Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le lotisseur et la TVA : le Ministre des finances se trompe

Le développeur, ou lotisseur, est celui qui divise, urbanisme ou loti un terrain et crée les infrastructures qui permettent la construction d’habitations dans les lots.

Il réalise en général sa marge à la revente des lots à bâtir. Parfois même il vend les lots avec un droit de préférence à son profit pour le choix de l’entreprise.

Rappelons que le lotisseur ne peut vendre des lots, même sous condition suspensive, avant la délivrance du permis de lotir ou d’urbanisation (art. 88, § 1, 1°, CWATUPE, art. 103 CoBAT et art. 4.1.1.,14° et 4.2.15, § 1, Codex ; Cass., 24 février 2011, rôle n° C.09.0553.F, www.juridat.be).

Ces permis, justement, contiennent souvent la condition de rétrocession à la Commune de la voirie intérieure créée pour desservir les lots et pour les relier à la chaussée.

La circonstance que cette rétrocession soit gratuite a-t-elle un impact sur le droit à déduction de la TVA par le lotisseur.

La question n’est pas sans intérêt car le lotisseur supporte des frais d’infrastructure portant de la TVA (géomètre, architecte, notaire, entrepreneur, etc.).

Ces travaux ne sont pas négligeables (pose des impétrants, des candélabres, terrassement et semelle de voirie, emprise des égouts, etc.).

Le député F.-X. de Donnea a posé à ce sujet deux questions au Ministre des finances, qui a répondu le 30 avril 2012 (Questions et Réponses, Chambre, 2011-2012, n° 063, p. 130, 12/289).

La première question est la suivante :

Lorsqu’un lotisseur a l’obligation, au titre de charges d’urbanisme, de céder à titre gratuit aux autorités des travaux d’infrastructures réalisés, est-il en droit de déduire la TVA qu’il va supporter en amont à l’occasion de ces travaux ?

Le ministre a répond ce qui suit :

« Lorsque des travaux d’infrastructure doivent être réalisés par un lotisseur en tant que charge d’urbanisme et qu’il doit en abandonner la propriété à l’autorité publique, les taxes ayant grevé ces travaux ne sont pas déductibles, s’agissant d’une opération à titre gratuit. » 

Cette réponse est-elle correcte ?

A priori, les taxes payées en amont pour une opération qui ne génère pas de TVA en aval ne sont pas déductibles (art. 45, § 1, 1°, Code TVA).

Mais ce n’est pas si simple.

La position du Ministre des finance ignore en effet l’arrêt « Les Grands Prés » du 26 février 2010 de la Cour de cassation (rôle n° F.09.0007.F, www.juridat.be).

Cet arrêt a été prononcé sur base de l’interprétation donnée par la Cour de justice de l’Union Communautés européennes dans l’arrêt Investrand du 8 février 2007 (C-435/05), de l’article 17, § 2 et 5, de la sixième directive 77/388/CEE du Conseil.

Les articles 45, § 1er, 1°, et 46, § 1er, du Code TVA belge sont la transposition de cet article 17.

Selon la CJUE (point 24), un droit à déduction est également admis en faveur de l’assujetti, même en l’absence de lien direct et immédiat entre une opération particulière en amont et une ou plusieurs opérations en aval ouvrant droit à déduction, lorsque les coûts des services en cause font partie des frais généraux de ce dernier et sont, en tant que tels, des éléments constitutifs du prix des biens ou des services qu’il fournit.

De tels coûts entretiennent, en effet, un lien direct et immédiat avec l’ensemble de l’activité économique de l’assujetti.

Le droit à déduction de la T.V.A. n’est, le cas échéant, déductible qu’en partie, conformément à l’article 17, § 5, si l’activité de l’assujetti est partiellement soumise à la taxe.

La Cour de cassation a appliqué ce principe dans l’arrêt précité « Les Grands Prés. »

La Cour d’appel de Mons avait constaté « qu’il n’est pas démontré qu’il existe un lien direct et immédiat entre les travaux d’infrastructure de voiries et des opérations facturées avec application de la taxe aux clients » et que « c’est bien entre la construction des voiries et leur mise à disposition de la ville de Mons qu’il existe un lien direct et immédiat. »

Et, ajoute le juge d’appel, « il importe peu [que la demanderesse] répercute les charges qu’a comportées la création des infrastructures routières sur ses clients » et « la loi fiscale lie l’exercice éventuel du droit à déduction à une utilisation déterminée des biens et services et non à l’incorporation éventuelle des coûts dans un prix de revient ».

On le voit, c’est tout à fait contraire à la jurisprudence de la Cour de justice ; la Cour de cassation a donc cassé l’arrêt des juges montois.

Or, la position du ministre dans la même problématique, comme on l’a vu plus haut, reproduit une motivation similaire à celle de la Cour d’appel de Mons, pourtant censurée par la Cour de cassation.

Bref, qu’importe que le lotisseur ne livre pas la voirie ou d’autres travaux à la Commune avec application de la taxe.

Il suffit que les coûts de voiries se retrouvent dans les frais généraux du lotisseur, et contribuent à la fixation du prix des biens ou des services qu’il fournit.

Mais encore faut-il que ces biens et services que fournit le lotisseur, soient facturés avec application de la taxe.

C’est l’objet de la seconde question du député de Donnea au Ministre des finances :

Faut-il ou non opérer une distinction selon laquelle le coût des travaux est ou non compris dans le prix de vente de l’immeuble?

Ici encore la réponse du Ministre est insatisfaisante :

« Le fait que le lotisseur répercute le coût de ces travaux auprès des acheteurs de lots ne permet pas davantage la déduction puisque la vente de terrains à bâtir est exemptée de la taxe conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA. »

Encore une fois, les choses ne pas aussi simple.

Une vente de terrain est en principe dans le champ mais exonérée.

Toutefois, si le terrain est vendu simultanément à la livraison de construction, par la même personne, sur la même parcelle faisant l’objet d’une autorisation de bâtir, la taxe sera due sur le terrain et les constructions, à l’exclusion des droits d’enregistrement (art. 1, § 9, 2° Code TVA et art. 159, 8°, C. Enr.).

Autrement dit, à ces conditions, la vente d’un terrain avec un bâtiment neuf est soumise à la TVA pour le tout.

En ce qui concerne la notion de bâtiment et les conditions dans lesquelles la livraison de ce dernier est exclue de l’exemption de l’article 44, § 3, 1°, la décision E.T. 119.318 du 28 octobre 2010 fait référence à la circulaire E.T.103.009 du 6 décembre 2002.

Que dit cette circulaire ?

« Par bâtiment, on entend désormais toute construction incorporée au sol (…) La nouvelle notion de bâtiment sous-entend essentiellement une immobilisation par nature de matières (béton, asphalte, …) ou de matériaux (tuyaux, poteaux, dalles, etc.).

(…) cette notion s’applique désormais également aux travaux d’infrastructure (voirie, canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, égouts, parc de stationnement pour voitures même si ce dernier ne comporte qu’un revêtement de sol) et, d’une manière plus générale, à tous les ouvrages incorporés dans le sol et immobilisés dès lors par nature, tels que :

routes, voies ferrées, canaux bétonnés, darses, écluses, ponts, aqueducs, tunnels, murs de clôture, digues, barrages, lignes électriques, poteaux d’éclairage, pipelines, conduites d’eau, de gaz ou d’électricité, réseaux d’égouts, etc. »

Bref, l’administration reconnait elle-même que les infrastructure de lotissement qui sont vendues avec les lots (dessertes locales, canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, emprise pour permettre le raccordement au réseau des égouts, etc.) sont des bâtiments vendus avec le sol, donc avec TVA.

Ces travaux ne sont  en règle pas rétrocédés à la Commune et sont vendus aux acquéreurs des lots, avec application de la TVA.

Dans le prix de ces travaux, se retrouvent les frais généraux du lotisseur, qui comprennent les frais des infrastructures qui sont gratuitement rétrocédées à la Commune.

Il n’existe donc aucune raison d’exclure ou de réduire le droit à déduction de la TVA par le lotisseur.

La réponse du Ministre semble bien ne pas respecter les principes applicables.

C’est regrettable car source de confusion ou de conflit entre développeurs et l’administration.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

Lire plus arrow_forward

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

  • Sitothèque

  • close