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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La preuve dans le vente sous condition suspensive

Appliquons cette règle à la vente conclue sous conditions suspensive, lorsque la condition ne se réalise pas.

Dans une affaire tranchée par la Cour d’appel de Bruxelles, un fonds de commerce avait été acheté sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement.

Les principes qui suivent sont évidemment valables s’il avait été question de la vente d’un immeuble sous condition de financement.

L’acheteur avait demandé un financement à la banque Centea, que celle-ci lui refusa.

L’acheteur communiqua alors une attestation signalant que le prêt était refusé pour « insuffisance de garanties et insuffisance d’expérience [de l’acheteur] dans l’horeca ».

Le vendeur ne le croit pas et reproche à l’acheteur de ne pas prouver qu’il avait bien échoué involontairement à se faire financer.

C’est que l’article 1178 du Code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Autrement dit, si l’acheteur néglige sa recherche de financement et empêche ainsi la condition de se réaliser, la sanction est que la condition est supposée accomplie, l’acheteur étant alors tenu au paiement.

Le juge d’appel considéra que l’obligation pesant sur l’acheteur d’accomplir tous les efforts nécessaires pour obtenir le prêt devait être qualifiée d’obligation de moyen.

Cela signifie que l’acheteur est en faute s’il ne déploie pas tous les efforts voulus, mais pas s’il ne n’obtient pas le résultat voulu, soit le financement.

Le juge d’appel relève que le vendeur est « bien en peine » d’apporter la preuve de ce que le demandeur n’a pas fait diligence pour que la condition se réalise.

En effet, il est toujours plus difficile de prouver un fait négatif qu’un fait positif.

De fait, le vendeur ne peut savoir ce que l’acheteur a finalement pu ou voulu  faire.

Le juge d’appel en déduisit qu’il appartient à l’acheteur de démontrer qu’il a accompli toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être entreprises en vue d’obtenir un prêt, selon le critère de l’homme normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Constatant que l’acheteur n’apportait pas cette preuve, la Cour d’appel prononce la résolution de la convention, avec dommages à charge de l’acheteur.

L’acheteur forme alors un pourvoi en cassation ; il reproche à la Cour d’appel de Bruxelles d’avoir méconnu les règles en matière de charge de la preuve.

Et il obtient gain de cause.

Que dit la Cour de cassation ?

« (…) celui qui réclame l’exécution d’une obligation soumise à une condition suspensive doit, en règle, démontrer l’accomplissement de cette condition ou la faute du débiteur ayant empêché sa réalisation.

Il s’ensuit également que celui qui réclame la résolution de cette convention aux torts du débiteur et la condamnation de ce dernier à des dommages et intérêts doit démontrer que le débiteur n’a pas respecté les obligations mises à sa charge par le contrat.

Si le juge peut légalement considérer que la preuve d’un fait négatif ne doit pas être apportée avec la même rigueur que celle d’un fait affirmatif, il ne peut, en revanche, dispenser de cette preuve la partie demanderesse et imposer à la partie adverse la preuve du fait positif contraire.

(…)

En considérant, pour décider que la convention de cession du fonds de commerce doit être résolue aux torts du demandeur et condamner celui-ci au paiement de dommages et intérêts aux défendeurs, que ces derniers sont « bien en peine » d’apporter la preuve que le demandeur n’a pas fait diligence pour que la condition se réalise et que, dès lors, c’est au demandeur à démontrer qu’il a accompli toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être entreprises en vue d’obtenir un prêt, selon le critère de l’homme normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances, preuve qu’en l’espèce il n’apporte pas, l’arrêt renverse la charge de la preuve et viole l’article 1315 du Code civil. »

Qu’en conclure ? Que le vendeur, qui considère que l’acheteur doit exécuter la vente sous condition suspensive, doit prouver que la vente est devenue définitive.

A cette fin, le vendeur doit prouver que la condition s’est réalisée ou qu’une faute de l’acheteur a empêché cette réalisation.

Même si l’acheteur doit, de son côté, prouver qu’il est libéré, il faut d’abord que le vendeur prouve que l’engagement est devenu ferme.

Cass., 18 novembre 2011, rôle n° C.10.0649.F, www.juridat.be.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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