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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (II)

Une servitude est une charge, une contrainte, qui pèse sur une propriété au profit d’une autre propriété, chacune de ces propriétés appartenant à un propriétaire différent.

La servitude doit être pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble.

La jurisprudence apprécie souplement cette condition, considérant comme suffisant un simple agrément ou un avantage futur.

La servitude crée un rapport entre des immeubles bâtis ou non bâtis, pas nécessairement contigus.

Elle est supportée par un immeuble et confère un avantage à un autre immeuble, et se transmet avec l’immeuble.

La servitude ne peut donc profiter ou être à la charge d’une personne (art. 637 et 686 Code civil).

Les servitudes sont légales lorsqu’elles sont prévues par le Code civil, résultent de la situation naturelle, lorsqu’elles sont prévues par les usages, le Code rural ou encore par les règles d’urbanisme.

Les servitudes peuvent être établies par le fait de l’homme, c’est-à-dire par convention, par usucapion, si elles sont continues et apparentes, ou encore par destination du père de famille.

Qu’est-ce que la destination du père de famille ?

Il y a création d’une servitude par destination du père de famille lorsqu’un propriétaire crée sur son fonds un signe apparent de servitude, autrement dit un service d’une partie du fonds au profit de l’autre.

Ce propriétaire divise sa propriété et dispose de l’une les deux parties ; il n’impose pas la suppression de la facilité qu’il avait créée.

En ce cas, le service créé continue d’exister activement ou passivement, comme servitude, en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné (art. 693 et 694 Code civil).

L’aménagement voulu par un propriétaire pour la facilité ou l’usage de sa propriété survit donc après de division et vente, mais comme servitude.

L’article 692 Code civil précise que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Qu’est-ce qu’une servitude apparente, et une servitude continue ?

Selon l’article 688, alinéa 2, du Code civil, les servitudes continues se déploient sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

C’est le cas des conduites d’eau, des égouts et des vues, par exemple.

Les servitudes sont apparentes, pose l’article 689, alinéa 2, du même Code, quand elles s’annoncent par des ouvrages extérieurs.

Cela peut être une porte, une fenêtre ou une canalisation.

Le service foncier que permet une fenêtre d’un fonds sur l’autre, constitue donc une servitude de vue apparente et continue.

Comme on l’a vu, une telle servitude peut être établie par destination du père de famille puisqu’elle est apparente et continue.

Le signe apparent de servitude établi par le propriétaire continue d’exister en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné, si le propriétaire a disposé de l’un des héritages « sans que le contrat ne contienne aucune convention relative à la servitude ».

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 mars 2013 (rôle n° C.12.0334.N, www.juridat.be) précise cette condition contenue dans l’article 694 du Code civil.

Par acte authentique du 28 février 2005, la demanderesse avait acheté l’immeuble n° 10, grevé de toutes ses servitudes actives ou passives, préjudiciables ou avantageuses, apparentes ou non apparentes.

« Les vues existant au moment où le propriétaire divise son fonds continuent de grever un des fonds divisés au profit de l’autre fonds divisé », constate la Cour de cassation.  C’est le principe de la servitude par destination du père de famille.

Il ne ressortait pas de l’acte que le vendeur avait imposé à l’acheteur l’obligation d’enlever les vues existantes.

Le vendeur s’était en revanche engagé envers l’acquéreur de l’autre fonds divisé à enlever les vues.

La Cour de cassation poursuit : « le propriétaire d’un terrain désireux de le diviser est libre, soit d’enlever les vues avant la division du terrain, soit de s’engager à enlever ces vues après la division, soit d’imposer à l’acquéreur d’un des fonds divisés l’obligation d’enlever ces vues.

L’acquéreur d’un des fonds divisés a le droit de maintenir les vues existantes pour autant que l’ancien propriétaire ne lui ait pas imposé l’obligation de les enlever. La circonstance que le vendeur s’est engagé envers l’acquéreur de l’autre fonds divisé à enlever les vues est sans incidence à cet égard.

Le juge d’appel n’a donc pu, conclu la Cour de cassation, condamner la demanderesse à obturer les fenêtres.

En d’autres termes, pour faire échec à la servitude du père de famille, il faut que le vendeur impose à l’acheteur de l’un des fonds concernés de supprimer la servitude.

Si le vendeur s’engage lui-même à retirer la servitude, envers l’un des acheteurs, c’est sans effet à l’égard de l’autre qui n’est pas partie à ce contrat et qui peut donc maintenir la servitude.

C’est le sens que la Cour de cassation donne à l’article 694 qui pose que la servitude continue d’exister si le contrat ne contient « aucune convention relative à la servitude. » 

Notons pour être précis que selon certains auteurs, l’article 694 vise un cas spécifique de destination du père de famille, à savoir des fonds objet d’une servitude neutralisée par  la réunion des deux fonds chez un même propriétaire, qui redivise ensuite faisant renaître la servitude. L’article 694 parle de signe apparent de servitude.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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