Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La preuve dans le vente sous condition suspensive

Appliquons cette règle à la vente conclue sous conditions suspensive, lorsque la condition ne se réalise pas.

Dans une affaire tranchée par la Cour d’appel de Bruxelles, un fonds de commerce avait été acheté sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement.

Les principes qui suivent sont évidemment valables s’il avait été question de la vente d’un immeuble sous condition de financement.

L’acheteur avait demandé un financement à la banque Centea, que celle-ci lui refusa.

L’acheteur communiqua alors une attestation signalant que le prêt était refusé pour « insuffisance de garanties et insuffisance d’expérience [de l’acheteur] dans l’horeca ».

Le vendeur ne le croit pas et reproche à l’acheteur de ne pas prouver qu’il avait bien échoué involontairement à se faire financer.

C’est que l’article 1178 du Code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Autrement dit, si l’acheteur néglige sa recherche de financement et empêche ainsi la condition de se réaliser, la sanction est que la condition est supposée accomplie, l’acheteur étant alors tenu au paiement.

Le juge d’appel considéra que l’obligation pesant sur l’acheteur d’accomplir tous les efforts nécessaires pour obtenir le prêt devait être qualifiée d’obligation de moyen.

Cela signifie que l’acheteur est en faute s’il ne déploie pas tous les efforts voulus, mais pas s’il ne n’obtient pas le résultat voulu, soit le financement.

Le juge d’appel relève que le vendeur est « bien en peine » d’apporter la preuve de ce que le demandeur n’a pas fait diligence pour que la condition se réalise.

En effet, il est toujours plus difficile de prouver un fait négatif qu’un fait positif.

De fait, le vendeur ne peut savoir ce que l’acheteur a finalement pu ou voulu  faire.

Le juge d’appel en déduisit qu’il appartient à l’acheteur de démontrer qu’il a accompli toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être entreprises en vue d’obtenir un prêt, selon le critère de l’homme normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Constatant que l’acheteur n’apportait pas cette preuve, la Cour d’appel prononce la résolution de la convention, avec dommages à charge de l’acheteur.

L’acheteur forme alors un pourvoi en cassation ; il reproche à la Cour d’appel de Bruxelles d’avoir méconnu les règles en matière de charge de la preuve.

Et il obtient gain de cause.

Que dit la Cour de cassation ?

« (…) celui qui réclame l’exécution d’une obligation soumise à une condition suspensive doit, en règle, démontrer l’accomplissement de cette condition ou la faute du débiteur ayant empêché sa réalisation.

Il s’ensuit également que celui qui réclame la résolution de cette convention aux torts du débiteur et la condamnation de ce dernier à des dommages et intérêts doit démontrer que le débiteur n’a pas respecté les obligations mises à sa charge par le contrat.

Si le juge peut légalement considérer que la preuve d’un fait négatif ne doit pas être apportée avec la même rigueur que celle d’un fait affirmatif, il ne peut, en revanche, dispenser de cette preuve la partie demanderesse et imposer à la partie adverse la preuve du fait positif contraire.

(…)

En considérant, pour décider que la convention de cession du fonds de commerce doit être résolue aux torts du demandeur et condamner celui-ci au paiement de dommages et intérêts aux défendeurs, que ces derniers sont « bien en peine » d’apporter la preuve que le demandeur n’a pas fait diligence pour que la condition se réalise et que, dès lors, c’est au demandeur à démontrer qu’il a accompli toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être entreprises en vue d’obtenir un prêt, selon le critère de l’homme normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances, preuve qu’en l’espèce il n’apporte pas, l’arrêt renverse la charge de la preuve et viole l’article 1315 du Code civil. »

Qu’en conclure ? Que le vendeur, qui considère que l’acheteur doit exécuter la vente sous condition suspensive, doit prouver que la vente est devenue définitive.

A cette fin, le vendeur doit prouver que la condition s’est réalisée ou qu’une faute de l’acheteur a empêché cette réalisation.

Même si l’acheteur doit, de son côté, prouver qu’il est libéré, il faut d’abord que le vendeur prouve que l’engagement est devenu ferme.

Cass., 18 novembre 2011, rôle n° C.10.0649.F, www.juridat.be.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

Lire plus arrow_forward

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

  • Sitothèque

  • close