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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Action en modification de la répartition ou du calcul des charges communes

Selon l’article 577-4, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, l’acte de base et le règlement de copropriété (les statuts de l’ACP), ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique.

L’acte de base doit contenir la description des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative.

Le règlement de copropriété doit contenir notamment les critères et le mode de calcul de la répartition des charges.

Or l’article 577-9, § 6, 2° du Code civil, permet à tout copropriétaire de demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges et le calcul de celles-ci.

Le copropriétaire doit justifier que le mode de répartition des charge lui cause préjudicie ou que le calcul des charges est inexact.

À quelles autres conditions cette action devant le juge de paix doit-elle être menée ?

On sait que les actes authentiques en matière de copropriété ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques  (art. 1, al. 1er, L.H.).

Sinon, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

L’acte de base et le règlement de copropriété doivent être transcrits.

Or l’article 3 e la loi hypothécaire dispose qu’ « aucune demande tendant à faire prononcer l’annulation ou la révocation de droits résultants d’actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu’après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l’acquisition dont l’annulation ou la révocation est demandée » (…).

La demande en justice tendant à modifier la répartition ou le calcul des charges doit-elle alors être transcrite pour être reçue ?

La Cour de cassation répond affirmativement (Cass., 5 janvier 2012, rôle n° C.10.0698.N, www.juridat.be).

En effet, « tant le rapport entre les quotes-parts des parties communes et que la répartition des charges y afférente touchent le statut de droit réel de la copropriété. »

Dès lors que la demande de modification de la répartition des charges qui ont été reprises dans les statuts tend à la modification du statut de droit réel de la copropriété, dit la Cour de cassation, cette demande doit être inscrite en marge de la transcription des statuts de la copropriété.

Et si ce n’est pas fait ?

L’arrêt en question de la Cour de cassation apporte une précision intéressante.

« La violation de la prescription peut uniquement avoir pour conséquence pour la demande introduite qu’il ne peut être statué sur celle-ci tant que l’inscription marginale de la transcription de l’acte n’a pas été faite. »

L’exception de non-inscription marginale est d’ordre public, car elle touche à l’information donc à la protection des tiers.

Si l’inscription marginale n’est pas faite en cours d’instance, le juge doit, en principe rejeter la demande comme étant irrecevable.

Cela n’empêche pas qu’en cas de contestation sur la nécessité d’une inscription marginale le juge qui considère qu’elle est  requise doit permettre au demandeur de remplir cette obligation.

Le demandeur confronté à cette exception peut donc faire le nécessaire en cours d’instance. L’action n’est pas d’office irrecevable.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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