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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente casco

Une vente Casco est une vente d’immeuble en état brut, en principe de gros œuvre fermé (wind- en waterdicht).

Les châssis sont donc posés de même que les séparations avec les parties communes, et en principe les parois des gaines sont placées.

La vente inclut en général les arrivées d’énergie (électricité, gaz et chauffage) et la finition des parties communes s’il s’agit d’un immeuble à appartements.

La vente Casco présente de multiples variantes selon le niveau de finition. Le contrat de vente précise le niveau de finition accompagnant le gros œuvre fermé.

La garantie du vendeur est plus difficile à mettre en œuvre lorsque le bien a été transformé et achevé après la vente, mais elle subsiste en tout cas pour la garantie décennale en vente Breyne.

L’acheteur fait son affaire de l’achèvement pour rendre le bien occupable ou habitable, soit en exécutant lui-même les travaux à son rythme, soit avec l’architecte de son choix et selon un timing qui correspond aux disponibilités financières de l’acheteur.

L’acheteur peut donc étaler son investissement dans le temps.

Les droits et les frais d’acte sont en règle moins élevés puisque le coût d’achèvement n’est pas compris dans le prix de la vente.

Si l’immeuble d’habitation en vendu en cours de construction ou inachevé, et que l’acheteur termine lui-même l’achèvement, l’opération ne bénéficie pas de la protection de la loi Breyne (L. Rousseau, La loi Breyne, Kluwer, 2008, p. 43).

Ce n’est pas le cas si l’acheteur demande ensuite au promoteur ou au vendeur de mener à bien la finition. En ce cas, la loi Breyne s’applique à toute l’opération.

Ce sera aussi une opération couverte par la loi Breyne, à mon avis, lorsque le promoteur qui a vendu Casco se contente de coordonner ensuite l’achèvement par différents corps de métier, si le promoteur prend la responsabilité du résultat.

Cela pose un problème pour le notaire qui doit lui aussi respecter des obligations découlant de la loi Breyne. Son acte doit mentionner que toutes les prescriptions des articles 7 et 12 de la loi ont été respectées (art. 13).

Il doit donc s’enquérir de ce que les parties entendent bien se limiter à une vente casco sans que les finitions soient en définitive réalisées ou assurées par le vendeur.

En effet, le contrat d’entreprise peut intervenir après, sous seing privé, sans que le notaire en ait été avisé.

On ne confondra pas la vente casco d’une habitation, en principe hors du périmètre de la loi Breyne, avec la pratique qui consiste à livrer un immeuble habitable mais équipé basiquement (surtout les peintures, salles d’eau et la cuisine).

L’objectif est de permettre à l’acheteur de déjà entrer dans les lieux à moindre frais, et d’équiper correctement son habitation plus tard, lorsqu’il aura reconstitué une épargne.  

Cette vente est bien régie par la loi Breyne car le bien est livré habitable et le promoteur a exécuté les obligations du contrat. Ce n’est pas ailleurs pas une vente casco.

La vente casco peut aussi générer un problème de TVA.

Imaginons que le promoteur vende casco le gros œuvre fermé d’un bien non neuf à la suite d’une démolition ou d’une rénovation partielle, sous le régime des droits d’enregistrement.

Il conclut ensuite un contrat d’entreprise avec l’acheteur pour achever la rénovation, au taux réduit de la TVA (cadre XXXI et XXXVIII de l’annexe A de l’article 1er de l’AR n° 20).

Le coût fiscal pour l’acheteur sera donc de 12,5 % (10 % en Flandre) sur une partie et 6 % sur le reste, ce qui est moins élevé que 21 % de TVA si la rénovation est profonde.

Cette scission de l’opération de livraison d’un bien remis à neuf ne fait pas illusion sur le plan de la loi Breyne, on l’a vu. Cette loi s’applique.

Mais sur le plan de la TVA, il existe aussi un risque.

L’administration peut considérer qu’il s’agit d’une pratique abusive (art. 1, § 10) pour éviter la taxe, ce qui donnerait lieu à régularisation de l’ensemble, au taux plein.

La problématique du fractionnement artificiel d’une opération manifestement unique au regard de la TVA a été abordée par la Cour de justice de l’Union européenne.

Dans l’arrêt Don Bosco du 19 novembre 2009, la Cour considère que le contrat de vente et le contrat de démolition des deux bâtiments sont étroitement liés et forment une opération unique au regard de la TVA.

Le prix de la démolition s’ajoute au prix d’achat car, dans cette espèce, l’un n’allait pas sans l’autre. La démolition constituait donc un élément essentiel du prix de la vente.

En principe chaque opération doit être traitée de manière autonome et distincte (Tellmer Property, 11 juin 2009). Mais ce ne sera pas le cas si plusieurs prestations formellement distinctes ne sont pas indépendantes et forment une opération unique (Part Service, 21 février 2008).

Le montage visant à conclure deux contrats distincts, l’un exonéré de TVA et l’autre bénéficiant d’un taux de TVA réduit, pour éviter le taux plein sur l’ensemble de la contrepartie présente donc un risque (Gand, 16 septembre 2008, F.J.F., n° 2009/229, p. 895).

Il n’est envisageable, à mon avis, que si la rénovation n’est pas profonde au point de rendre l’immeuble neuf sur le plan de la TVA, en référence aux critères du point 152/2 du Manuel TVA.

En effet, pour l’administration, des travaux entrepris dans un bâtiment ancien qui a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination, peuvent permettre une vente subséquente du bien en régime TVA.

Cette possibilité est-elle une obligation lorsque le vendeur est un assujetti vendeur professionnel ? A mon avis non, mais la question est ouverte.

Si le vendeur professionnel doit soumettre à la TVA la vente d’un immeuble ancien qu’il a rendu neuf, l’opération de fractionnement décrite plus haut présentera un risque d’assujettissement total.

Mais, répétons-le, ce ne sera le cas que lorsque les travaux provoqueront une modification radicale dans les éléments du bien.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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