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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (II)

Une servitude est une charge, une contrainte, qui pèse sur une propriété au profit d’une autre propriété, chacune de ces propriétés appartenant à un propriétaire différent.

La servitude doit être pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble.

La jurisprudence apprécie souplement cette condition, considérant comme suffisant un simple agrément ou un avantage futur.

La servitude crée un rapport entre des immeubles bâtis ou non bâtis, pas nécessairement contigus.

Elle est supportée par un immeuble et confère un avantage à un autre immeuble, et se transmet avec l’immeuble.

La servitude ne peut donc profiter ou être à la charge d’une personne (art. 637 et 686 Code civil).

Les servitudes sont légales lorsqu’elles sont prévues par le Code civil, résultent de la situation naturelle, lorsqu’elles sont prévues par les usages, le Code rural ou encore par les règles d’urbanisme.

Les servitudes peuvent être établies par le fait de l’homme, c’est-à-dire par convention, par usucapion, si elles sont continues et apparentes, ou encore par destination du père de famille.

Qu’est-ce que la destination du père de famille ?

Il y a création d’une servitude par destination du père de famille lorsqu’un propriétaire crée sur son fonds un signe apparent de servitude, autrement dit un service d’une partie du fonds au profit de l’autre.

Ce propriétaire divise sa propriété et dispose de l’une les deux parties ; il n’impose pas la suppression de la facilité qu’il avait créée.

En ce cas, le service créé continue d’exister activement ou passivement, comme servitude, en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné (art. 693 et 694 Code civil).

L’aménagement voulu par un propriétaire pour la facilité ou l’usage de sa propriété survit donc après de division et vente, mais comme servitude.

L’article 692 Code civil précise que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Qu’est-ce qu’une servitude apparente, et une servitude continue ?

Selon l’article 688, alinéa 2, du Code civil, les servitudes continues se déploient sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

C’est le cas des conduites d’eau, des égouts et des vues, par exemple.

Les servitudes sont apparentes, pose l’article 689, alinéa 2, du même Code, quand elles s’annoncent par des ouvrages extérieurs.

Cela peut être une porte, une fenêtre ou une canalisation.

Le service foncier que permet une fenêtre d’un fonds sur l’autre, constitue donc une servitude de vue apparente et continue.

Comme on l’a vu, une telle servitude peut être établie par destination du père de famille puisqu’elle est apparente et continue.

Le signe apparent de servitude établi par le propriétaire continue d’exister en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné, si le propriétaire a disposé de l’un des héritages « sans que le contrat ne contienne aucune convention relative à la servitude ».

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 mars 2013 (rôle n° C.12.0334.N, www.juridat.be) précise cette condition contenue dans l’article 694 du Code civil.

Par acte authentique du 28 février 2005, la demanderesse avait acheté l’immeuble n° 10, grevé de toutes ses servitudes actives ou passives, préjudiciables ou avantageuses, apparentes ou non apparentes.

« Les vues existant au moment où le propriétaire divise son fonds continuent de grever un des fonds divisés au profit de l’autre fonds divisé », constate la Cour de cassation.  C’est le principe de la servitude par destination du père de famille.

Il ne ressortait pas de l’acte que le vendeur avait imposé à l’acheteur l’obligation d’enlever les vues existantes.

Le vendeur s’était en revanche engagé envers l’acquéreur de l’autre fonds divisé à enlever les vues.

La Cour de cassation poursuit : « le propriétaire d’un terrain désireux de le diviser est libre, soit d’enlever les vues avant la division du terrain, soit de s’engager à enlever ces vues après la division, soit d’imposer à l’acquéreur d’un des fonds divisés l’obligation d’enlever ces vues.

L’acquéreur d’un des fonds divisés a le droit de maintenir les vues existantes pour autant que l’ancien propriétaire ne lui ait pas imposé l’obligation de les enlever. La circonstance que le vendeur s’est engagé envers l’acquéreur de l’autre fonds divisé à enlever les vues est sans incidence à cet égard.

Le juge d’appel n’a donc pu, conclu la Cour de cassation, condamner la demanderesse à obturer les fenêtres.

En d’autres termes, pour faire échec à la servitude du père de famille, il faut que le vendeur impose à l’acheteur de l’un des fonds concernés de supprimer la servitude.

Si le vendeur s’engage lui-même à retirer la servitude, envers l’un des acheteurs, c’est sans effet à l’égard de l’autre qui n’est pas partie à ce contrat et qui peut donc maintenir la servitude.

C’est le sens que la Cour de cassation donne à l’article 694 qui pose que la servitude continue d’exister si le contrat ne contient « aucune convention relative à la servitude. » 

Notons pour être précis que selon certains auteurs, l’article 694 vise un cas spécifique de destination du père de famille, à savoir des fonds objet d’une servitude neutralisée par  la réunion des deux fonds chez un même propriétaire, qui redivise ensuite faisant renaître la servitude. L’article 694 parle de signe apparent de servitude.

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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