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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Action en modification de la répartition ou du calcul des charges communes

Selon l’article 577-4, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, l’acte de base et le règlement de copropriété (les statuts de l’ACP), ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique.

L’acte de base doit contenir la description des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative.

Le règlement de copropriété doit contenir notamment les critères et le mode de calcul de la répartition des charges.

Or l’article 577-9, § 6, 2° du Code civil, permet à tout copropriétaire de demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges et le calcul de celles-ci.

Le copropriétaire doit justifier que le mode de répartition des charge lui cause préjudicie ou que le calcul des charges est inexact.

À quelles autres conditions cette action devant le juge de paix doit-elle être menée ?

On sait que les actes authentiques en matière de copropriété ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques  (art. 1, al. 1er, L.H.).

Sinon, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

L’acte de base et le règlement de copropriété doivent être transcrits.

Or l’article 3 e la loi hypothécaire dispose qu’ « aucune demande tendant à faire prononcer l’annulation ou la révocation de droits résultants d’actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu’après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l’acquisition dont l’annulation ou la révocation est demandée » (…).

La demande en justice tendant à modifier la répartition ou le calcul des charges doit-elle alors être transcrite pour être reçue ?

La Cour de cassation répond affirmativement (Cass., 5 janvier 2012, rôle n° C.10.0698.N, www.juridat.be).

En effet, « tant le rapport entre les quotes-parts des parties communes et que la répartition des charges y afférente touchent le statut de droit réel de la copropriété. »

Dès lors que la demande de modification de la répartition des charges qui ont été reprises dans les statuts tend à la modification du statut de droit réel de la copropriété, dit la Cour de cassation, cette demande doit être inscrite en marge de la transcription des statuts de la copropriété.

Et si ce n’est pas fait ?

L’arrêt en question de la Cour de cassation apporte une précision intéressante.

« La violation de la prescription peut uniquement avoir pour conséquence pour la demande introduite qu’il ne peut être statué sur celle-ci tant que l’inscription marginale de la transcription de l’acte n’a pas été faite. »

L’exception de non-inscription marginale est d’ordre public, car elle touche à l’information donc à la protection des tiers.

Si l’inscription marginale n’est pas faite en cours d’instance, le juge doit, en principe rejeter la demande comme étant irrecevable.

Cela n’empêche pas qu’en cas de contestation sur la nécessité d’une inscription marginale le juge qui considère qu’elle est  requise doit permettre au demandeur de remplir cette obligation.

Le demandeur confronté à cette exception peut donc faire le nécessaire en cours d’instance. L’action n’est pas d’office irrecevable.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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