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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Action en modification de la répartition ou du calcul des charges communes

Selon l’article 577-4, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, l’acte de base et le règlement de copropriété (les statuts de l’ACP), ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique.

L’acte de base doit contenir la description des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative.

Le règlement de copropriété doit contenir notamment les critères et le mode de calcul de la répartition des charges.

Or l’article 577-9, § 6, 2° du Code civil, permet à tout copropriétaire de demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges et le calcul de celles-ci.

Le copropriétaire doit justifier que le mode de répartition des charge lui cause préjudicie ou que le calcul des charges est inexact.

À quelles autres conditions cette action devant le juge de paix doit-elle être menée ?

On sait que les actes authentiques en matière de copropriété ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques  (art. 1, al. 1er, L.H.).

Sinon, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

L’acte de base et le règlement de copropriété doivent être transcrits.

Or l’article 3 e la loi hypothécaire dispose qu’ « aucune demande tendant à faire prononcer l’annulation ou la révocation de droits résultants d’actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu’après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l’acquisition dont l’annulation ou la révocation est demandée » (…).

La demande en justice tendant à modifier la répartition ou le calcul des charges doit-elle alors être transcrite pour être reçue ?

La Cour de cassation répond affirmativement (Cass., 5 janvier 2012, rôle n° C.10.0698.N, www.juridat.be).

En effet, « tant le rapport entre les quotes-parts des parties communes et que la répartition des charges y afférente touchent le statut de droit réel de la copropriété. »

Dès lors que la demande de modification de la répartition des charges qui ont été reprises dans les statuts tend à la modification du statut de droit réel de la copropriété, dit la Cour de cassation, cette demande doit être inscrite en marge de la transcription des statuts de la copropriété.

Et si ce n’est pas fait ?

L’arrêt en question de la Cour de cassation apporte une précision intéressante.

« La violation de la prescription peut uniquement avoir pour conséquence pour la demande introduite qu’il ne peut être statué sur celle-ci tant que l’inscription marginale de la transcription de l’acte n’a pas été faite. »

L’exception de non-inscription marginale est d’ordre public, car elle touche à l’information donc à la protection des tiers.

Si l’inscription marginale n’est pas faite en cours d’instance, le juge doit, en principe rejeter la demande comme étant irrecevable.

Cela n’empêche pas qu’en cas de contestation sur la nécessité d’une inscription marginale le juge qui considère qu’elle est  requise doit permettre au demandeur de remplir cette obligation.

Le demandeur confronté à cette exception peut donc faire le nécessaire en cours d’instance. L’action n’est pas d’office irrecevable.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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