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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (II)

Une servitude est une charge, une contrainte, qui pèse sur une propriété au profit d’une autre propriété, chacune de ces propriétés appartenant à un propriétaire différent.

La servitude doit être pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble.

La jurisprudence apprécie souplement cette condition, considérant comme suffisant un simple agrément ou un avantage futur.

La servitude crée un rapport entre des immeubles bâtis ou non bâtis, pas nécessairement contigus.

Elle est supportée par un immeuble et confère un avantage à un autre immeuble, et se transmet avec l’immeuble.

La servitude ne peut donc profiter ou être à la charge d’une personne (art. 637 et 686 Code civil).

Les servitudes sont légales lorsqu’elles sont prévues par le Code civil, résultent de la situation naturelle, lorsqu’elles sont prévues par les usages, le Code rural ou encore par les règles d’urbanisme.

Les servitudes peuvent être établies par le fait de l’homme, c’est-à-dire par convention, par usucapion, si elles sont continues et apparentes, ou encore par destination du père de famille.

Qu’est-ce que la destination du père de famille ?

Il y a création d’une servitude par destination du père de famille lorsqu’un propriétaire crée sur son fonds un signe apparent de servitude, autrement dit un service d’une partie du fonds au profit de l’autre.

Ce propriétaire divise sa propriété et dispose de l’une les deux parties ; il n’impose pas la suppression de la facilité qu’il avait créée.

En ce cas, le service créé continue d’exister activement ou passivement, comme servitude, en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné (art. 693 et 694 Code civil).

L’aménagement voulu par un propriétaire pour la facilité ou l’usage de sa propriété survit donc après de division et vente, mais comme servitude.

L’article 692 Code civil précise que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Qu’est-ce qu’une servitude apparente, et une servitude continue ?

Selon l’article 688, alinéa 2, du Code civil, les servitudes continues se déploient sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

C’est le cas des conduites d’eau, des égouts et des vues, par exemple.

Les servitudes sont apparentes, pose l’article 689, alinéa 2, du même Code, quand elles s’annoncent par des ouvrages extérieurs.

Cela peut être une porte, une fenêtre ou une canalisation.

Le service foncier que permet une fenêtre d’un fonds sur l’autre, constitue donc une servitude de vue apparente et continue.

Comme on l’a vu, une telle servitude peut être établie par destination du père de famille puisqu’elle est apparente et continue.

Le signe apparent de servitude établi par le propriétaire continue d’exister en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné, si le propriétaire a disposé de l’un des héritages « sans que le contrat ne contienne aucune convention relative à la servitude ».

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 mars 2013 (rôle n° C.12.0334.N, www.juridat.be) précise cette condition contenue dans l’article 694 du Code civil.

Par acte authentique du 28 février 2005, la demanderesse avait acheté l’immeuble n° 10, grevé de toutes ses servitudes actives ou passives, préjudiciables ou avantageuses, apparentes ou non apparentes.

« Les vues existant au moment où le propriétaire divise son fonds continuent de grever un des fonds divisés au profit de l’autre fonds divisé », constate la Cour de cassation.  C’est le principe de la servitude par destination du père de famille.

Il ne ressortait pas de l’acte que le vendeur avait imposé à l’acheteur l’obligation d’enlever les vues existantes.

Le vendeur s’était en revanche engagé envers l’acquéreur de l’autre fonds divisé à enlever les vues.

La Cour de cassation poursuit : « le propriétaire d’un terrain désireux de le diviser est libre, soit d’enlever les vues avant la division du terrain, soit de s’engager à enlever ces vues après la division, soit d’imposer à l’acquéreur d’un des fonds divisés l’obligation d’enlever ces vues.

L’acquéreur d’un des fonds divisés a le droit de maintenir les vues existantes pour autant que l’ancien propriétaire ne lui ait pas imposé l’obligation de les enlever. La circonstance que le vendeur s’est engagé envers l’acquéreur de l’autre fonds divisé à enlever les vues est sans incidence à cet égard.

Le juge d’appel n’a donc pu, conclu la Cour de cassation, condamner la demanderesse à obturer les fenêtres.

En d’autres termes, pour faire échec à la servitude du père de famille, il faut que le vendeur impose à l’acheteur de l’un des fonds concernés de supprimer la servitude.

Si le vendeur s’engage lui-même à retirer la servitude, envers l’un des acheteurs, c’est sans effet à l’égard de l’autre qui n’est pas partie à ce contrat et qui peut donc maintenir la servitude.

C’est le sens que la Cour de cassation donne à l’article 694 qui pose que la servitude continue d’exister si le contrat ne contient « aucune convention relative à la servitude. » 

Notons pour être précis que selon certains auteurs, l’article 694 vise un cas spécifique de destination du père de famille, à savoir des fonds objet d’une servitude neutralisée par  la réunion des deux fonds chez un même propriétaire, qui redivise ensuite faisant renaître la servitude. L’article 694 parle de signe apparent de servitude.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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