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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La vente casco

Une vente Casco est une vente d’immeuble en état brut, en principe de gros œuvre fermé (wind- en waterdicht).

Les châssis sont donc posés de même que les séparations avec les parties communes, et en principe les parois des gaines sont placées.

La vente inclut en général les arrivées de fluide et d’énergie (électricité, gaz et chauffage) et la finition des parties communes s’il s’agit d’un immeuble à appartements.

La vente Casco présente de multiples variantes selon le niveau de finition. Le contrat de vente précise le niveau de finition accompagnant le gros œuvre fermé.

La garantie du vendeur est difficile à mettre en œuvre après que le bien ai été transformé et achevé post vente, par d’autres entreprises, mais elle subsiste en tout cas pour la responsabilité décennale.

Les entreprises chargées du parachèvement font dresser un état avant travaux pour rester en mesure de disitinguer les responsabilités respectives.

L’acheteur fait son affaire de l’achèvement pour rendre le bien occupable ou habitable, soit en exécutant lui-même les travaux à son rythme, éventuellement avec l’architecte de son choix et selon un timing qui correspond aux disponibilités financières de l’acheteur.

L’acheteur peut donc étaler son investissement dans le temps.

En vente rénové non neuf (sans transformation de structure) les droits sont en règle moins élevés puisque le coût d’achèvement n’est pas compris dans le prix de la vente mais le parachèvement se fait en entreprises séparées au taux de TVA de 21 %.

Si l’immeuble d’habitation en vendu en cours de construction ou inachevé, et que l’acheteur termine lui-même l’achèvement, l’opération ne bénéficie pas de la protection de la loi Breyne (L. Rousseau, La loi Breyne, Kluwer, 2008, p. 43).

Ce n’est pas le cas si :

  • l’acheteur demande ensuite au promoteur ou au vendeur de mener à bien la finition.
  • le parachèvement est mené par une société liée au promoteur ou sous sa direction, par contrat séparé,
  • la promoteur coordonne le parachèvement et prend la responsabilité du résultat,
  • L’immeuble inachevé contractuellement est tout de même habitable selon un critère d’habitabilité normale.

Alors la loi Breyne s’applique à toute l’opération.

Cela pose un problème pour le notaire qui doit lui aussi respecter des obligations découlant de la loi Breyne. Son acte doit mentionner que toutes les prescriptions des articles 7 et 12 de la loi ont été respectées (art. 13).

Il doit donc s’enquérir de ce que les parties entendent bien se limiter à une vente casco sans que les finitions soient en définitive réalisées ou assurées par le vendeur.

En effet, le contrat d’entreprise peut intervenir après, sous seing privé, sans que le notaire en ait été avisé.

On ne confondra pas la vente casco d’une habitation, en principe hors du périmètre de la loi Breyne, avec la pratique qui consiste à livrer un immeuble habitable mais équipé basiquement (surtout les peintures, salles d’eau et la cuisine).

L’objectif est de permettre à l’acheteur de déjà entrer dans les lieux à moindre frais, et d’équiper correctement son habitation plus tard, lorsqu’il aura reconstitué une épargne.  

Cette vente est bien régie par la loi Breyne car le bien est livré habitable et le promoteur a exécuté les obligations du contrat. Ce n’est pas ailleurs pas une vente casco.

La vente casco peut aussi générer un problème de TVA.

Imaginons que le promoteur vende casco le gros œuvre fermé d’un bien non neuf à la suite d’une rénovation partielle, sous le régime des droits d’enregistrement.

Il conclut ensuite un contrat d’entreprise avec l’acheteur pour achever la rénovation, au taux réduit (6 %) de la TVA pour la rénovation ou la transformation d’un immeuble de plus de cinq ans.

Le coût fiscal pour l’acheteur sera donc de 12,5 % (10 % en Flandre) sur une partie et 6 % sur le reste, ce qui est moins élevé que 21 % de TVA si la rénovation est profonde et complète.

Cette scission de l’opération de livraison d’un bien remis à neuf ne fait pas illusion sur le plan de la loi Breyne, on l’a vu. Cette loi s’applique.

Mais sur le plan de la TVA, il existe aussi un risque.

L’administration peut considérer qu’il s’agit d’une pratique abusive (art. 1, § 10) pour éviter la taxe, ce qui donnerait lieu à régularisation de l’ensemble, au taux plein de la vente d’un bien neuf (21 %).

La problématique du fractionnement artificiel d’une opération manifestement unique au regard de la TVA a été abordée par la Cour de justice de l’Union européenne.

Dans l’arrêt Don Bosco du 19 novembre 2009, la Cour considère que le contrat de vente et le contrat de démolition des deux bâtiments sont étroitement liés et forment une opération unique au regard de la TVA.

Le prix de la démolition s’ajoute au prix d’achat car, dans cette espèce, l’un n’allait pas sans l’autre. La démolition constituait donc un élément essentiel du prix de la vente.

En principe chaque opération doit être traitée de manière autonome et distincte (Tellmer Property, 11 juin 2009). Mais ce ne sera pas le cas si plusieurs prestations formellement distinctes ne sont pas indépendantes et forment une opération unique (Part Service, 21 février 2008).

Le montage visant à conclure deux contrats distincts, l’un exonéré de TVA et l’autre bénéficiant d’un taux de TVA réduit, pour éviter le taux plein sur l’ensemble de la contrepartie présente donc un risque (Gand, 16 septembre 2008, F.J.F., n° 2009/229, p. 895).

Il n’est envisageable, à mon avis, que si la rénovation n’est pas profonde au point de rendre l’immeuble neuf sur le plan de la TVA, en référence aux critères du point 152/2 du Manuel TVA.

En effet, pour l’administration, des travaux entrepris dans un bâtiment ancien qui a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination, peuvent permettre une vente subséquente du bien en régime TVA.

Cette possibilité est-elle une obligation lorsque le vendeur est un assujetti vendeur professionnel ? Aujourd’hui l’administration le soutient.

Si le vendeur professionnel doit soumettre à la TVA la vente d’un immeuble ancien qu’il a rendu neuf, l’opération de fractionnement décrite plus haut présentera un risque d’assujettissement total.

Mais, répétons-le, ce ne sera le cas que lorsque les travaux provoqueront une modification radicale dans les éléments du bien.

Le fractionnement avec une entreprise liée est pareillement un abus fiscal. Surtout si les acheteurs de lots bruts n’ont pas le choix de l’entreprise.

Et cela peut même constituer un abus fiscal aux droits d’enregistrement si le bien ne devient pas neuf (12,5 % partim et 6 % partim).

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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