu lieu en 2001 ne dérogent pas à la servitude conventionnelle de passage.

Or l’article 637 du Code civil prévoit qu’une servitude est une charge imposée à un immeuble au profit d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire.

Il s’ensuit qu’une servitude suppose l’existence d’un fonds dominant et d’un fonds servant qui appartiennent à différents propriétaires.

Aucune servitude ne peut être établie entre des parties d’immeuble qui appartiennent à un même propriétaire.

En considérant qu’une servitude conventionnelle était établie dans le parking qui appartenait à un seul propriétaire avant la division et les ventes, les juges d’appel ont dès lors méconnu la notion de servitude (Cass., 13 octobre 2010, rôle n° C050316N, www.juridat.be).

Notons que si la servitude ne pouvait exister avant qu’il y ait division et deux propriétaires différents, une servitude peut en revanche découler de la division, par destination du père de famille.

Selon l’article 693, « il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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