Carnet de route en Droit ImmobilierOct 28
La plupart des compromis de vente d’immeuble contiennent une clause soumettant l’exécution du contrat à la condition suspensive de liberté hypothécaire du bien. Cette clause popularisée par le notaire Van den Eynde est en général libellée comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers […]
Lire plus arrow_forwardOct 27
L’achat d’obligations QFIE permettait de dégager des charges déductibles (ou une moins-value) en générant des revenus donnant lieu à crédit d’impôt. C’était fiscalement très intéressant car l’on réduisait la base imposable tout en générant un revenu non taxé. L’opération peut être économiquement neutre voire même déficitaire car le bénéfice réel est fiscal. Non sans raison, […]
Lire plus arrow_forwardOct 26
On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins. L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul […]
Lire plus arrow_forwardOct 26
Introduction La mitoyenneté est traitée dans le Code civil au chapitre des servitudes légales, mais il ne s’agit pas d’une véritable servitude même elle procède des obligations légales nées du voisinage. La mitoyenneté est la copropriété des clôtures séparatives. Le Code civil réglemente aussi les haies, arbres et fossés. On se limitera ici à la […]
Lire plus arrow_forwardOct 15
Introduction L’article 1714 du Code civil fait partie du droit commun à tous les baux d’immeubles. Il porte que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail de résidence principale qui impose des mentions obligatoires (annexes), à l’article 11bis. L’article 1714 du Code […]
Lire plus arrow_forwardOct 14
Le lotissement ou l’urbanisation On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE). Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96). La vente et […]
Lire plus arrow_forwardOct 7
La vente porte sur un terrain constructible. Cette qualité, on l’admettra, est essentielle. Elle était matérialisée par un permis de construire délivré avant la vente. Làs, après la vente, ce permis fut retiré par l’autorité compétente, en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine. L’acheteur cite le vendeur en annulation de la […]
Lire plus arrow_forwardSep 3
La vente de la chose d’autrui est nulle, dit l’article 1599 du Code civil. C’est l’évidence, puisque vendre signifie transférer la propriété par le seul échange des consentements, ce qui suppose que l’on soit propriétaire. Ce qui est moins évident, c’est que la sanction de la nullité n’est ouverte qu’à l’acheteur et est susceptible de […]
Lire plus arrow_forwardSep 3
Une société immobilière emprunte pour acheter des immeubles. Elle souscrit trois prêts au taux de 8,5 % pour le premier et 9,5 % pour les deux suivants. Un avenant réduit ces taux à respectivement 5,5 % et 7,5 %. Toutefois, il est prévu qu’en cas de retard de paiement, le taux d’intérêt diminué ne serait […]
Lire plus arrow_forwardAoût 29
Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat. On relève traditionnellement, parmi les vices de consentement (art. 1109), l’erreur sur la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. […]
Lire plus arrow_forwardAoût 21
La loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de Justice a modifié la vénérable loi hollandais du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie. Cette loi est entrée en vigueur le 24 mai 2014 (projet du 23 novembre 2013 – chambre DOC 53 3149/001). On sait que depuis 190 ans, […]
Lire plus arrow_forwardAoût 18
Le débiteur des droits dits de condamnation (art. 142 C. enreg.) était le défendeur ou les défendeurs condamnés, chacun dans la mesure de la condamnation, ou solidairement si la condamnation est solidaire. Le taux des droits est de 3 % sur le montant de la condamnation. Le demandeur était obligé à cette dette à concurrence […]
Lire plus arrow_forwardAoût 15
L’ordonnance du 2 mai 2013 introduit le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie (CoBRACE). Certains aspects de ce Code vont apporter de désagréables surprises. Le Livre II contient des mesures sectorielles, notamment en matière de transport (Titre III). Le chapitre 3 de ce titre vise le « stationnement hors voirie. » […]
Lire plus arrow_forwardAoût 13
L’agglomération bruxelloise (19 Communes) s’est vue attribuer des compétences en matière de bâtisse et de lotissement par la loi du 26 juillet 1971. Selon l’article 2, 2°, g, du Titre I du règlement général sur la bâtisse, un permis d’urbanisme était requis pour tout changement d’affectation se réalisant par une appropriation d’un ou de plusieurs […]
Lire plus arrow_forwardAoût 13
Les administrateurs ont été désignés pour un terme de six ans comme le veut l’article 518, § 3, C.S. Cette période est dépassée (depuis 13 ans !) sans que l’assemblée générale n’ait pourvu à la vacance des mandats ni redésigné les intéressés. La société représentée par l’un des administrateurs en question décide d’introduire une procédure. La […]
Lire plus arrow_forwardAoût 12
Une dame donne mandat à sa cousine de gérer ses comptes bancaires. La mandataire procède à des retraits sur les comptes. Selon l’article 1993 du Code civil, le mandataire doit justifier au mandant ou aux héritiers de celui-ci, de la manière dont il a rempli son mandat. Le mandataire doit aussi restituer tout ce qu’il […]
Lire plus arrow_forwardAoût 8
Introduction Le propriétaire peut passivement louer son appartement. Il laisse son locataire meubler et équiper le bien, et perçoit un loyer. De plus en plus de propriétaires ne se satisfont plus de ce type d’exploitation de leur immeuble. Ils constatent que les revenus de la location ne garantissent pas un rendement important. Plusieurs facteurs limitent […]
Lire plus arrow_forwardAoût 6
Le droit d’option conféré par une promesse de vendre, tout comme la convention qui contient cette stipulation, risquent de ne pas survivre à la faillite du propriétaire promettant. Les droits des créanciers sont cristallisés au jour de la faillite pour assurer l’égalité des créanciers. Ceux-ci ne peuvent donc plus poursuivre l’exécution forcée en nature des […]
Lire plus arrow_forwardJuil 31
Il est fréquent que l’agent immobilier insère dans ses conditions générales, apposées au dos de ses factures, une clause dite « d’indemnité forfaitaire. » Il est par exemple prévu en cas de retard de paiement des intérêts de retard (ou intérêts moratoires) au taux de 12 % l’an et une clause pénale (majoration forfaitaire) de 10 % […]
Lire plus arrow_forwardJuil 30
L’article 53 du Code des droits d’enregistrement prévoit un taux réduit du droit proportionnel à 5 % ou 6 % pour la vente de petites propriétés rurales et d’habitations modestes. En Région de Bruxelles-Capitale, ce régime a été abrogé par l’article 11, 1° à 10°, de l’ordonnance du 20 décembre 2002 introduisant le mécanisme de […]
Lire plus arrow_forward6 décembre 2024
Les compromis ou les offres d’achat contiennent souvent une condition suspensive de financement imposant à l’acheteur ou au candidat acheteur de notifier au vendeur le refus de la banque dans un délai déterminé. À défaut de respecter ce délai, la vente est réputée parfaite et le vendeur peut en demander la résolution avec pour sanction […]
