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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le dommage du vendeur quand la vente échoue

Que peut faire le vendeur d’un immeuble confronté à la défaillance de l’acheteur ?

L’article 1184 du Code civil dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

L’article 1654 du même Code confirme cette disposition en matière de vente.

Le vendeur peut donc soit forcer la vente soit demander la résolution de celle-ci.

En ce cas, il peut encore obtenir l’indemnisation de son dommage si la résolution ne répare pas intégralement le préjudice.

Cette indemnisation a pour but de placer le vendeur dans la situation dans laquelle il se serait trouvé si l’acheteur avait exécuté son obligation.

C’est ce que nous dit un arrêt du 13 octobre 2011 de la Cour de cassation (première chambre, section néerlandophone, rôle n° C.10.0642.N, www.juridat.be).

Intéressons-nous à cette affaire.

Il s’agissait d’une vente d’actions, mais cela aurait parfaitement pu être une vente d’immeuble.

Confronté à la défaillance de l’acheteur, le vendeur avait opté pour la résolution. La vente étant alors dissoute, il recouvrit la propriété des actions vendues.

Il les vendit à une  autre personne, ce qui est son droit, reconnut la Cour d’appel d’Anvers. Mais il les vendit moins cher.

Le créancier réclama alors la différence entre le prix obtenu du tiers et le prix du contrat résolu, qui était supérieur.

Qu’en pensèrent les juges d’appel ? Ils déboutèrent le vendeur en ces termes :

« Le demandeur était libre de remettre en vente les actions dont il recouvrit la disposition à la suite de la résolution de la vente. ;

dans cette vente, le prix était libre et le demandeur n’était pas obligé d’accepter une offre d’un tiers qui était inférieure au prix antérieurement convenu ;

le demandeur qui vend à ces conditions, de sa libre initiative, ne peut réclamer la différence de prix à titre de dommage à son précédent cocontractant resté en défaut. »  (ma traduction)

Et la Cour de cassation ?

« Le juge d’appel qui constate qu’il n’est pas démontré que la valeur des actions restituée après résolution, était moindre que le prix du contrat résolu, justifie légalement sa décision que la différence de prix résultant de la seconde vente ne peut être allouée comme dommage, et ne viole pas l’article 149 de la Constitution. Le moyen n’est pas fondé. »

Le pourvoi du vendeur est donc rejeté.

la Cour de cassation rappelle ici que le créancier qui opte pour la résolution et qui réclame l’indemnisation de son dommage doit prouver celui-ci.

Le seul fait qu’il ait fait appel à un autre acheteur en vendant à moindre prix ne prouve pas son dommage.

Cet arrêt est rigoureux, mais il fait une correcte application des principes pour les raisons suivantes :

Aucune preuve n’était apportée de ce que le marché ne permettait pas de trouver un autre acquéreur à meilleur prix, de ce que les conditions de la seconde vente étaient comparables, de ce que le vendeur n’aurait pas trouvé meilleur avantage à garder l’immeuble, etc.

Même si le vendeur était victime de la défaillance de son premier acheteur, il reste qu’il est demandeur en indemnisation et doit, à ce titre, prouver son dommage (art. 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire).

De plus, les conditions du contrat résolu ne sont pas une référence d’appréciation car ce serait redonner vie au contrat sur l’un de ses éléments, alors qu’il est dissout.

Enfin, le lien de causalité est rompu dès lors que le vendeur a décidé de son seul fait de convenir de nouvelles conditions sans y être obligé, du moins sans qu’il prouve avoir été contraint de consentir ces conditions.

Cela doit faire réfléchir le vendeur mais il faut reconnaître qu’il n’a pas toujours le choix.

En effet, si son acheteur est défaillant, l’option de l’exécution forcée est parfaitement incertaine. Si l’acheteur est insolvable, l’exécutions forcée ne va pas le rendre soudainement plus riche.

Le vendeur peut faire saisir et vendre l’immeuble qu’il a vendu, mais est-il sûr de récupérer le même prix et les frais en vente publique, même s’il dispose, à certaines conditions d’un privilège (art. 27 L.H.) ?

C’est pour pallier ce problème que les compromis contiennent en général une clause stipulant qu’en cas de résolution aux torts d’une partie, une indemnité de 10 % du prix sera due.

Cette clause rend le dommage forfaitaire, ce qui dispense le vendeur de le prouver. Que le vendeur revende mieux ou moins bien, il aura droit à cette indemnisation.

Cette clause est licite (art. 1226 du Code civil), mais elle doit être réciproque si elle intervient dans une vente par un professionnel à un consommateur (art. 74, 17°, LPM).

Il s’agit d’une clause qui survit au contrat ; c’est en effet une disposition du contrat qui s’appliquera même si le contrat disparaît par l’effet de la résolution.

Notons que la clause d’indemnisation forfaitaire est souvent stipulée à l’occasion d’une condition résolutoire expresse. Or cette condition résolutoire expresse peut s’avérer dangereuse.

Une clause résolutoire expresse est une clause précisant qu’en cas de défaut de paiement, par exemple, la vente sera résolue de plein droit. Cela facilite la résolution en cas de procédure.

Or si la condition résolutoire est expresse, le juge ne peut que constater l’existence de la condition, sans plus.

Cela signifie qu’il ne s’agit pas à proprement parler d’une résolution à la suite d’une action en justice au sens de l’article 209, 3° CDE, du moins dans l’interprétation de l’administration.

Les parties se trouvent alors dans une situation inconfortable car les droits ne seront pas restituables en cas de résolution. L’administration considère en effet que l’article 209 CDE suppose une résolution prononcée par le juge.

Cela signifie qu’il faut faire abandon du pacte commissoire exprès en cas de procédure, et demander au juge d’appliquer seulement les articles 1184 et 1654 du Code civil, même si l’existence du pacte commissoire exprès rend la procédure plus confortable.

Si la clause d’indemnisation forfaitaire est détachable du pacte commissoire exprès, on pourra encore réclamer l’indemnité forfaitaire.

Terminons en rappelant le rôle de la mise en demeure.

L’article 1184 in fine du Code civil porte que dans l’action en résolution, il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Et, précise l’article 1656, s’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute de paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation : mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 31 mars 2006 (section française, 1re chambre, rôle n° C040419F, www.juridat.be ; voy. aussi (J.-F. Germain, « La résolution des contrats synallagmatiques pour inexécution fautive », Recyclage St Louis,  10 novembre 2005, p. 16).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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