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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (II)

Une servitude est une charge, une contrainte, qui pèse sur une propriété au profit d’une autre propriété, chacune de ces propriétés appartenant à un propriétaire différent.

La servitude doit être pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble.

La jurisprudence apprécie souplement cette condition, considérant comme suffisant un simple agrément ou un avantage futur.

La servitude crée un rapport entre des immeubles bâtis ou non bâtis, pas nécessairement contigus.

Elle est supportée par un immeuble et confère un avantage à un autre immeuble, et se transmet avec l’immeuble.

La servitude ne peut donc profiter ou être à la charge d’une personne (art. 637 et 686 Code civil).

Les servitudes sont légales lorsqu’elles sont prévues par le Code civil, résultent de la situation naturelle, lorsqu’elles sont prévues par les usages, le Code rural ou encore par les règles d’urbanisme.

Les servitudes peuvent être établies par le fait de l’homme, c’est-à-dire par convention, par usucapion, si elles sont continues et apparentes, ou encore par destination du père de famille.

Qu’est-ce que la destination du père de famille ?

Il y a création d’une servitude par destination du père de famille lorsqu’un propriétaire crée sur son fonds un signe apparent de servitude, autrement dit un service d’une partie du fonds au profit de l’autre.

Ce propriétaire divise sa propriété et dispose de l’une les deux parties ; il n’impose pas la suppression de la facilité qu’il avait créée.

En ce cas, le service créé continue d’exister activement ou passivement, comme servitude, en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné (art. 693 et 694 Code civil).

L’aménagement voulu par un propriétaire pour la facilité ou l’usage de sa propriété survit donc après de division et vente, mais comme servitude.

L’article 692 Code civil précise que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Qu’est-ce qu’une servitude apparente, et une servitude continue ?

Selon l’article 688, alinéa 2, du Code civil, les servitudes continues se déploient sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

C’est le cas des conduites d’eau, des égouts et des vues, par exemple.

Les servitudes sont apparentes, pose l’article 689, alinéa 2, du même Code, quand elles s’annoncent par des ouvrages extérieurs.

Cela peut être une porte, une fenêtre ou une canalisation.

Le service foncier que permet une fenêtre d’un fonds sur l’autre, constitue donc une servitude de vue apparente et continue.

Comme on l’a vu, une telle servitude peut être établie par destination du père de famille puisqu’elle est apparente et continue.

Le signe apparent de servitude établi par le propriétaire continue d’exister en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné, si le propriétaire a disposé de l’un des héritages « sans que le contrat ne contienne aucune convention relative à la servitude ».

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 mars 2013 (rôle n° C.12.0334.N, www.juridat.be) précise cette condition contenue dans l’article 694 du Code civil.

Par acte authentique du 28 février 2005, la demanderesse avait acheté l’immeuble n° 10, grevé de toutes ses servitudes actives ou passives, préjudiciables ou avantageuses, apparentes ou non apparentes.

« Les vues existant au moment où le propriétaire divise son fonds continuent de grever un des fonds divisés au profit de l’autre fonds divisé », constate la Cour de cassation.  C’est le principe de la servitude par destination du père de famille.

Il ne ressortait pas de l’acte que le vendeur avait imposé à l’acheteur l’obligation d’enlever les vues existantes.

Le vendeur s’était en revanche engagé envers l’acquéreur de l’autre fonds divisé à enlever les vues.

La Cour de cassation poursuit : « le propriétaire d’un terrain désireux de le diviser est libre, soit d’enlever les vues avant la division du terrain, soit de s’engager à enlever ces vues après la division, soit d’imposer à l’acquéreur d’un des fonds divisés l’obligation d’enlever ces vues.

L’acquéreur d’un des fonds divisés a le droit de maintenir les vues existantes pour autant que l’ancien propriétaire ne lui ait pas imposé l’obligation de les enlever. La circonstance que le vendeur s’est engagé envers l’acquéreur de l’autre fonds divisé à enlever les vues est sans incidence à cet égard.

Le juge d’appel n’a donc pu, conclu la Cour de cassation, condamner la demanderesse à obturer les fenêtres.

En d’autres termes, pour faire échec à la servitude du père de famille, il faut que le vendeur impose à l’acheteur de l’un des fonds concernés de supprimer la servitude.

Si le vendeur s’engage lui-même à retirer la servitude, envers l’un des acheteurs, c’est sans effet à l’égard de l’autre qui n’est pas partie à ce contrat et qui peut donc maintenir la servitude.

C’est le sens que la Cour de cassation donne à l’article 694 qui pose que la servitude continue d’exister si le contrat ne contient « aucune convention relative à la servitude. » 

Notons pour être précis que selon certains auteurs, l’article 694 vise un cas spécifique de destination du père de famille, à savoir des fonds objet d’une servitude neutralisée par  la réunion des deux fonds chez un même propriétaire, qui redivise ensuite faisant renaître la servitude. L’article 694 parle de signe apparent de servitude.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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