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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA : pourquoi les notaires sont contents et pourquoi ils ne le resteront pas

La loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (art. 53) est publiée le 30 décembre et entre en vigueur le 1er janvier 2012 (art. 56). Les notaires ont à peine disposé d’un mois pour s’adapter tenant compte de la publication de la déclaration de politique générale du 1er décembre 2011. L’administration a cependant tenu compte de ce délai en autorisant les notaires à déposer la première déclaration en avril seulement pour les opérations des trois premiers mois.

Les notaires étaient déjà des assujettis, mais exonérés. Leurs prestations ont toujours été dans le champ mais, en Belgique, elles étaient exonérées. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2012. À présent, les services des notaires sont soumis à la taxe et ouvrent le droit à déduction.

La loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (art. 53) est publiée le 30 décembre et entre en vigueur le 1er janvier 2012 (art. 56). Les notaires ont à peine disposé d’un mois pour s’adapter tenant compte de la publication de la déclaration de politique générale du 1er décembre 2011. L’administration a cependant tenu compte de ce délai en autorisant les notaires à déposer la première déclaration en avril seulement pour les opérations des trois premiers mois.

Pour les clients non assujettis cela va alourdir les frais d’une vente d’immeuble. Prenons un exemple :

  • Prix de l’immeuble : 450.000 €
  • Droits d’enregistrement : 56.250 € (Bruxelles, 12,5 %)
  • Droits avec abattement : 48.750 € (idem)
  • Honoraires : 2.563,15 €
  • Frais divers : 1.000 €
  • TVA sur 2.563,15 + 1.000 = 748,26 €.

C’est une augmentation de 1,5 % du coût total, à coût perdu pour l’acheteur non assujetti (art. 1593 du Code civil).

Pour les notaires, l’avantage est évidemment de récupérer la TVA en amont. Ils n’auront en principe pas moins d’affaires car leur ministère est obligatoire dans la plupart de leurs interventions. Le droit à déduction est un avantage réel mais pas aussi important qu’il n’y parait car les coûts des notaires sont essentiellement hors champ (salaires du personnel) ou exonérés (location d’immeuble). Et pourtant les notaires se réjouissent.

Pourquoi ? En raison du droit à déduction « historique ». En devenant assujetti non exonéré, les notaires peuvent opérer la révision de la TVA qu’ils n’ont pas déduite à l’occasion de leurs investissements. Les instructions de l’administration, qui viennent d’être publiées (www.fisconet.fgov.be) le confirment (point IV, a). Pour être concret : supposons un notaire qui a investi dans des travaux, ou du matériel informatique, il y a deux ans. Il n’a pas pu récupérer la TVA due, soit, par exemple, 10.000 €.

Le délai de révision est de cinq ans, donc si l’investissement a été réalisé il y a deux ans, il reste 3/5 à régulariser. Aujourd’hui, il peut dans sa première déclaration, inscrire en TVA à récupérer 3/5 de 10.000 €, et donc récupérer 6.000 €.

Si l’investissement a été fait il y a plus de cinq ans, le délai de révision est écoulé et le notaire ne pourra plus rien récupérer. Si l’investissement consiste en un immeuble neuf, le délai est de quinze ans ; le notaire qui a fait construire ses bureaux récupère la TVA à raison d’autant de quinzièmes que d’années restant à courir pour atteindre le délai de révision de quinze ans.

C’est aussi valable pour un véhicule acquis dans le délai de révision, mais pour la moitié de la TVA. La décision directoriale précise que le notaire ne pourra récupérer cette TVA « historique » qu’à concurrence de la TVA due sur sa déclaration. Autrement dit, si le poste de TVA due dans la première déclaration s’élève, par exemple, à 5.000 €, le notaire devra attendre la seconde déclaration pour récupérer les 1.000 € qui restent de TVA à récupérer. C’est parfaitement illégal car le droit à déduction est immédiat et intégral mais l’administration a sans doute décidé cela pour soulager la trésorerie de l’Etat …

Bref, en devenant assujettis non exonérés, les notaires pourront récupérer la taxe qu’ils n’ont pu déduire sur leurs investissements, ce qui doit les réjouir. Mais faut-il vraiment se réjouir ? Et bien, non…

Il semble en effet que l’arrêté royal n° 3, gouvernant les modalités applicables aux déductions et révisions de la TVA soit modifié par un arrêté royal… à venir, permettant d’appliquer des règles spécifiques pour les cas de révisions « dus à l’abolition d’une exemption de TVA ». Suivez mon regard.

Et de fait, l’article 54 de la loi 28 décembre 2011 a modifié l’article 49, 3° du Code TVA pour permettre au Roi de déterminer « la manière dont les déductions et régularisations sont opérées et calculées lorsqu’une personne perd la qualité d’assujetti ou lorsque, étant un assujetti, des variations sont intervenues dans les éléments pris en considération pour le calcul des déductions. »

En clair, cela veut dire qu’un arrêté royal pourra réduire ou exclure la déduction historique lorsqu’un assujetti perd son exonération. Voilà pourquoi le bonheur des notaires sera de courte durée. Ceci étant, il n’est pas du tout certain que le changement à venir soit conforme à la directive TVA dont le droit à déduction est un pilier auquel on ne peut toucher qu’en respectant scrupuleusement le principe de proportionnalité. La Cour de justice aura sans doute à se prononcer.

Commentaires

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  1. Contents, finalement !

    Et bien finalement, les notaires pourront quand même être contents. L’arrêté royal du 9 janvier 2012 publié au Moniteur Belge du 23 janvier 2012, ne vient pas réduire le droit à déduction historique, contrairement à ce que l’on pouvait croire. Il faut dire que cette atteinte aurait été contraire au droit européen.

    Le nouveau régime (art. 21bis Code TVA) est le suivant, fidèle à ce qui est décrit dans l’article, à savoir :

    Le droit à déduction peut être exercé par voie de régularisation pour :

    1° les biens et les services autres que les biens d’investissement, non encore utilisés au moment du changement de régime d’imposition (exonéré  non exonéré).

    2° les biens d’investissement qui subsistent lors de ce changement, pour autant que ces biens soient encore utilisables et que la période de la révision (5 ou 15 ans selon qu’il s’agit d’un meuble ou d’un immeuble), ne soit pas expirée.

    La régularisation à opérer en ce qui concerne les biens d’investissement est d’un montant égal à la taxe qui n’a pu être déduite, diminué d’un cinquième ou d’un quinzième par année écoulée depuis le 1er janvier de l’année prise en compte pour le calcul des déductions jusqu’au 31 décembre de l’année qui précède celle au cours de laquelle intervient le changement de régime d’imposition.

    La régularisation est subordonnée à la remise à l’office de contrôle TVA d’un inventaire des biens et des services non utilisés au moment du changement et d’un relevé des biens d’investissement encore utilisables à ce moment.

    Ces documents sont dressés en double exemplaire et indiquent, de façon détaillée, les biens et les services sujets à régularisation, la date et le numéro de la facture d’achat ou d’importation, la base sur laquelle ils ont été imposés à la TVA et le montant à régulariser.

    La régularisation s’effectue par imputation sur le montant de la taxe due à l’Etat repris en grille 71 du cadre VI de la déclaration périodique, à due concurrence.

    Lorsque cette imputation fait apparaître comme résultat final une somme due par l’Etat, cette somme est reportée sur les périodes des déclarations suivantes, à due concurrence, de la grille 71 de ces déclarations.

    Ce dernier aspect est très discutable, mais il ne fait que reporter dans le temps et non supprimer la déduction.

    janvier 23, 2012
  2. Gilles Carnoy #

    fdfsdsffd

    septembre 14, 2012

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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