Carnet de route en Droit ImmobilierMai 10
Que se passe-t-il lorsque la vente d’immeuble est formée et qu’un acompte est versé, et qu’ensuite les parties décident de résilier cette vente de commun accord (art. 1134, alinéa 2, du Code civil) ? Il y a d’abord un problème fiscal : les droits d’enregistrement ne sont pas restituables sauf annulation pour une cause extrinsèque aux parties. […]
Lire plus arrow_forwardMai 4
Il est fréquent dans la pratique que le compromis précise que la partie défaillante sera redevable, en cas de résolution de la vente à ses torts, d’une indemnité de 10 % du prix. C’est une clause pénale qui doit répondre à l’article 1231 du Code civil. Dans un jugement inédit et rendu par défaut, le […]
Lire plus arrow_forwardMai 3
Un arrêt de la Cour de cassation du 12 avril 2013 (rôle n° C.12.0498.N) nous rappelle la sanction de l’article 1231, § 1, du Code civil en matière de clause pénale. Ces clauses fixent forfaitairement le montant à payer en cas d’inexécution de la convention. Selon l’article 1231 du Code civil, le juge peut, d’office ou […]
Lire plus arrow_forwardAvr 30
Si l’agent immobilier dépasse son mandat et que le commettant ne ratifie pas la vente conclue hors mandant, le tiers pourrait-il invoquer la responsabilité de l’agent immobilier ? Il faut d’abord insister sur le fait que le mandant n’est pas tenu par l’acte posé par son mandataire agent immobilier en dehors des limites du mandat (art. […]
Lire plus arrow_forwardAvr 29
L’agent immobilier est un prestataire de service lorsque sa mission consiste à chercher et présenter un candidat amateur au prix convenu. La qualification de louage de service sera alors retenue. Mais ce service peut se doubler d’un mandat lorsque l’agent immobilier est aussi investi d’une mission de négocier la vente, dans une fourchette de prix, […]
Lire plus arrow_forwardAvr 27
On envisage généralement le dol dans la négociation de la vente immobilière dans le chef du vendeur. Il est vrai que l’article 1602 Code civil dispose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige », mais le fait qu’une pareille obligation n’existe pas à charge de l’acheteur, ne signifie pas que ce […]
Lire plus arrow_forwardAvr 21
Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92). Il s’agit […]
Lire plus arrow_forwardAvr 20
Parfois l’intérêt de cacher une partie du prix permet de limiter la commission de l’agent immobilier. Mais les problèmes commencent si l’agent est au courant et réclame en justice sa commission sur le prix réel. Les jugements et arrêts des Cours et tribunaux sont présentés à l’enregistrement pour assurer la perception du droit de condamnation […]
Lire plus arrow_forwardAvr 19
Pourquoi les belges ont-ils la fâcheuse tendance à noircir une partie du prix ? Parfois il d’agit d’utiliser de l’argent noir. Ce n’est pas tout de disposer d’argent non déclaré, encore faut-il pouvoir le dépenser et il existe peu de dépenses importantes qui puissent être faites en cash. L’intérêt du vendeur est moins évident puisqu’il va […]
Lire plus arrow_forwardAvr 18
Pratique à proscrire, disons-le tout net… Pour l’acheteur, le dessous-de-table permet de blanchir de l’argent noir et de réduire la base des droits d’enregistrement comme de la commission de l’agent immobilier. Pour le vendeur, il s’agit d’échapper à la taxation des plus-values et éventuellement de partager l’économie fiscale en droits d’enregistrement. Lorsqu’une convention de vente […]
Lire plus arrow_forwardAvr 15
La TVA est due lors de la vente d’un bien immeuble neuf par un assujetti professionnel ou sur option. Que se passe-t-il à cet égard lorsque, finalement, la vente échoue ou que les parties y renoncent ? L’article 77 du Code TVA prévoit dans quelles circonstances la TVA est restituée. Il est prévu que la taxe […]
Lire plus arrow_forwardMar 27
Lorsqu’une personne acquiert un immeuble loué par bail de résidence principale, elle doit respecter le bail s’il avait date certaine avant la vente (art. 9, alinéa 1, de la loi du 20 février 1991). Si cette personne ne souhaite pas occuper personnellement le bien ou si elle ne doit pas y faire des travaux important, […]
Lire plus arrow_forwardMar 24
Il existe en France une disposition dont on devrait s’inspirer en Belgique. C’est l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Cette disposition oblige le vendeur à remettre à l’acheteur un « dossier de diagnostic technique. » Plus précisément : I. – En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier […]
Lire plus arrow_forwardMar 21
En principe la convention transfère immédiatement la propriété et le risques (art. 1583, 1624 et 1138). Les risques pèsent donc immédiatement sur l’acheteur puisqu’il est devenu propriétaire (res perit domino) sauf si l’acheteur a mis le vendeur en demeure de délivrer (art. 1138, alinéa 2, et 1245). Le vendeur qui n’est pas en demeure sera […]
Lire plus arrow_forwardMar 20
Le vendeur est tenu de délivrer (on ne doit pas confondre le transfert de propriété – obligation de dare – et la délivrance – obligation de facere) à l’acheteur une chose conforme au contrat (art. 1604 du Code civil), à savoir la chose convenue telle qu’elle existait au moment de la conclusion du contrat (art. 1614). […]
Lire plus arrow_forwardMar 19
La circulaire n° 2/2013 (AAF n° 4/2013) du 19 février 2013 fixe les modalités d’entrée en vigueur, au 1er janvier 2013, de la modification au régime de l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale Il s’agit de la nouvelle condition pour l’abattement (droit d’enregistrement proportionnel de vente) à la primo acquisition (art. 46bis et 212bis du C. […]
Lire plus arrow_forwardMar 18
Terminons notre série par quelques régimes particuliers. L’acquéreur en réméré (vente avec pacte de rachat) ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à l’expiration du délai de réméré (art. 1751 du Code civil). A mon sens cette disposition ne porte que sur la clause de faculté d’expulsion insérée dans le bail. Elle ne […]
Lire plus arrow_forwardMar 16
Qu’en est-il dans le bail de longue durée ? Le bail de plus de neuf ans (art. 3, § 7) est réglementé comme le bail de neuf ans. On lui appliquera les mêmes règles. Ainsi, il sera prorogé de trois ans à défaut d’un avis y mettant fin notifié au moins six mois avant son échéance. […]
Lire plus arrow_forwardMar 15
O sait donc que l’acquéreur « entre dans les chaussures du bailleur » lorsque le bail de résidence principale a été enregistré. Il peut donc donner congé au preneur comme pouvait le faire son vendeur, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou en versant une indemnité. On a vu que ces motifs et conditions […]
Lire plus arrow_forwardMar 14
Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de […]
Lire plus arrow_forward20 juin 2025
L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]
