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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Cession de terrains et travaux d’infrastructure

L’administration a publié la décision attendue en la matière (décision TVA, n° E.T. 124.513, du 23 décembre 2013). L’administration y exprime des conceptions assez restrictives.

La livraison d’un terrain  

La livraison à titre onéreux d’un terrain, à bâtir ou non, est exemptée de la TVA en Belgique. La taxe n’est due que s’il s’agit d’un terrain attenant à une construction, vendu simultanément par la même personne.

Pour l’administration, un terrain à bâtir est « simplement aménagé » lorsqu’il est muni de travaux préalables à l’érection d’un bâtiment (maison, appartement).

Ces travaux préalables sont le mesurage du terrain, le nivellement du sol, la démolition de constructions anciennes, la pose dans le sous-sol, avec immobilisation par nature, de tuyaux, de câbles, d’égouts, de conduites nécessaires pour le raccordement du lot au domaine public (impétrants), etc.

La livraison à un futur constructeur d’un terrain « simplement  aménagé », tel un lot privatif vendu à un particulier dans le cadre d’un lotissement, est exemptée comme un terrain nu.

Sera au contraire un terrain attenant pouvant donner lieu à l’application de la taxe, celui sur lequel sont effectués des travaux aboutissant à une immobilisation par nature de matériaux qui ont une consistance et une importance matérielles significatives par rapport à ce terrain, qui en est le simple support, et qui constituent des constructions incorporées au sol, c’est-à-dire des bâtiments (parkings, couverts ou à ciel ouvert, voiries, ouvrages d’art, etc.).

Quant aux terrains (lots) privatifs adjacents à la voirie, ils ne constituent pas des « terrains attenants » à la voirie, s’agissant de parcelles cadastrales distinctes de celle-ci.

Bref, les travaux d’infrastructure ne sont pas des constructions incorporées au sol pour l’administration et n’ouvrent pas droit à déduction.

Livraison des voiries à la Commune dans le cadre d’un lotissement

Le lotisseur – promoteur

En cas d’abandon gratuit des travaux de voiries à la Commune, le lotisseur-promoteur qui vend des maisons ou appartements avec TVA en même temps que le terrain y attenant, peut déduire la TVA sur ces travaux s’ils sont inclus dans le prix de ces bâtiments.

Le promoteur

Les travaux de voirie rétrocédés gratuitement à la Commune sont réalisés par le promoteur à qui le lotisseur a concédé un droit de superficie.

La TVA sur ces travaux peut être déduite par le promoteur dans la mesure ils sont liés aux lots sur lesquels le promoteur a construit ou fait construire et si le coût de ces travaux est compris dans le prix des appartements et maisons vendus par le promoteur.

Le simple lotisseur

Pour ce qui est des simples lotisseurs, qui réalisent les travaux de voirie et qui ne vendent pas de bâtiments mais simplement des « terrains aménagés », la déduction est écartée en cas d’abandon gratuit des voiries à la Commune.

L’acheteur construit

Il s’agit ici de la vente qu’une quote-part indivise des travaux de voirie aux acheteurs du terrain à bâtir qui construisent eux-mêmes, avec une clause les obligeant à rétrocéder gratuitement à la Commune leur part dans les travaux.

Le vendeur lotisseur ou promoteur – superficiaire vend alors des (parts indivises) d’un bâtiment neuf (la voirie) en régime TVA ce qui ouvre le droit à déduction dans le chef du vendeur.

Tiers – payant

Les travaux de voirie sont vendus à la Commune mais le prix est totalement ou partiellement payé par les acheteurs des lots.

Les travaux de voirie sont ainsi cédés à la Commune à titre onéreux avec TVA ce qui permet au lotisseur ou promoteur – superficiaire de déduire la taxe sur les travaux.

Travaux d’infrastructure relatifs à un centre commercial

Comme charge du PU, la voirie est gratuitement rétrocédée à la Commune lors de la construction d’un centre commercial et de ses abords.

Ici, l’administration accepte de faire (un peu) application de l’arrêt « Les Grands Prés » de la Cour de cassation du 26 février 2010.

La déduction de la taxe ayant grevé les travaux de voirie est autorisée lorsque ces travaux sont liés à l’exploitation du centre commercial sauf pour les voiries ou autres infrastructures qui ne sont pas appelées, ou très peu, à desservir le centre commercial mais à être exclusivement, ou presque, utilisées à d’autres fins.

De plus, la déduction en question est limitée puisque le centre commercial a la qualité d’assujetti mixte et que les voiries concernent en principe l’ensemble du site.

Pour le prorata, voyez la tout aussi décevante circulaire n° 34/2012 du 29 octobre 2012.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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