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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La preuve dans le vente sous condition suspensive

Appliquons cette règle à la vente conclue sous conditions suspensive, lorsque la condition ne se réalise pas.

Dans une affaire tranchée par la Cour d’appel de Bruxelles, un fonds de commerce avait été acheté sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement.

Les principes qui suivent sont évidemment valables s’il avait été question de la vente d’un immeuble sous condition de financement.

L’acheteur avait demandé un financement à la banque Centea, que celle-ci lui refusa.

L’acheteur communiqua alors une attestation signalant que le prêt était refusé pour « insuffisance de garanties et insuffisance d’expérience [de l’acheteur] dans l’horeca ».

Le vendeur ne le croit pas et reproche à l’acheteur de ne pas prouver qu’il avait bien échoué involontairement à se faire financer.

C’est que l’article 1178 du Code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Autrement dit, si l’acheteur néglige sa recherche de financement et empêche ainsi la condition de se réaliser, la sanction est que la condition est supposée accomplie, l’acheteur étant alors tenu au paiement.

Le juge d’appel considéra que l’obligation pesant sur l’acheteur d’accomplir tous les efforts nécessaires pour obtenir le prêt devait être qualifiée d’obligation de moyen.

Cela signifie que l’acheteur est en faute s’il ne déploie pas tous les efforts voulus, mais pas s’il ne n’obtient pas le résultat voulu, soit le financement.

Le juge d’appel relève que le vendeur est « bien en peine » d’apporter la preuve de ce que le demandeur n’a pas fait diligence pour que la condition se réalise.

En effet, il est toujours plus difficile de prouver un fait négatif qu’un fait positif.

De fait, le vendeur ne peut savoir ce que l’acheteur a finalement pu ou voulu  faire.

Le juge d’appel en déduisit qu’il appartient à l’acheteur de démontrer qu’il a accompli toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être entreprises en vue d’obtenir un prêt, selon le critère de l’homme normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Constatant que l’acheteur n’apportait pas cette preuve, la Cour d’appel prononce la résolution de la convention, avec dommages à charge de l’acheteur.

L’acheteur forme alors un pourvoi en cassation ; il reproche à la Cour d’appel de Bruxelles d’avoir méconnu les règles en matière de charge de la preuve.

Et il obtient gain de cause.

Que dit la Cour de cassation ?

« (…) celui qui réclame l’exécution d’une obligation soumise à une condition suspensive doit, en règle, démontrer l’accomplissement de cette condition ou la faute du débiteur ayant empêché sa réalisation.

Il s’ensuit également que celui qui réclame la résolution de cette convention aux torts du débiteur et la condamnation de ce dernier à des dommages et intérêts doit démontrer que le débiteur n’a pas respecté les obligations mises à sa charge par le contrat.

Si le juge peut légalement considérer que la preuve d’un fait négatif ne doit pas être apportée avec la même rigueur que celle d’un fait affirmatif, il ne peut, en revanche, dispenser de cette preuve la partie demanderesse et imposer à la partie adverse la preuve du fait positif contraire.

(…)

En considérant, pour décider que la convention de cession du fonds de commerce doit être résolue aux torts du demandeur et condamner celui-ci au paiement de dommages et intérêts aux défendeurs, que ces derniers sont « bien en peine » d’apporter la preuve que le demandeur n’a pas fait diligence pour que la condition se réalise et que, dès lors, c’est au demandeur à démontrer qu’il a accompli toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être entreprises en vue d’obtenir un prêt, selon le critère de l’homme normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances, preuve qu’en l’espèce il n’apporte pas, l’arrêt renverse la charge de la preuve et viole l’article 1315 du Code civil. »

Qu’en conclure ? Que le vendeur, qui considère que l’acheteur doit exécuter la vente sous condition suspensive, doit prouver que la vente est devenue définitive.

A cette fin, le vendeur doit prouver que la condition s’est réalisée ou qu’une faute de l’acheteur a empêché cette réalisation.

Même si l’acheteur doit, de son côté, prouver qu’il est libéré, il faut d’abord que le vendeur prouve que l’engagement est devenu ferme.

Cass., 18 novembre 2011, rôle n° C.10.0649.F, www.juridat.be.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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