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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

TVA : pourquoi les notaires sont contents et pourquoi ils ne le resteront pas

La loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (art. 53) est publiée le 30 décembre et entre en vigueur le 1er janvier 2012 (art. 56). Les notaires ont à peine disposé d’un mois pour s’adapter tenant compte de la publication de la déclaration de politique générale du 1er décembre 2011. L’administration a cependant tenu compte de ce délai en autorisant les notaires à déposer la première déclaration en avril seulement pour les opérations des trois premiers mois.

Les notaires étaient déjà des assujettis, mais exonérés. Leurs prestations ont toujours été dans le champ mais, en Belgique, elles étaient exonérées. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2012. À présent, les services des notaires sont soumis à la taxe et ouvrent le droit à déduction.

La loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (art. 53) est publiée le 30 décembre et entre en vigueur le 1er janvier 2012 (art. 56). Les notaires ont à peine disposé d’un mois pour s’adapter tenant compte de la publication de la déclaration de politique générale du 1er décembre 2011. L’administration a cependant tenu compte de ce délai en autorisant les notaires à déposer la première déclaration en avril seulement pour les opérations des trois premiers mois.

Pour les clients non assujettis cela va alourdir les frais d’une vente d’immeuble. Prenons un exemple :

  • Prix de l’immeuble : 450.000 €
  • Droits d’enregistrement : 56.250 € (Bruxelles, 12,5 %)
  • Droits avec abattement : 48.750 € (idem)
  • Honoraires : 2.563,15 €
  • Frais divers : 1.000 €
  • TVA sur 2.563,15 + 1.000 = 748,26 €.

C’est une augmentation de 1,5 % du coût total, à coût perdu pour l’acheteur non assujetti (art. 1593 du Code civil).

Pour les notaires, l’avantage est évidemment de récupérer la TVA en amont. Ils n’auront en principe pas moins d’affaires car leur ministère est obligatoire dans la plupart de leurs interventions. Le droit à déduction est un avantage réel mais pas aussi important qu’il n’y parait car les coûts des notaires sont essentiellement hors champ (salaires du personnel) ou exonérés (location d’immeuble). Et pourtant les notaires se réjouissent.

Pourquoi ? En raison du droit à déduction « historique ». En devenant assujetti non exonéré, les notaires peuvent opérer la révision de la TVA qu’ils n’ont pas déduite à l’occasion de leurs investissements. Les instructions de l’administration, qui viennent d’être publiées (www.fisconet.fgov.be) le confirment (point IV, a). Pour être concret : supposons un notaire qui a investi dans des travaux, ou du matériel informatique, il y a deux ans. Il n’a pas pu récupérer la TVA due, soit, par exemple, 10.000 €.

Le délai de révision est de cinq ans, donc si l’investissement a été réalisé il y a deux ans, il reste 3/5 à régulariser. Aujourd’hui, il peut dans sa première déclaration, inscrire en TVA à récupérer 3/5 de 10.000 €, et donc récupérer 6.000 €.

Si l’investissement a été fait il y a plus de cinq ans, le délai de révision est écoulé et le notaire ne pourra plus rien récupérer. Si l’investissement consiste en un immeuble neuf, le délai est de quinze ans ; le notaire qui a fait construire ses bureaux récupère la TVA à raison d’autant de quinzièmes que d’années restant à courir pour atteindre le délai de révision de quinze ans.

C’est aussi valable pour un véhicule acquis dans le délai de révision, mais pour la moitié de la TVA. La décision directoriale précise que le notaire ne pourra récupérer cette TVA « historique » qu’à concurrence de la TVA due sur sa déclaration. Autrement dit, si le poste de TVA due dans la première déclaration s’élève, par exemple, à 5.000 €, le notaire devra attendre la seconde déclaration pour récupérer les 1.000 € qui restent de TVA à récupérer. C’est parfaitement illégal car le droit à déduction est immédiat et intégral mais l’administration a sans doute décidé cela pour soulager la trésorerie de l’Etat …

Bref, en devenant assujettis non exonérés, les notaires pourront récupérer la taxe qu’ils n’ont pu déduire sur leurs investissements, ce qui doit les réjouir. Mais faut-il vraiment se réjouir ? Et bien, non…

Il semble en effet que l’arrêté royal n° 3, gouvernant les modalités applicables aux déductions et révisions de la TVA soit modifié par un arrêté royal… à venir, permettant d’appliquer des règles spécifiques pour les cas de révisions « dus à l’abolition d’une exemption de TVA ». Suivez mon regard.

Et de fait, l’article 54 de la loi 28 décembre 2011 a modifié l’article 49, 3° du Code TVA pour permettre au Roi de déterminer « la manière dont les déductions et régularisations sont opérées et calculées lorsqu’une personne perd la qualité d’assujetti ou lorsque, étant un assujetti, des variations sont intervenues dans les éléments pris en considération pour le calcul des déductions. »

En clair, cela veut dire qu’un arrêté royal pourra réduire ou exclure la déduction historique lorsqu’un assujetti perd son exonération. Voilà pourquoi le bonheur des notaires sera de courte durée. Ceci étant, il n’est pas du tout certain que le changement à venir soit conforme à la directive TVA dont le droit à déduction est un pilier auquel on ne peut toucher qu’en respectant scrupuleusement le principe de proportionnalité. La Cour de justice aura sans doute à se prononcer.

Commentaires

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  1. Contents, finalement !

    Et bien finalement, les notaires pourront quand même être contents. L’arrêté royal du 9 janvier 2012 publié au Moniteur Belge du 23 janvier 2012, ne vient pas réduire le droit à déduction historique, contrairement à ce que l’on pouvait croire. Il faut dire que cette atteinte aurait été contraire au droit européen.

    Le nouveau régime (art. 21bis Code TVA) est le suivant, fidèle à ce qui est décrit dans l’article, à savoir :

    Le droit à déduction peut être exercé par voie de régularisation pour :

    1° les biens et les services autres que les biens d’investissement, non encore utilisés au moment du changement de régime d’imposition (exonéré  non exonéré).

    2° les biens d’investissement qui subsistent lors de ce changement, pour autant que ces biens soient encore utilisables et que la période de la révision (5 ou 15 ans selon qu’il s’agit d’un meuble ou d’un immeuble), ne soit pas expirée.

    La régularisation à opérer en ce qui concerne les biens d’investissement est d’un montant égal à la taxe qui n’a pu être déduite, diminué d’un cinquième ou d’un quinzième par année écoulée depuis le 1er janvier de l’année prise en compte pour le calcul des déductions jusqu’au 31 décembre de l’année qui précède celle au cours de laquelle intervient le changement de régime d’imposition.

    La régularisation est subordonnée à la remise à l’office de contrôle TVA d’un inventaire des biens et des services non utilisés au moment du changement et d’un relevé des biens d’investissement encore utilisables à ce moment.

    Ces documents sont dressés en double exemplaire et indiquent, de façon détaillée, les biens et les services sujets à régularisation, la date et le numéro de la facture d’achat ou d’importation, la base sur laquelle ils ont été imposés à la TVA et le montant à régulariser.

    La régularisation s’effectue par imputation sur le montant de la taxe due à l’Etat repris en grille 71 du cadre VI de la déclaration périodique, à due concurrence.

    Lorsque cette imputation fait apparaître comme résultat final une somme due par l’Etat, cette somme est reportée sur les périodes des déclarations suivantes, à due concurrence, de la grille 71 de ces déclarations.

    Ce dernier aspect est très discutable, mais il ne fait que reporter dans le temps et non supprimer la déduction.

    janvier 23, 2012
  2. Gilles Carnoy #

    fdfsdsffd

    septembre 14, 2012

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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