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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Promotion immobilière’

Le prêt d’immeuble

Le prêt à usage (bruikleen) d’un immeuble est une figure juridique qui trouve aujourd’hui un certain regain d’intérêt. L’hypothèse classique est celle du propriétaire qui, provisoirement, ne veut pas laisser un bien inoccupé, sans pour autant entrer dans un contrat rigide comme le bail. Ainsi le propriétaire qui s’absente pendant quelques mois et qui veut […]

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Renonciation à l’accession et préemption

Un propriétaire veut renoncer à l’accession sur son bien, au profit d’un promoteur, dans le cadre d’une promotion immobilière. Or le bien est situé dans un périmètre de préemption de la Région de Bruxelles-Capitale. Selon l’article 263 CoBAT, le droit de préemption de la Régie foncière s’applique à toutes les aliénations à titre onéreux d’immeubles […]

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DE et TVA sur le terrain : la Flandre s’est adaptée. La Wallonie aussi (depuis longtemps) et Bruxelles tarde

La Cour de justice de l’Union européenne a décidé dans l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98) que l’option (art 8 CTVA) doit porter sur le bâtiment et, de manière indissociable, sur le sol (art. 4 3° a) de la 6ième directive). Autrement dit, lorsqu’on effectue une déclaration d’assujetti occasionnel pour revendre en régime […]

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La TVA à 6 % et le passage de 2010 à 2011

Démolition – reconstruction L’article 56 de la loi-programme du 27 décembre 2006 a introduit une rubrique XXXVII dans le tableau A de l’annexe de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970. Cette rubrique dénommée « démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines » prévoit que le taux réduit de la TVA s’appliquera aux travaux […]

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Loi Breyne : Le promoteur – coordinateur

Un arrêt de la Cour de cassation du 21 octobre 2010 (rôle n° C.09.0582.F, www.juridiat.be) nous donne l’occasion de nous intéresser à la problématique de la promotion occulte. Il s’agissait d’une société qui assurait la coordination de toutes les opérations concourant à la livraison d’une maison achevée. Ce « coordinateur » assistait aux réunions de chantier et […]

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Maison passive, maisons basse énergie et maisons zéro énergie

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2010 (revenus de l’année 2009) inclus, la réduction d’impôt prévue à l’article 145/24, § 2, CIR/92, concernait uniquement les habitations dites maisons passives. Par ses articles 121, d) à h), et 126, al. 7, la loi-programme du 23 décembre 2009 a adapté l’article 145/24, § 2, CIR/92, afin d’élargir le champ d’application […]

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Contrat de superficie et convention de renonciation à l’accession

Dans une promotion immobilière, le promoteur est autorisé à bâtir sur le terrain du propriétaire qui renonce à l’accession sur cette construction. Ces parties s’accordent aussi pour vendre ensemble, qui la quote-part terrain, qui l’appartement en copropriété dans le bâtiment construit. De la sorte, le promoteur ne doit pas acheter le terrain pour revendre (économie […]

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Le promoteur immobilier doit-il être enregistré comme entrepreneur et dans quelle catégorie ?

Le SPF Sécurité Sociale publie au Moniteur Belge du 14 janvier 2010 une « décision contraignante unanime » n° 23/2007 du 20 novembre 2007 du groupe d’impulsion des commissions provinciales d’enregistrement. Le groupe d’impulsion est créé par l’article 15 de l’arrêté d’exécution (A.R. du 27 décembre 2007) des articles 40 et suivants du CIR/92. Il […]

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Construire tout contre son voisin

L’article 661 du Code civil dispose que « tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la […]

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Le taux réduit de la TVA pour les logements

La TVA à 6 % sur les 50.000 premier euros du prix d’un logement neuf, pour l’année 2010, est condamnée. Le 3 juin 2010, la Commission européenne a imposé à la Belgique de supprimer cette mesure dans les deux mois. Il en résultait une économie de 7.500 €. Ce n’est pas déterminant dans la décision […]

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Investisseur professionnel et loi Breyne

La loi dite Breyne du 9 juillet 1971, réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, protège l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage. Cela se conçoit fort bien quand celui-ci est un consommateur. Mais qu’en est-il lorsque l’acquisition est faite par une société immobilière ? Si l’appartement ou la […]

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Le vendeur du terrain dans la loi Breyne

La loi Breyne vise toute convention par laquelle un promoteur procure un bien d’habitation, pour autant qu’un ou plusieurs versements doivent intervenir avant l’achèvement. Le terme convention peut recouvrer plusieurs instruments et même plusieurs intervenants. Traditionnellement, la doctrine considère que lorsque l’habitation est construite sur le fonds d’un tiers, et que le tiers intervient à […]

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Option d’achat payante et loi Breyne

Une option de vente si elle constitue une promesse unilatérale (donc si le vendeur n’est pas obligé de vendre) et non une promesse bilatérale, n’est pas soumise à la loi Breyne car elle ne constitue pas un contrat au sens de l’article 1er de la loi qui suppose l’engagement des deux parties. Mais : la […]

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

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L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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