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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La révision de la TVA en cas de démolition – reconstruction d’un site immobilier

Lorsqu’un bien d’investissement cesse d’exister dans l’entreprise, l’assujetti doit effectuer la révision de la TVA initialement déduite.

En effet, les déductions initialement opérées ne sont définitives que si un événement ultérieur ne vient pas modifier la destination primitive que l’assujetti avait assignée au bien d’investissement (Manuel TVA, n° 377).

Pour les immeubles, le délai de révision est de 15 ans (art. 48, § 2, Code TVA ; A.R. du 22 décembre 1995). Pour les travaux immobiliers, le délai est de 5 ans Manuel TVA, n° 397).

Si après 10 ans, par exemple, l’immeuble n’est plus affecté une activité dans le champ et non exonérée, l’assujetti doit restituer 1/3 de la TVA déduite.

Lorsqu’un immeuble est cédé comme élément d’une universalité formant une unité économique, à un assujetti ayant droit à déduction, ce dernier est censé continuer la personne du cédant (art. 11 et 18, § 3, Code TVA).

Cela signifie que le bien est censé toujours exister dans l’entreprise et le cédant ne doit donc pas procéder à la révision de la TVA du fait de la cession, même si l’immeuble n’existe plus dans son entreprise.

Dans l’affaire Zita Modes (C.J.U.E., 27 novembre 2003, aff. C-497/01) la Cour de justice a jugé que le bénéficiaire du transfert doit avoir pour intention d’exploiter la partie d’entreprise ainsi transmise, et non simplement de liquider immédiatement l’activité concernée par exemple en vendant le stock.

Que se passe-t-il lorsqu’un promoteur acquiert un ensemble d’immeubles anciens et récents, sous le régime de l’article 11, en vue de les démolir et de réaliser un projet immobilier, par exemple un lotissement neuf.

Cela peut être le cas, en Flandre, dans le cadre d’une convention Brownfield.

Le promoteur doit-il, du fait de la démolition, procéder à la révision des taxes initialement déduites par le cédant ?

Dans un arrêt du 29 décembre 2012, la Cour de justice a jugé que l’acquisition d’un ensemble immobilier en vue de la démolition et de construction d’un lotissement pouvait constituer une « activité économique autonome » en sorte que la démolition n’entrainait pas l’obligation de procéder à la révision de la TVA déduite par le cédant (C.J.U.E., 29 novembre 2012, Gran Via Moineti, aff. C-257/11).

Traditionnellement, on considère que le cessionnaire doit poursuivre l’activité du cédant en sorte que le cédant devait déjà avoir l’intention de réhabiliter le site par une démolition suivie d’une reconstruction.

Dans une question parlementaire n° 78 de monsieur Dirk Van Mechelen du 12 décembre 2014 (Chambre, Questions et réponses écrites, 2014-2015, Q.R.V.A. 54/009, du 26 janvier 2015, p. 178), relative à une convention Brownfield, le Ministre a répondu comme suit :

« S’agissant de la cession, à un promoteur de projet ou à un investisseur, d’un terrain industriel abandonné ou sous-exploité sur lequel sont construits des bâtiments, dans le cadre d’une convention Brownfield visée dans le décret du 30 mars 2007 du gouvernement flamand, la question de savoir si une telle cession peut se faire avec application de l’article 11 du Code TVA dépend des circonstances de fait. Ainsi, il est notamment important de vérifier quel est, dans le projet Brownfield, le rôle de la partie acquéreuse du terrain construit et si ces biens immobiliers sont effectivement exploités par le cessionnaire dans le cadre d’une activité économique ou si, au contraire, ils sont destinés à être ultérieurement vendus ou grevés d’un droit réel.

Si l’article 11 s’applique, le cessionnaire est censé continuer la personne du cédant en ce qui concerne l’exploitation des biens cédés. Dans ce cas, le cédant ne doit pas procéder à une révision des déductions de la TVA ayant grevé l’acquisition ou la construction des bâtiments visés, ni de la TVA ayant grevé les travaux de transformation ou d’amélioration effectués à ces bâtiments par le cédant.

Toutefois, ce qui précède n’exclut pas la possibilité que, pour une autre raison, le cédant ait déjà été tenu d’effectuer une révision de sa propre déduction de TVA. »

Il n’est donc pas exclu que la vente d’un site comprenant un ensemble homogène de bâtiments anciens et nouveaux puisse intervenir comme cession d’universalité, ce qui signifie que le cédant ne doit pas procéder à la révision de la TVA sur les bâtiments ayant moins de quinze ans.

Plus intéressant, concernant à présent la révision par le cessionnaire lorsqu’il démolit pour reconstruire :

« Quand, durant la période de révision (…) un bien d’investissement cesse d’exister dans l’entreprise, une révision de la déduction de la TVA doit en principe être effectuée, sur la base de l’article 10, § 1er, 4°, du même arrêté, à moins qu’il ne soit établi que le bien d’investissement a été détruit.

Par conséquent, le cessionnaire ne doit effectuer aucune révision de la déduction de TVA opérée par le cédant, quand, dans le cadre d’un projet Brownfield, le premier cité procède à la démolition de bâtiments qui lui ont été cédés. »

Cette réponse est intéressante à deux titres.

Toute d’abord, le Ministre n’évoque pas la nécessité que le projet ait déjà été inclus dans l’activité du cédant ou que celui-ci ait eu l’intention de mener le projet.

Ensuite, la démolition est citée comme un fait excluant une cause de révision alors qu’elle est ici volontaire (idem pour la présomption de l’art. 64, § 1er).

L’administration l’admettait déjà pour des marchandises mais pas encore pour des immeubles ; ainsi, dans le n° 384 du Manuel :

« La preuve doit porter sur l’existence des circonstances particulières (p. ex. la destruction par incendie) qui ont amené la disparition des marchandises et l’étendue exacte des pertes qui en sont résultées. De même, si l’assujetti est amené à détruire volontairement des marchandises devenues invendables, il est tenu de faire constater cette destruction par les services de contrôle ou d’une autre manière probante. »

Madame Baltus relève que l’arrêté royal n’impose nullement que la destruction soit involontaire (« La TVA, fondements et mécanismes », Larcier, Bruxelles, 2007, p. 314), mais on comprend des exemples cité par le Manuel que l’administration évoque des destructions certes volontaires mais circonstanciées.

Cela cadre avec la logique d’une convention Brownfield, à savoir un accord entre le gouvernement flamand et un promoteur, basé sur le décret Brownfield, afin d’assainir un site pollué ou abandonné pour y réaliser un investissement.

Peut-on étendre le raisonnement à d’autres cas de réhabilitation d’un ensemble immobilier ?

Pourquoi pas ?

La question est très importante lorsqu’il existe des immeubles de moins de quinze ans ou ayant subi des travaux il y a moins de cinq ans dans un ensemble immobilier acquis en vue de le réhabiliter en logements par une démolition suivie de reconstruction.

Le promoteur qui poursuit la personne du cédant sera bien avisé de sécuriser la question des révisions par une demande de décision anticipée au S.D.A.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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