Carnet de route en Droit ImmobilierJuin 22
La société peut-elle prêter de l’argent à ses dirigeants ? Elle peut avancer des fonds à ses dirigeants si cela s’inscrit dans un projet qui entre dans son activité statutaire (spécialité statutaire) qui lui permette d’enrichir des actionnaires (spécialité légale). La méconnaissance du premier principe engage la responsabilité de l’organe ; la méconnaissance du second est sanctionnée […]
Lire plus arrow_forwardJuin 21
On peut prendre un engagement au nom d’une société en formation. Ainsi, on peut acheter 1 % d’un immeuble à titre personnel et 99 % au nom et pour le compte d’une société à constituer. C’est une forme de porte fort qui est prévu par l’article 60 du Code des sociétés. Selon cette disposition, la […]
Lire plus arrow_forwardJuin 1
Introduction La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 Juillet 1970 précise que les travaux effectués dans un bâtiment d’habitation servant après travaux soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé sont soumis à un taux réduit de 6 % pour autant que les opérations aient « […]
Lire plus arrow_forwardMai 31
Il n’existe plus guère de terrain à Bruxelles ; les promoteurs travaillent donc essentiellement sur des friches à rénover en logements. En principe, le promoteur acquiert le foncier, rénove ou démolit et reconstruit et vend des appartements neufs en régime TVA (sur le bâti et sur la quote-part terrain). Il peut aussi se faire consentir une […]
Lire plus arrow_forwardMai 30
Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]
Lire plus arrow_forwardMai 29
Imaginons à présent que les vendeurs de l’appartement et de la quote-part dans le terrain soient la même personne : la TVA est due sur le tout. Même si le sol et la construction sont livrés par une même personne, la TVA ne sera pas appliquée au terrain si c’est un droit réel qui est constitué […]
Lire plus arrow_forwardMai 28
On a vu que si le vendeur de l’appartement est une autre personne que le vendeur de la quote-part dans le terrain, les droits d’enregistrement sont dus sur la vente du sol, et non la TVA. Le bénéfice de l’abattement (art. 46bis C. enreg.) sur la base des droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale, pour […]
Lire plus arrow_forwardMai 27
Commençons par ce qui est le plus courant. Lorsque l’appartement est vendu neuf, la vente est soumise à la TVA ; la taxe est également due sur la quote-part dans le terrain si elle est vendue simultanément par la même personne (art. 1er, § 9, 2°, du Code TVA). Il est donc fréquent de conférer le […]
Lire plus arrow_forwardAvr 29
Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII). Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à […]
Lire plus arrow_forwardMar 29
La Cour d’appel d’Anvers vient de prendre position, de manière sévère cette fois, dans la problématique de l’amortissement de l’usufruit d’une société sur une habitation mise à la disposition du dirigeant (13 janvier 2015, rôle n° 2013/AR/2364, www.fiscalnet.be). Il s’agissait d’une construction usufruit dans laquelle le bien était utilisé à raison de 20 % pour […]
Lire plus arrow_forwardMar 28
Lorsqu’un bien d’investissement cesse d’exister dans l’entreprise, l’assujetti doit effectuer la révision de la TVA initialement déduite. En effet, les déductions initialement opérées ne sont définitives que si un événement ultérieur ne vient pas modifier la destination primitive que l’assujetti avait assignée au bien d’investissement (Manuel TVA, n° 377). Pour les immeubles, le délai de […]
Lire plus arrow_forwardMar 28
Le bail commercial avait été consenti pour l’exploitation d’une supérette. Le locataire en avait fait une salle de fitness. Puis se présenta le moment de demander le renouvellement du bail. L’article 13 de la loi sur les baux commerciaux dispose que « le preneur a le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement […]
Lire plus arrow_forwardMar 28
Les avocats goûtent à présent aux joies de l’assujettissement à la TVA. Parmi les obligations en découlent, la remise annuelle du listing TVA fait couler beaucoup d’encre (bien à tort à mon avis). Rappelons que l’assujetti même franchisé est tenu de déposer chaque année avant le 31 mars, via l’application Intervat, la liste des assujettis […]
Lire plus arrow_forwardMar 17
Quel est le premier devoir de l’agent immobilier ? C’est d’évaluer correctement le bien à commercialiser. Comme c’est le premier devoir, c’est aussi la première responsabilité de l’agent immobilier. Nous allons voir une jurisprudence inédite qui illustre cruellement cette réalité (Civ., Bruxelles, 76ième chambre, 12 octobre 2011). Le siège de la matière figure aux articles 45 […]
Lire plus arrow_forwardFév 27
L’article 219 CIR/92 prévoyait une imposition distincte des sociétés sur 309 % des dépenses et avantages de toute nature non déclarés et des bénéfices dissimulés. Cette imposition était destinée à taxer les « commissions secrètes ». Cette taxation excessivement brutale était critiquée et appelait une réforme. La loi-programme du 19 décembre 2014 (M.B. du 29 […]
Lire plus arrow_forwardFév 27
Une première mesure (art 537 CIR/92) permettait, jusqu’en décembre 2013 pour les sociétés clôturant par année civile, de distribuer un dividende aussitôt apporté en capital, avec paiement d’un précompte de 10 %. Cette mesure permettait après l’expiration d’un délai de 8 ans (4 ans pour les PME), donc au plus tôt en janvier 2018), d’effectuer […]
Lire plus arrow_forwardFév 24
Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be). La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul. Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment. […]
Lire plus arrow_forwardFév 16
Le contrat est nul lorsque son objet contrevient à une règle d’ordre public (art. 6 du Code civil). La nullité absolue prive le contrat de tout effet en droit. Lorsque seule une clause du contrat est illicite, le juge doit déterminer dans quelle mesure c’est la clause qui doit être annulée ou la convention dans […]
Lire plus arrow_forwardFév 15
L’article 3, § 4, de la loi sur le bail de résidence principale prévoit au profit du bailleur une faculté de résiliation au premier et au deuxième triennat. Cette faculté est soumise au respect d’un préavis de six mois et au paiement d’une indemnité au preneur. Cette indemnité correspond à neuf mois ou six mois […]
Lire plus arrow_forwardFév 13
Le droit de superficie consiste à disposer d’un droit de propriété temporaire de cinquante ans maximum sur des bâtiments, ouvrages ou plantations érigés sur le fonds d’autrui (art. 1er de la loi du 24 janvier 1824). Depuis la loi du 25 avril 2014, il faut ajouter au-dessus et même en-dessous du fonds d’un tiers, tiers […]
Lire plus arrow_forward16 mars 2025
Elle est maintenue et elle n’est pas intégrée dans la délivrance conforme. Son régime dérogatoire de sanction est aboli ; c’est le droit commun qui régit les sanction (art. 5.83). C’est beaucoup plus simple. Le trouble doit être actuel ; sa possibilité ne suffit pas. Mais il existe des mécanismes d’anticipation dans le droit des obligation […]
