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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Cession de terrains et travaux d’infrastructure

L’administration a publié la décision attendue en la matière (décision TVA, n° E.T. 124.513, du 23 décembre 2013). L’administration y exprime des conceptions assez restrictives.

La livraison d’un terrain  

La livraison à titre onéreux d’un terrain, à bâtir ou non, est exemptée de la TVA en Belgique. La taxe n’est due que s’il s’agit d’un terrain attenant à une construction, vendu simultanément par la même personne.

Pour l’administration, un terrain à bâtir est « simplement aménagé » lorsqu’il est muni de travaux préalables à l’érection d’un bâtiment (maison, appartement).

Ces travaux préalables sont le mesurage du terrain, le nivellement du sol, la démolition de constructions anciennes, la pose dans le sous-sol, avec immobilisation par nature, de tuyaux, de câbles, d’égouts, de conduites nécessaires pour le raccordement du lot au domaine public (impétrants), etc.

La livraison à un futur constructeur d’un terrain « simplement  aménagé », tel un lot privatif vendu à un particulier dans le cadre d’un lotissement, est exemptée comme un terrain nu.

Sera au contraire un terrain attenant pouvant donner lieu à l’application de la taxe, celui sur lequel sont effectués des travaux aboutissant à une immobilisation par nature de matériaux qui ont une consistance et une importance matérielles significatives par rapport à ce terrain, qui en est le simple support, et qui constituent des constructions incorporées au sol, c’est-à-dire des bâtiments (parkings, couverts ou à ciel ouvert, voiries, ouvrages d’art, etc.).

Quant aux terrains (lots) privatifs adjacents à la voirie, ils ne constituent pas des « terrains attenants » à la voirie, s’agissant de parcelles cadastrales distinctes de celle-ci.

Bref, les travaux d’infrastructure ne sont pas des constructions incorporées au sol pour l’administration et n’ouvrent pas droit à déduction.

Livraison des voiries à la Commune dans le cadre d’un lotissement

Le lotisseur – promoteur

En cas d’abandon gratuit des travaux de voiries à la Commune, le lotisseur-promoteur qui vend des maisons ou appartements avec TVA en même temps que le terrain y attenant, peut déduire la TVA sur ces travaux s’ils sont inclus dans le prix de ces bâtiments.

Le promoteur

Les travaux de voirie rétrocédés gratuitement à la Commune sont réalisés par le promoteur à qui le lotisseur a concédé un droit de superficie.

La TVA sur ces travaux peut être déduite par le promoteur dans la mesure ils sont liés aux lots sur lesquels le promoteur a construit ou fait construire et si le coût de ces travaux est compris dans le prix des appartements et maisons vendus par le promoteur.

Le simple lotisseur

Pour ce qui est des simples lotisseurs, qui réalisent les travaux de voirie et qui ne vendent pas de bâtiments mais simplement des « terrains aménagés », la déduction est écartée en cas d’abandon gratuit des voiries à la Commune.

L’acheteur construit

Il s’agit ici de la vente qu’une quote-part indivise des travaux de voirie aux acheteurs du terrain à bâtir qui construisent eux-mêmes, avec une clause les obligeant à rétrocéder gratuitement à la Commune leur part dans les travaux.

Le vendeur lotisseur ou promoteur – superficiaire vend alors des (parts indivises) d’un bâtiment neuf (la voirie) en régime TVA ce qui ouvre le droit à déduction dans le chef du vendeur.

Tiers – payant

Les travaux de voirie sont vendus à la Commune mais le prix est totalement ou partiellement payé par les acheteurs des lots.

Les travaux de voirie sont ainsi cédés à la Commune à titre onéreux avec TVA ce qui permet au lotisseur ou promoteur – superficiaire de déduire la taxe sur les travaux.

Travaux d’infrastructure relatifs à un centre commercial

Comme charge du PU, la voirie est gratuitement rétrocédée à la Commune lors de la construction d’un centre commercial et de ses abords.

Ici, l’administration accepte de faire (un peu) application de l’arrêt « Les Grands Prés » de la Cour de cassation du 26 février 2010.

La déduction de la taxe ayant grevé les travaux de voirie est autorisée lorsque ces travaux sont liés à l’exploitation du centre commercial sauf pour les voiries ou autres infrastructures qui ne sont pas appelées, ou très peu, à desservir le centre commercial mais à être exclusivement, ou presque, utilisées à d’autres fins.

De plus, la déduction en question est limitée puisque le centre commercial a la qualité d’assujetti mixte et que les voiries concernent en principe l’ensemble du site.

Pour le prorata, voyez la tout aussi décevante circulaire n° 34/2012 du 29 octobre 2012.

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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