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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Action en modification de la répartition ou du calcul des charges communes

Selon l’article 577-4, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, l’acte de base et le règlement de copropriété (les statuts de l’ACP), ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique.

L’acte de base doit contenir la description des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative.

Le règlement de copropriété doit contenir notamment les critères et le mode de calcul de la répartition des charges.

Or l’article 577-9, § 6, 2° du Code civil, permet à tout copropriétaire de demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges et le calcul de celles-ci.

Le copropriétaire doit justifier que le mode de répartition des charge lui cause préjudicie ou que le calcul des charges est inexact.

À quelles autres conditions cette action devant le juge de paix doit-elle être menée ?

On sait que les actes authentiques en matière de copropriété ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques  (art. 1, al. 1er, L.H.).

Sinon, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

L’acte de base et le règlement de copropriété doivent être transcrits.

Or l’article 3 e la loi hypothécaire dispose qu’ « aucune demande tendant à faire prononcer l’annulation ou la révocation de droits résultants d’actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu’après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l’acquisition dont l’annulation ou la révocation est demandée » (…).

La demande en justice tendant à modifier la répartition ou le calcul des charges doit-elle alors être transcrite pour être reçue ?

La Cour de cassation répond affirmativement (Cass., 5 janvier 2012, rôle n° C.10.0698.N, www.juridat.be).

En effet, « tant le rapport entre les quotes-parts des parties communes et que la répartition des charges y afférente touchent le statut de droit réel de la copropriété. »

Dès lors que la demande de modification de la répartition des charges qui ont été reprises dans les statuts tend à la modification du statut de droit réel de la copropriété, dit la Cour de cassation, cette demande doit être inscrite en marge de la transcription des statuts de la copropriété.

Et si ce n’est pas fait ?

L’arrêt en question de la Cour de cassation apporte une précision intéressante.

« La violation de la prescription peut uniquement avoir pour conséquence pour la demande introduite qu’il ne peut être statué sur celle-ci tant que l’inscription marginale de la transcription de l’acte n’a pas été faite. »

L’exception de non-inscription marginale est d’ordre public, car elle touche à l’information donc à la protection des tiers.

Si l’inscription marginale n’est pas faite en cours d’instance, le juge doit, en principe rejeter la demande comme étant irrecevable.

Cela n’empêche pas qu’en cas de contestation sur la nécessité d’une inscription marginale le juge qui considère qu’elle est  requise doit permettre au demandeur de remplir cette obligation.

Le demandeur confronté à cette exception peut donc faire le nécessaire en cours d’instance. L’action n’est pas d’office irrecevable.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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