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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Cession de terrains et travaux d’infrastructure

L’administration a publié la décision attendue en la matière (décision TVA, n° E.T. 124.513, du 23 décembre 2013). L’administration y exprime des conceptions assez restrictives.

La livraison d’un terrain  

La livraison à titre onéreux d’un terrain, à bâtir ou non, est exemptée de la TVA en Belgique. La taxe n’est due que s’il s’agit d’un terrain attenant à une construction, vendu simultanément par la même personne.

Pour l’administration, un terrain à bâtir est « simplement aménagé » lorsqu’il est muni de travaux préalables à l’érection d’un bâtiment (maison, appartement).

Ces travaux préalables sont le mesurage du terrain, le nivellement du sol, la démolition de constructions anciennes, la pose dans le sous-sol, avec immobilisation par nature, de tuyaux, de câbles, d’égouts, de conduites nécessaires pour le raccordement du lot au domaine public (impétrants), etc.

La livraison à un futur constructeur d’un terrain « simplement  aménagé », tel un lot privatif vendu à un particulier dans le cadre d’un lotissement, est exemptée comme un terrain nu.

Sera au contraire un terrain attenant pouvant donner lieu à l’application de la taxe, celui sur lequel sont effectués des travaux aboutissant à une immobilisation par nature de matériaux qui ont une consistance et une importance matérielles significatives par rapport à ce terrain, qui en est le simple support, et qui constituent des constructions incorporées au sol, c’est-à-dire des bâtiments (parkings, couverts ou à ciel ouvert, voiries, ouvrages d’art, etc.).

Quant aux terrains (lots) privatifs adjacents à la voirie, ils ne constituent pas des « terrains attenants » à la voirie, s’agissant de parcelles cadastrales distinctes de celle-ci.

Bref, les travaux d’infrastructure ne sont pas des constructions incorporées au sol pour l’administration et n’ouvrent pas droit à déduction.

Livraison des voiries à la Commune dans le cadre d’un lotissement

Le lotisseur – promoteur

En cas d’abandon gratuit des travaux de voiries à la Commune, le lotisseur-promoteur qui vend des maisons ou appartements avec TVA en même temps que le terrain y attenant, peut déduire la TVA sur ces travaux s’ils sont inclus dans le prix de ces bâtiments.

Le promoteur

Les travaux de voirie rétrocédés gratuitement à la Commune sont réalisés par le promoteur à qui le lotisseur a concédé un droit de superficie.

La TVA sur ces travaux peut être déduite par le promoteur dans la mesure ils sont liés aux lots sur lesquels le promoteur a construit ou fait construire et si le coût de ces travaux est compris dans le prix des appartements et maisons vendus par le promoteur.

Le simple lotisseur

Pour ce qui est des simples lotisseurs, qui réalisent les travaux de voirie et qui ne vendent pas de bâtiments mais simplement des « terrains aménagés », la déduction est écartée en cas d’abandon gratuit des voiries à la Commune.

L’acheteur construit

Il s’agit ici de la vente qu’une quote-part indivise des travaux de voirie aux acheteurs du terrain à bâtir qui construisent eux-mêmes, avec une clause les obligeant à rétrocéder gratuitement à la Commune leur part dans les travaux.

Le vendeur lotisseur ou promoteur – superficiaire vend alors des (parts indivises) d’un bâtiment neuf (la voirie) en régime TVA ce qui ouvre le droit à déduction dans le chef du vendeur.

Tiers – payant

Les travaux de voirie sont vendus à la Commune mais le prix est totalement ou partiellement payé par les acheteurs des lots.

Les travaux de voirie sont ainsi cédés à la Commune à titre onéreux avec TVA ce qui permet au lotisseur ou promoteur – superficiaire de déduire la taxe sur les travaux.

Travaux d’infrastructure relatifs à un centre commercial

Comme charge du PU, la voirie est gratuitement rétrocédée à la Commune lors de la construction d’un centre commercial et de ses abords.

Ici, l’administration accepte de faire (un peu) application de l’arrêt « Les Grands Prés » de la Cour de cassation du 26 février 2010.

La déduction de la taxe ayant grevé les travaux de voirie est autorisée lorsque ces travaux sont liés à l’exploitation du centre commercial sauf pour les voiries ou autres infrastructures qui ne sont pas appelées, ou très peu, à desservir le centre commercial mais à être exclusivement, ou presque, utilisées à d’autres fins.

De plus, la déduction en question est limitée puisque le centre commercial a la qualité d’assujetti mixte et que les voiries concernent en principe l’ensemble du site.

Pour le prorata, voyez la tout aussi décevante circulaire n° 34/2012 du 29 octobre 2012.

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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