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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Action en modification de la répartition ou du calcul des charges communes

Selon l’article 577-4, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, l’acte de base et le règlement de copropriété (les statuts de l’ACP), ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique.

L’acte de base doit contenir la description des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative.

Le règlement de copropriété doit contenir notamment les critères et le mode de calcul de la répartition des charges.

Or l’article 577-9, § 6, 2° du Code civil, permet à tout copropriétaire de demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges et le calcul de celles-ci.

Le copropriétaire doit justifier que le mode de répartition des charge lui cause préjudicie ou que le calcul des charges est inexact.

À quelles autres conditions cette action devant le juge de paix doit-elle être menée ?

On sait que les actes authentiques en matière de copropriété ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques  (art. 1, al. 1er, L.H.).

Sinon, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

L’acte de base et le règlement de copropriété doivent être transcrits.

Or l’article 3 e la loi hypothécaire dispose qu’ « aucune demande tendant à faire prononcer l’annulation ou la révocation de droits résultants d’actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu’après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l’acquisition dont l’annulation ou la révocation est demandée » (…).

La demande en justice tendant à modifier la répartition ou le calcul des charges doit-elle alors être transcrite pour être reçue ?

La Cour de cassation répond affirmativement (Cass., 5 janvier 2012, rôle n° C.10.0698.N, www.juridat.be).

En effet, « tant le rapport entre les quotes-parts des parties communes et que la répartition des charges y afférente touchent le statut de droit réel de la copropriété. »

Dès lors que la demande de modification de la répartition des charges qui ont été reprises dans les statuts tend à la modification du statut de droit réel de la copropriété, dit la Cour de cassation, cette demande doit être inscrite en marge de la transcription des statuts de la copropriété.

Et si ce n’est pas fait ?

L’arrêt en question de la Cour de cassation apporte une précision intéressante.

« La violation de la prescription peut uniquement avoir pour conséquence pour la demande introduite qu’il ne peut être statué sur celle-ci tant que l’inscription marginale de la transcription de l’acte n’a pas été faite. »

L’exception de non-inscription marginale est d’ordre public, car elle touche à l’information donc à la protection des tiers.

Si l’inscription marginale n’est pas faite en cours d’instance, le juge doit, en principe rejeter la demande comme étant irrecevable.

Cela n’empêche pas qu’en cas de contestation sur la nécessité d’une inscription marginale le juge qui considère qu’elle est  requise doit permettre au demandeur de remplir cette obligation.

Le demandeur confronté à cette exception peut donc faire le nécessaire en cours d’instance. L’action n’est pas d’office irrecevable.

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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