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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le problème des parkings dans la vente et la location de bureaux à Bruxelles

L’ordonnance du 2 mai 2013 introduit le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie (CoBRACE).

Certains aspects de ce Code vont apporter de désagréables surprises.

Le Livre II contient des mesures sectorielles, notamment en matière de transport (Titre III). Le chapitre 3 de ce titre vise le « stationnement hors voirie. »

Les dispositions de ce chapitre (art. 2.3.51 à 2.3.61) sont entrées en vigueur le 5 février 2014, selon l’article 13 de l’arrêté du Gouvernement du 16 janvier 2014.

Ces dispositions mettent en place un système de régulation des parkings qui s’applique aux demandes de permis d’environnement ou aux demandes de prolongation de permis introduites après le 5 février 2014 (art. 4.3.1, § 3).

Le système part du constat que la Capitale est congestionnée (370.000 voitures circulent le matin en heure de pointe). Il ambitionne donc de diminuer le nombre de places de parkings hors voirie pour décourager l’usage de la voiture.

Le principe est que lors de chaque renouvellement ou prolongation de permis d’environnement, on appliquera aux immeubles de bureaux existants les normes déterminant le nombre d’emplacements de parking par m² qui sont déjà d’application aux bâtiments neufs (chapitre 4 du Titre VIII du RRU).

Le titulaire du PE qui se voit opposer une condition de réduction d’emplacement de parking dispose d’une alternative à trois options :

  • Soit il met les emplacements de parking excédentaires à disposition du public,
  • Soit il réaffecte les emplacements excédentaires à de nouvelles activités,
  • Soit il s’acquitter d’une charge environnementale de 250 à 450 €.

Bref, les bureaux existants subiront les mêmes restrictions que les immeubles neufs, à chaque demande de renouvellement du PE ; ils pourront donc perdre des emplacements…

L’article 2.3.53, § 1er, définit le nombre d’emplacements de parking autorisés selon la zone d’accessibilité par les transports en commun. Par exemple, la zone A est très bien desservie en transports en commun (par exemple, il y a une station de métro à proximité).

La zone B est bien desservie en transports en commun et la zone C est moyennement desservie en transports en commun. On connait déjà cette répartition dans le RRU.

Le permis d’environnement admet en zone A deux emplacements de parcage pour la première tranche de 250 m² de superficie de plancher et un emplacement de parcage par tranche supplémentaire de 200 m².

En zone B, c’est un emplacement de parcage par tranche de 100 m² de bureaux un emplacement par 60 m² en zone C. Au-delà, on parle d’emplacement de parcage excédentaire.

Les dérogations sont possibles, par exemple pour les véhicules fonctionnels, les visiteurs ou les clients, et selon « les nécessités économiques ou sociales propres à l’activité envisagée dans l’immeuble ». Au-delà de 10 unités, il faut réaliser une étude d’incidence.

Que faire si l’on veut garder les parkings ? Payer une taxe, évidemment !

L’article 2.3.55 établit une « taxe annuelle nommée « charge environnementale » » (sic) à charge du titulaire de PE qui, lors de la demande de prolongation, fait choix de conserver les emplacements de parcage excédentaires.

Selon le type de PE, le montant de base de la taxe (ou charge ?) est fixé au montant de 250 € à 450 € par parking, indexé et majoré de 10 % par an…

Enfin, l’article 4.1.1 modifie l’article 13ter de l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement. Il prévoit que le titulaire d’un PE peut, à tout moment, renoncer en tout ou en partie au maintien de ces emplacements de parcage excédentaires.

Cette renonciation consiste soit dans la suppression des emplacements, soit dans leur mise à la disposition exclusive des riverains, par voie de location, de vente, droit réel, etc.

Ce qui est singulier c’est que les effets de cette renonciation sont « définitifs et irrévocables ». Sauf pour la vente, c’est contraire à tous les principes car cela démembre la propriété (la jouissance) sans limitation dans le temps. De plus, quid en cas de vente des parkings : l’acquéreur est-il lié par la renonciation définitive de son auteur ?

Notons que l’article 4.1.1 est entré en vigueur dix jours après la publication de l’ordonnance, soit le 31 mai 2013.

Que se passe-t-il lorsque le bailleur d’un immeuble de bureaux avec parkings loués avant le 5 février 2014 doit demander le renouvellement de son PE ? Il risque de perdre des emplacements qu’il a donnés en location…

L’article 2.3.55 CoBRACE prévoit que le titulaire du PE qui n’a pas renoncé aux emplacements de parcage excédentaires, peut en demander la prolongation en conservant l’ensemble des emplacements de parcage, même excédentaires, moyennant le paiement d’une « charge ».

Cette charge est selon cette disposition « taxe annuelle nommée « charge environnementale » ». Nul doute que le bailleur va avertir son locataire de ce que, s’il veut garder ses emplacements de parking, il devra contribuer à cette taxe (ou charge ?), conformément au bail qui stipule en général que les taxes sont à la charge du locataire.

Ce n’est pas si simple. Si la plupart des baux reportent les impôts et taxes frappant la jouissance du bien sur le locataire, il est rare que les baux évoquent les « charges d’urbanisme », surtout lorsqu’elles n’existent pas au moment de la conclusion du bail.

Il faut donc voir quels types de charges et taxes sont visées dans le bail ; S’agit-il d’une taxe ou d’une charge environnementale ? C’est conceptuellement différent et il est navrant que le législateur régional ait défini l’une par l’autre.

Il faudra le cas échéant interpréter le bail par la volonté des parties, en distinguant les charges qui pèsent sur la propriété (bailleur) et celles qui grèvent seulement la jouissance (locataire).

De plus, le bailleur ne pourrait pas faire valoir qu’en louant ses bureaux avec les parkings, il a renoncé aux emplacements de parcage excédentaires. En effet, l’article 13ter prévoit seulement la mise à disposition à des « riverains », ce qui suppose un transfert d’un excédent vers des voisins ou le public.

Enfin, pour les futurs baux, les propriétaires seraient bien inspirés de prévoir que les taxes ou charges liées au maintien du PE sont à la charge du locataire.

Concernant la vente d’un immeuble de bureaux avec parkings, il faut anticiper le sort des éventuels emplacements excédentaires. L’acheteur doit savoir, en fonction de la durée restante de validité du PE (maximum 15 ans, art. 60), si et quand il perdra des emplacements ou subira une taxe.

Cela peut influencer le prix, dont l’expertise d’évaluation. Il s’agit aussi d’une information que l’agent immobilier ou le notaire doit fournir au candidat acquéreur.

De même, si des emplacements ont été déclassés ou loués à des riverains, la question du caractère définitif et irrévocable de cette décision présente aussi une influence certaine sur la valeur vénale des bureaux. Sur ce point aussi l’attention des candidats doit être attirée.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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