Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les actions et garanties du vendeur sont vendues avec l’immeuble

Les garanties propter rem sont cédées par le vendeur à l’acquéreur au titre d’accessoire juridique, selon l’article 1615 du Code civil, sauf convention contraire puisque cette disposition n’est pas impérative.

La garantie des vices cachés étant donc cédée avec l’immeuble, elle appartient à l’acquéreur qui peut diriger son recours à la fois contre son vendeur et contre le vendeur de ce dernier.

L’article 1615 du Code civil met en œuvre une cession de créance tacite des accessoires incorporels de la chose (Cass., 5 décembre 1980, Pas., I, 1981, p. 398 ; Cass., 22 mars 1990, Pas., 1990, I, p. 844).

Lorsque le vendeur doit répondre de sa garantie envers son acheteur, peut-il encore agir en garantie contre son propre vendeur, sur base de la même garantie provenant de la vente en amont ?

La Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée sur cette question particulière mais divers arrêts évoquent la problématique du bref délai de cette action en contre garantie.

En vertu de l’article 1648 du Code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l’usage du lieu où la vente a été faite.

Cette disposition s’applique par analogie, dit la Cour de cassation, à l’action du vendeur à l’égard de la personne qui lui a vendu la chose. Le bref délai dans lequel le vendeur doit introduire l’action en garantie ne prend cours qu’au moment où il est lui-même appelé en justice par son acquéreur[1].

Ces arrêts évoquent l’intentement d’une action rédhibitoire et non estimatoire.

Dans un arrêt du 29 janvier 2004, la Cour de cassation se fait plus précise : « Attendu qu’en décidant que le bref délai dans lequel le vendeur doit intenter son action en garantie à l’égard de la personne qui lui a vendu la chose, prend cours au moment où l’acquéreur découvre le vice sans prendre en considération le moment où il a été appelé en justice par son acquéreur, les juges d’appel violent l’article 1648 du Code civil ; »

Dans son avis, l’avocat général Thijs explique qu’avant d’être cité en résolution par son acheteur, le vendeur ne dispose pas d’intérêt né et actuel (art. 18 du Code judiciaire) pour actionner à son tour son propre vendeur en garantie[2].

Ces arrêts laissent évidemment penser que le vendeur dispose bien d’une action en garantie contre son propre vendeur, même s’il a cédé cette garantie en vendant l’immeuble.

Comment expliquer le maintien de cette garantie dans le chef du vendeur alors qu’elle est cédée à l’acheteur ? La question est controversée.

Tout d’abord insistons sur le fait que les arrêts évoqués plus haut concernent un vice rédhibitoire. Il s’agissait donc d’une action en résolution.

Si l’acheteur obtient la résolution de la vente du chef de l’existence d’un vice rédhibitoire, il est tenu à la restitution de l’immeuble et de son accessoire que constitue la garantie des vices cachés à charge du vendeur en amont.

Cela peut expliquer que le vendeur recouvre son droit contre son vendeur.

Mais cette explication n’est pas satisfaisante en matière d’action estimatoire qui ne résout pas vente.

Certains auteurs avancent que le vendeur, en assumant sa garantie est subrogé dans les droits de son acheteur et retrouve ainsi l’exercice de la garantie en amont, cédée avec l’immeuble[3].

Cette explication n’est pas davantage satisfaisante car la subrogation suppose que l’on exécute l’obligation d’un tiers auquel cas on est subrogé contre ce tiers, et pas une obligation propre.

La Cour d’appel de Mons, dans un arrêt du 26 juin 2003[4], justifie l’exercice de l’action en garantie par le sous-acquéreur au moyen de l’article 1122 du Code civil.

Selon cette disposition, « on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention. »

Le vendeur est donc censé avoir stipulé garantie pour lui et pour son acquéreur.

La conjonction « et » indique alors que le vendeur bénéficie aussi de la garantie, au même titre que son acquéreur.

Cette explication ne s’appuie pas seulement sur l’article 1615 du Code civil.

Elle présente une utilité pour justifier l’exercice par le sous-acquéreur d’actions qui ne sont pas considérées comme propter rem, comme celle contre un entrepreneur non décennal.

Dans l’espèce tranchée par la Cour d’appel de Mons, il s’agissait de l’exercice par l’acquéreur de l’action du promoteur contre l’architecte et l’entrepreneur.

Il reste que l’article 1122 du Code civil concerne en principe la transmission universelle ou à titre universel[5], ce qui fait que l’article 1122 serait impuissant à expliquer la transmission des droits d’un contrat au sous-acquéreur et le maintien de ces droits dans le chef du vendeur.

Selon Messieurs Van Ryn et Heenen, la vente suppose une stipulation tacite de garantie au profit des acquéreurs successifs[6].

Ainsi, l’exercice de la garantie par le sous-acquéreur ne trouve pas son origine dans une cession par le vendeur, en sorte que ce dernier conserve ses propres droits contre son vendeur.

On objectera qu’il est toujours périlleux de présupposer l’intention des parties.

Enfin, Monsieur Herbots expose une thèse[7], appelant à la rescousse la Cour de cassation française et le Code civil néerlandais, selon laquelle les actions propter rem présentent cette particularité qu’elles se transmettent sans priver le cédant.

Cette théorie reçoit une acceptation en doctrine[8] sans vraiment parvenir à justifier la solution, acceptée par tous, que le vendeur appelé en garantie par son acquéreur, garde ses droits contre son vendeur.

On peut enfin considérer que si la garantie est attachée à la chose vendue (propter rem), elle suit la chose à charge des vendeurs successifs, obligés à la même garantie.

L’obligation étant indivisible entre les vendeurs, le recours du dernier actionné par son acheteur, contre le précédent vendeur, pourrait alors être fondé sur l’action contributoire entre coobligés (art. 1216 ou 1251, 3° du Code civil). C’est la thèse du Prof. Van Ommeslaghe[9].

Les effets primaires de la solidarité s’appliquent en effet à l’obligation indivisible. Il ne s’agit lors plus d’une action en garantie du vendeur contre son propre vendeur, mais d’une action contributoire entre vendeurs successifs, qui n’est pas régie par l’article 1648 du Code civil.

Cette explication n’est pas toujours satisfaisante, car la garantie reste contractuelle et peut être différemment modalisée, de vente en vente, comme la chose peut être modifiée au gré des mutations. Il n’est donc pas nécessairement question d’une même garantie qui reste attachée à l’immeuble vendu.

En d’autres termes, ce n’est pas une même garantie dont les vendeurs successifs sont les coobligés, chaque mutation générant une garantie propre.

Il faut donc reconnaître que la doctrine est réticente à refuser au vendeur qui répond de sa garantie envers son acheteur, son recours en garantie contre son propre vendeur, tout en n’offrant pas d’explication définitive à ce recours[10].

Il reste une dernière explication, qui n’a encore reçu aucune acceptation ni en doctrine ni en jurisprudence.

Si l’on considère que la garantie des vices cachés est bien transmise et ne peut donc plus être exercée par le vendeur contre son propre vendeur, il reste que le vendeur qui ignorait le vice est troublé sans sa faute dans la possession paisible du prix qui représente la chose vendue.

En agissant contre son vendeur, il n’exercerait alors pas la garantie des vices cachés qu’il a cédée à son acheteur, mais sa garantie d’éviction.

Mais ici le problème est que la garantie d’éviction est elle aussi propter rem, en sorte qu’elle a pareillement été transmise au titre d’accessoire. Le vendeur ne peut donc plus l’exercer.

Alors quelle est la solution ?

La solution se situe en réalité dans la thèse de Monsieur Herbots.

Selon lui, le vendeur reste recevable à agir contre son vendeur s’il a conservé un intérêt direct et certain à agir en garantie, ce qui sera le cas s’il a été cité en garantie par son propre acheteur.

La Cour de cassation a validé cette thèse dans un arrêt du 20 avril 2012 (rôle n° C.10.0103.F, www.juridat.be).

Il s’agissait d’une vente d’un immeuble dont la construction empiétait illégalement sur le fonds d’un tiers.

L’acheteur du bien, confronté à l’action de ses voisins, avait appelé en garantie son vendeur, lequel avait actionné la garantie de ses propres architectes et géomètres.

La Cour d’appel de Bruxelles relève que :

« Les [défendeurs], que la [demanderesse] a cités en intervention et garantie, invoquent l’irrecevabilité de ces demandes en soulignant : (…) que, (…) la [demanderesse] a transmis à ce dernier (l’acheteur final) tous les accessoires de la vente par application de l’article 1615 du Code civil et n’a plus elle-même qualité pour former un recours contre le géomètre et l’architecte, ce droit d’action ayant été transféré à monsieur V. »

La Cour d’appel de Bruxelles retient cette objection en admettant :

« Dès lors qu’elle a vendu le terrain et l’immeuble qui y est érigé, la [demanderesse] a transmis à son acquéreur, monsieur V., tous les accessoires de la vente, parmi lesquels figurent les recours contre les cocontractants de la [demanderesse], soit le géomètre et l’architecte [ici défendeurs]. Elle avait donc perdu la qualité requise pour citer ceux-ci en intervention en vue de rechercher leur responsabilité sur une base contractuelle. Il résulte de ces motifs que la demande en intervention et garantie formée par la [demanderesse] contre [les défendeurs] est irrecevable ».

Le pourvoi opposait que :

« (…) même si ce recours était considéré comme un accessoire transmis par la vente, encore faut-il admettre que le vendeur ne perd pas la faculté d’exercer une telle action, dès lors qu’elle présente pour lui un intérêt direct et certain.

 

Il est en effet constant que le transfert des droits propter rem n’a lieu que pour autant que l’acquéreur ait un intérêt à devenir créancier à la place du vendeur et à la mesure de cet intérêt. Inversement, le vendeur conserve son droit dans la mesure où il a intérêt à l’exercer. »

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« L’article 1615 du Code civil dispose que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

 

Dès lors que la transmission des droits étroitement liés au bien vendu s’opère en raison de l’intérêt qu’ils représentent pour l’acheteur, cette disposition n’exclut pas que le vendeur puisse exercer ces droits quand leur exercice conserve pour lui un intérêt. »

La Cour de cassation casse l’arrêt de le Cour d’appel de Bruxelles car celle-ci avait reconnu que le vendeur, cité par son acheteur avait intérêt à agir à son tour contre ses architectes et géomètre, tout en déclarant que ce veneur n’avait plus qualité à agir contre eux pour ne plus disposer des actions contre eux, pour les avoir cédée.

Cette contradiction méconnait la portée de l’article 1615 du Code civil.

On notera au passage la proximité et souvent la confusion, entre le droit à agir (fondement) et l’intérêt à agir (recevabilité). Si l’on ne détient pas le droit dont l’action est la sanction, celle-ci manque de fondement, ce qui ne signifie pas que l’on n’a pas qualité et intérêt à agir.

La Cour de cassation pose clairement que la mesure du transfert des droits et garanties organisé par l’article 1615 du Code civil est donc l’intérêt des parties ( (Solution approuvée avant l’arrêt en question par Amandine Bourmork, (« Les droits propter remou l’accessoire juridique élémentaire : état de la question », in Jurim pratique, Certificats et accessoires de l’immeuble, 2/2012, Larcier, 2012, p. 60).

La Cour de cassation, suivant en cela Monsieur Herbots, offre une analyse pertinente de la volonté des parties dans la cession de créance qui est à la base de l’article 1615 ; les parties sont censées ne céder et n’acquérir que ce qu’elles ont intérêt à céder et acquérir.

L’acquéreur a intérêt à se voir transmettre les recours contre les garants en amont sans priver son vendeur de ses propres garanties lui permettant d’assumer son obligation.

Le vendeur a intérêt à ce que son acheteur puisse se faire indemniser en amont tout en conservant la possibilité de se faire garantir lui-même de ce que lui réclame son acheteur.

La cession que traduit l’article 1615 ne peut se comprendre au-delà de ce que les parties ont intérêt à faire. C’est pour cela que le vendeur ne transfère ses droits qu’en se gardant le droit d’agir lui aussi.

[1] Cass., 27 mai 2011, rôle n° C.10.0178.N ; Cass., 25 juin 2010, rôle n° C.09.0085.F.

[2] Cass. 29 janvier 2004, Pas., 2004, I, p. 52, avec les conclusions de M. l’avocat général Thijs dans AC, 2004, n° 52.

[3] L. Simont, J. De Gavre et P. A. Foriers, « Examen de jurisprudence (1981-1991) – contrats spéciaux », R.C.J.B., 1984, p. 164-165 ; cette même revue, 1995, p. 206).

[4] Appel, Mons, 26 juin 2003, R.G.D.C., 2004, p. 589.

[5] P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 635.

[6] J. Van Ryn et J. Heenen, « Principe de droit commercial », T. III, Bruylant, Bruxelles, 1981, p. 551, note infrapaginale 1.

[7] J. H. Herbots, « L’affinage du principe de la transmission automatique des droit ‘propter rem’ du maître de l’ouvrage à l’acquéreur de l’immeuble », note sous Cass., 15 septembre 1989, R.C.J.B., 1992, p. 549.

[8] D. Patard, « La transmission des droits et actions propter rem lors du transfert de l’immeuble auquel ils se rapportent », R.G.E.N., 2000, p. 249.

[9] « Droit des obligations », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 743.

[10] J. Dewez, « Les droits de l’acheteur confronté à un défaut de la chose vendue », P. Wéry (dir.), Chronique de jurisprudence en matière de contrats spéciaux, CUP, vol. 129, Anthémis, 2011, p. 51 ; L. Weyts, « La vente immobilière », Kluwer. Bruxelles, 2002, p. 238.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

Lire plus arrow_forward

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

  • Sitothèque

  • close