Carnet de route en Droit ImmobilierAvr 24
La vente d’un bâtiment est normalement soumise aux droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) sauf si le bâtiment est neuf, auquel cas le constructeur professionnel doit le vendre sous TVA (21 %). L’administration considère que si certaines conditions sont réunies, des bâtiments anciens, mais radicalement rénovés et transformés, peuvent être considérés comme […]
Lire plus arrow_forwardAvr 18
Les garanties propter rem sont cédées par le vendeur à l’acquéreur au titre d’accessoire juridique, selon l’article 1615 du Code civil, sauf convention contraire puisque cette disposition n’est pas impérative. La garantie des vices cachés étant donc cédée avec l’immeuble, elle appartient à l’acquéreur qui peut diriger son recours à la fois contre son vendeur […]
Lire plus arrow_forwardAvr 1
Que se passe-t-il lorsqu’une vente d’immeuble est dissoute par annulation (vice de formation) ou par résolution (vice d’exécution) ? On dit souvent que la vente disparaît ex tunc, et qu’il faut revenir à la situation où la vente n’aurait pas existé. C’est donner trop d’effet à la résolution, ou à l’annulation, qui ne sont qu’une cause d’extinction des obligations du contrat dissout (art. 1234 du Code […]
Lire plus arrow_forwardFév 27
Il faut construire des logements à Bruxelles, c’est vital, et il n’y pas plus vraiment de terrains disponibles. La réponse est simple : puisqu’il y a trop de bureaux en mauvais état, faible à la location, réhabilitons-les en logements. C’est actuellement le sujet qui agite le monde de la promotion : comment transformer des bureaux en logements […]
Lire plus arrow_forwardFév 24
Le prix d’une vente d’immeuble peut consister dans la cession d’un autre immeuble. On parle alors d’échange. L’article 1702 du Code civil définit l’échange comme « un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre. » La soulte est une prestation en argent qui est destinée à équilibrer les valeurs échangées. De […]
Lire plus arrow_forwardFév 12
Tout vient de l’article 1583 du Code civil. Cette disposition énonce que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » La […]
Lire plus arrow_forwardJan 12
La clause pénale est celle par laquelle une personne s’engage à payer, en cas d’inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de l’inexécution (art. 1226 du Code civil).
Lire plus arrow_forwardJan 11
Que se passe-t-il lorsque l’acheteur a consenti une hypothèque sur le bien qu’il a acquis et que, par la suite, la vente de l’immeuble est annulée ou résolue ? Le vendeur retrouve-t-il un bien grevé d’hypothèque, ou l’hypothèque subit-elle l’anéantissement du droit sur lequel elle repose ? Il faut d’abord considérer l’article 74 de la loi hypothécaire, […]
Lire plus arrow_forwardJan 7
Les notaires étaient déjà des assujettis, mais exonérés.
Leurs prestations ont toujours été dans le champ mais, en Belgique, elles étaient exonérées. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2012.
À présent, les services des notaires sont soumis à la taxe et ouvrent le droit à déduction.
Déc 13
La charge de la preuve, à savoir qui doit prouver quoi dans le procès civil, est réglée par les articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire.
La règle est simple, du moins en apparence :
celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver ;
réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Déc 2
Le bien à vendre est loué par bail de résidence principale de trois ans au plus. Le bailleur pouvait-il, avant de vendre, mettre un terme à ce bail ? On sait que le bailleur peut donner congé aux motifs et conditions de l’article 3, §§ 2 à 4, c’est à dire dans les cas suivants : […]
Lire plus arrow_forwardDéc 1
Une maison est vendue. C’est la maison des parents, récemment décédés. Les enfants héritent et vendent. Un des enfants, une sœur, vivait avec les parents. Elle connaissait les problèmes affectant la maison. Justement, la saturation périodique de la fosse d’aisance provoquait une lenteur d’évacuation des eaux usées provenant de la cuisine et de la salle […]
Lire plus arrow_forwardNov 29
Que peut faire le vendeur d’un immeuble confronté à la défaillance de l’acheteur ? L’article 1184 du Code civil dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. L’article […]
Lire plus arrow_forwardNov 6
Revenons à un arrêt bien connu, du 8 juin 2000, de la Cour de justice de l’Union européenne, l’arrêt Breitsohl (aff. C400/98). La Cour a décidé dans cet arrêt que l’option d’assujettissement à la TVA devait porter sur le bâtiment et, de manière indissociable, sur le sol y attenant (art. 4 ,3°, a) de la […]
Lire plus arrow_forwardOct 23
Introduction La lésion des 7/12 est une cause de dissolution (on parle de rescision) du contrat de vente d’immeuble (art. 1674 du Code civil). Il faut que le prix soit inférieur à 5/12 de la valeur de l’immeuble au moment de la vente. L’action appartient au seul vendeur. On appelle cela la lésion énorme, par […]
Lire plus arrow_forwardOct 5
Une vente Casco est une vente d’immeuble en état brut, en principe de gros œuvre fermé (wind- en waterdicht). Les châssis sont donc posés de même que les séparations avec les parties communes, et en principe les parois des gaines sont placées. La vente inclut en général les arrivées de fluide et d’énergie (électricité, gaz et chauffage) […]
Lire plus arrow_forwardSep 5
Quel est le sort d’une mutation immobilière en cas de découverte d’une infraction urbanistique ? A Bruxelles, les articles 307 et 310 CoBAT permettent au fonctionnaire délégué ou au collège des bourgmestre et échevins de réclamer devant le tribunal civil ou répressif, la remise en état des lieux ou les travaux nécessaires pour restituer l’aspect antérieur […]
Lire plus arrow_forwardJuil 31
Une vente d’immeuble intervient entre deux parties. Or une tierce partie dispose d’un droit de préemption, et elle exerce son droit. Que deviennent les droits d’enregistrement sur la vente initiale, déjà payés par l’acquéreur ? Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006, nous rend attentif à cette question. Dans cette […]
Lire plus arrow_forwardJuil 24
La vente est un contrat consensuel. Elle est formée par l’échange de consentements valables. Et pour qu’un consentement soit valable, il ne peut avoir été surpris par dol, dit l’article 1108 du Code civil. L’article 1116 qui définit le dol comme « une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des […]
Lire plus arrow_forwardJuin 23
Un propriétaire veut renoncer à l’accession sur son bien, au profit d’un promoteur, dans le cadre d’une promotion immobilière. Or le bien est situé dans un périmètre de préemption de la Région de Bruxelles-Capitale. Selon l’article 263 CoBAT, le droit de préemption de la Régie foncière s’applique à toutes les aliénations à titre onéreux d’immeubles […]
Lire plus arrow_forward20 juin 2025
L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]
