Carnet de route en Droit ImmobilierAoût 6
Il s’agissait de rétablir un passage résultant d’une servitude créée par un acte notarié de 1932. Le lot dominant (bénéficiaire) était alors enclavé et reçut de ce fait un accès à l’avant, au jardin et aux water-closets. La configuration des lieux a changé avec le temps et, en résumé, l’enclave a cessé. Le tribunal de […]
Lire plus arrow_forwardJuil 19
En 1841 la Cour de cassation consacrait l’existence « de chemins d’exploitation qui doivent leur existence primitive au consentement réciproque des propriétaires voisins qui ont préféré mettre en commun et sacrifier la jouissance d’une portion de leurs terrains que de se trouver gênés dans l’exploitation de leurs terres » (Cass., 25 février 1841, Pas., 1841, […]
Lire plus arrow_forwardNov 19
L’article 3.105 du nouveau Code civil traite de la preuve de la mitoyenneté. Il crée, ou plutôt confirme, la présomption de mitoyenneté du mur ou de la clôture réalisée en limite séparative ou à cheval sur la ligne séparative. Cette présomption ne s’applique pas au mur de soutènement. En effet, l’article 3.105 précise : « Sauf prescription […]
Lire plus arrow_forwardJuil 5
La destination du père de famille est un mode d’établissement de servitude qui est bien moins rare qu’on peut le penser. Un arrêt du 22 avril 2021 de la Cour de cassation nous permet d’évoquer la question importante du rapport entre les clauses usuelles des actes et ce mode d’établissement de servitude. Mais d’abord, qu’est-ce […]
Lire plus arrow_forwardOct 27
L’article 681 du Code civil dispose que tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. Il faut circonscrire l’obligation de l’article 681. Le propriétaire ne peut obliger son voisin […]
Lire plus arrow_forwardOct 26
On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins. L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul […]
Lire plus arrow_forwardOct 26
Introduction La mitoyenneté est traitée dans le Code civil au chapitre des servitudes légales, mais il ne s’agit pas d’une véritable servitude même elle procède des obligations légales nées du voisinage. La mitoyenneté est la copropriété des clôtures séparatives. Le Code civil réglemente aussi les haies, arbres et fossés. On se limitera ici à la […]
Lire plus arrow_forwardJan 15
Un chantier s’annonce toujours par l’affichage du permis. L’article 194-2, alinéa 1er, CoBAT dispose en effet que : « Un avis indiquant que le permis a été délivré doit être affiché sur le terrain par les soins du demandeur, soit, lorsqu’il s’agit de travaux, avant l’ouverture du chantier et pendant toute la durée de ce dernier, […]
Lire plus arrow_forwardOct 21
Lors de travaux, ou à l’occasion d’un acte de division, il arrive que l’on constate ou que l’on doive organiser une imbrication d’une propriété dans une autre. Cette situation est-elle possible, est-elle licite ou faut-il constituer une servitude d’empiètement ? En réalité l’article 553 du Code civil rencontre cette situation. Cette disposition se lit comme suit : […]
Lire plus arrow_forwardOct 17
L’article 682 du Code civil donne le droit au propriétaire dont le fonds est enclavé de réclamer un passage sur le fonds de ses voisins. L’article 683 du même Code ajoute que l’assiette du passage pour désenclaver le fonds est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins dommageable. Toutefois, si […]
Lire plus arrow_forwardSep 18
Voyons à présent les servitudes au regard des impôts directs. L’article 7, § 1er, 3° du Code des impôts sur les revenus définit comme revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. » La contrepartie d’un droit réel de […]
Lire plus arrow_forwardSep 17
Voyons à présent les servitudes au regard de la TVA. La livraison de biens immeubles par un assujetti professionnel dans le cadre de son activité habituelle, ou par un assujetti sur option, est une opération dans le champ de la TVA mais exonérée, sauf si le bien est neuf (art. 44, § 3, 1°, a), […]
Lire plus arrow_forwardSep 16
Une servitude est un service foncier, une charge imposée sur un immeuble (bâti ou non) pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire (art. 637 du Code civil). Il existe des servitudes légales qui dérivent généralement de la situation naturelle des lieux, comme l’écoulement des eaux, le passage pour un fonds […]
Lire plus arrow_forwardSep 8
L’article 684 du Code civil prévoit que « le passage cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire au sens de l’article 682 ou lorsqu’il peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que l’assiette assignée ». Il s’agit de la servitude de passage lorsque le fonds dominant est enclavé. Ce dispositif ne s’applique […]
Lire plus arrow_forwardSep 5
On fait appel à la division de la propriété en volumes quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots. Des servitudes (appui, surplomb, passage, canalisation, etc.), règlent la coexistence des volumes. Peut-on organiser la propriété en volumes dissocié du sol portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ? En principe, la […]
Lire plus arrow_forwardSep 3
Le vendeur doit garantir la jouissance utile (vice caché) et paisible de la vente (éviction). L’éviction peut survenir, par exemple, lorsque le bien est grevé d’une servitude non déclarée à l’acheteur. Le vendeur peut s’exonérer de garantie (art. 1627 du Code civil), sauf de celle de son fait personnel (art. 1628). Toutefois, même dans l’hypothèse […]
Lire plus arrow_forwardSep 2
L’article 682 du Code civil prévoit que le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins, moyennant paiement d’une indemnité. Lorsque l’enclave résulte de la vente d’une partie du fonds, et si l’acte […]
Lire plus arrow_forwardSep 1
Les permis d’urbanisme sont toujours délivrés « sans préjudice des droits civils des tiers ». L’idée est donc que les règles de droit privé et les droits qui en découlent « coexistent, à côté des autorisations administratives, à charge pour le ou les titulaires de celles-ci, de les réconcilier le moment venu et plus tard, lors de la […]
Lire plus arrow_forwardAoût 13
Les vues et les jours font partie des servitudes légales fondées sur l’idée qu’il faut respecter la tranquillité et l’intimité d’autrui. Une vue laisse passer l’air et la lumière ; elle permet de voir au travers du dispositif qui la crée. Un jour, en revanche, est une fenêtre non ouvrante qui laisse passer la lumière et […]
Lire plus arrow_forwardAoût 11
On a vu la différence entre les servitudes apparentes et non apparentes, continues et discontinues. Une servitude discontinue est, par exemple, une servitude de passage et une servitude non apparente est, par exemple, une servitude non altius tollendi. L’importance de cette distinction est quadruple. Tout d’abord, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou […]
Lire plus arrow_forward24 septembre 2026
La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026. Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième […]
