Carnet de route en Droit ImmobilierNov 19
Une situation trop fréquente : l’acquéreur apprend que le bien se situe en zone d’aléa d’inondation élevé et demande une réduction du prix. La matière est régie, en Wallonie, par l’arrêté du Gouvernement wallon du 19 décembre 2013. Cet arrêté adopte les cartographies des zones soumises à l’aléa d’inondation et au risque de dommages dus aux inondations. […]
Lire plus arrow_forwardNov 15
Peut-on vendre un lot d’un lotissement avant la délivrance du permis de lotir, d’un permis d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ? En droit civil, on peut certes vendre un bien futur, pour autant qu’il soit déterminable. Mais la réponse est négative, et ce même sous la condition suspensive de l’obtention dudit permis. Cela résulte d’un arrêt de […]
Lire plus arrow_forwardNov 14
C’est bien souvent après avoir signé le compromis chez l’agent immobilier que l’acquéreur, éclairé par son notaire ou son comptable, réalise qu’il aurait mieux fait d’acquérir « au nom d’une autre personne ». Ainsi les parents au nom des enfants en se réservant l’usufruit[1] ou l’associé gérant au nom de sa société. Mais changer d’acquéreur entre le […]
Lire plus arrow_forwardOct 9
Attestation as built Flandre : art. 4.2.7 V.C.R.O. (pas encore mis en œuvre). Wallonie et Bruxelles : pas d’application. Amiante Flandre, Wallonie et Bruxelles : pas d’obligation spécifique pour la vente, seulement pour les travaux (loi fédérale du 4 août 1996 et arrêté royal du 13 mars 2006). Attestation de sol Flandre : décret sol du 27 octobre 2006, […]
Lire plus arrow_forwardOct 7
Propriété privative ou commune ? Lorsque l’acte de base est clair, les frais de réparations aux parties privatives telles qu’il les détermine, resteront à charge du propriétaire concerné (M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses », Immobilier, avril 2007). Mais il faut que l’acte de base soit clair, […]
Lire plus arrow_forwardJuil 27
L’article 1743 du Code civil, comme l’article 9 de la loi du 20 février 1991, organisent une subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations locatives du vendeur. Cela signifie que, vis-à-vis du locataire, l’acquéreur devient le bailleur. Que se passe-t-il en cas de vente de l’immeuble, lorsque le locataire a remis une somme d’argent […]
Lire plus arrow_forwardJuil 26
Il y a deux sens à la notion de bail de carrière : Le bail à ferme pour la durée de la carrière professionnelle du fermier, Le bail d’une carrière pour l’extraction de pierres. Ce sont des baux forts différents (et le deuxième n’est pas totalement un bail, à mon avis). Intéressons-nous d’abord au premier bail. […]
Lire plus arrow_forwardJuil 24
La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be). Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas couverte par un permis. La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction […]
Lire plus arrow_forwardJuil 22
Un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 18 septembre 2014 (rôle n° 2011/AR/2657, www.juridiat.be) confirme la tendance jurisprudentielle de ne plus voir une vente aboutie dans une offre succincte acceptée. Un document intitulé « lettre d’intention ‐ accord d’achat » avait été signé pour l’achat d’un appartement à Uccle. Le document fut signé […]
Lire plus arrow_forwardJuil 22
Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties. Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations. En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du […]
Lire plus arrow_forwardJuin 22
La société peut-elle prêter de l’argent à ses dirigeants ? Elle peut avancer des fonds à ses dirigeants si cela s’inscrit dans un projet qui entre dans son activité statutaire (spécialité statutaire) qui lui permette d’enrichir des actionnaires (spécialité légale). La méconnaissance du premier principe engage la responsabilité de l’organe ; la méconnaissance du second est sanctionnée […]
Lire plus arrow_forwardJuin 21
On peut prendre un engagement au nom d’une société en formation. Ainsi, on peut acheter 1 % d’un immeuble à titre personnel et 99 % au nom et pour le compte d’une société à constituer. C’est une forme de porte fort qui est prévu par l’article 60 du Code des sociétés. Selon cette disposition, la […]
Lire plus arrow_forwardJuin 1
Introduction La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 Juillet 1970 précise que les travaux effectués dans un bâtiment d’habitation servant après travaux soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé sont soumis à un taux réduit de 6 % pour autant que les opérations aient « […]
Lire plus arrow_forwardMai 31
Il n’existe plus guère de terrain à Bruxelles ; les promoteurs travaillent donc essentiellement sur des friches à rénover en logements. En principe, le promoteur acquiert le foncier, rénove ou démolit et reconstruit et vend des appartements neufs en régime TVA (sur le bâti et sur la quote-part terrain). Il peut aussi se faire consentir une […]
Lire plus arrow_forwardMai 30
Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]
Lire plus arrow_forwardMai 29
Imaginons à présent que les vendeurs de l’appartement et de la quote-part dans le terrain soient la même personne : la TVA est due sur le tout. Même si le sol et la construction sont livrés par une même personne, la TVA ne sera pas appliquée au terrain si c’est un droit réel qui est constitué […]
Lire plus arrow_forwardMai 28
On a vu que si le vendeur de l’appartement est une autre personne que le vendeur de la quote-part dans le terrain, les droits d’enregistrement sont dus sur la vente du sol, et non la TVA. Le bénéfice de l’abattement (art. 46bis C. enreg.) sur la base des droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale, pour […]
Lire plus arrow_forwardMai 27
Commençons par ce qui est le plus courant. Lorsque l’appartement est vendu neuf, la vente est soumise à la TVA ; la taxe est également due sur la quote-part dans le terrain si elle est vendue simultanément par la même personne (art. 1er, § 9, 2°, du Code TVA). Il est donc fréquent de conférer le […]
Lire plus arrow_forwardAvr 29
Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII). Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à […]
Lire plus arrow_forwardMar 29
La Cour d’appel d’Anvers vient de prendre position, de manière sévère cette fois, dans la problématique de l’amortissement de l’usufruit d’une société sur une habitation mise à la disposition du dirigeant (13 janvier 2015, rôle n° 2013/AR/2364, www.fiscalnet.be). Il s’agissait d’une construction usufruit dans laquelle le bien était utilisé à raison de 20 % pour […]
Lire plus arrow_forward16 mars 2025
Elle est maintenue et elle n’est pas intégrée dans la délivrance conforme. Son régime dérogatoire de sanction est aboli ; c’est le droit commun qui régit les sanction (art. 5.83). C’est beaucoup plus simple. Le trouble doit être actuel ; sa possibilité ne suffit pas. Mais il existe des mécanismes d’anticipation dans le droit des obligation […]
