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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le problème des parkings dans la vente et la location de bureaux à Bruxelles

L’ordonnance du 2 mai 2013 introduit le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie (CoBRACE).

Certains aspects de ce Code vont apporter de désagréables surprises.

Le Livre II contient des mesures sectorielles, notamment en matière de transport (Titre III). Le chapitre 3 de ce titre vise le « stationnement hors voirie. »

Les dispositions de ce chapitre (art. 2.3.51 à 2.3.61) sont entrées en vigueur le 5 février 2014, selon l’article 13 de l’arrêté du Gouvernement du 16 janvier 2014.

Ces dispositions mettent en place un système de régulation des parkings qui s’applique aux demandes de permis d’environnement ou aux demandes de prolongation de permis introduites après le 5 février 2014 (art. 4.3.1, § 3).

Le système part du constat que la Capitale est congestionnée (370.000 voitures circulent le matin en heure de pointe). Il ambitionne donc de diminuer le nombre de places de parkings hors voirie pour décourager l’usage de la voiture.

Le principe est que lors de chaque renouvellement ou prolongation de permis d’environnement, on appliquera aux immeubles de bureaux existants les normes déterminant le nombre d’emplacements de parking par m² qui sont déjà d’application aux bâtiments neufs (chapitre 4 du Titre VIII du RRU).

Le titulaire du PE qui se voit opposer une condition de réduction d’emplacement de parking dispose d’une alternative à trois options :

  • Soit il met les emplacements de parking excédentaires à disposition du public,
  • Soit il réaffecte les emplacements excédentaires à de nouvelles activités,
  • Soit il s’acquitter d’une charge environnementale de 250 à 450 €.

Bref, les bureaux existants subiront les mêmes restrictions que les immeubles neufs, à chaque demande de renouvellement du PE ; ils pourront donc perdre des emplacements…

L’article 2.3.53, § 1er, définit le nombre d’emplacements de parking autorisés selon la zone d’accessibilité par les transports en commun. Par exemple, la zone A est très bien desservie en transports en commun (par exemple, il y a une station de métro à proximité).

La zone B est bien desservie en transports en commun et la zone C est moyennement desservie en transports en commun. On connait déjà cette répartition dans le RRU.

Le permis d’environnement admet en zone A deux emplacements de parcage pour la première tranche de 250 m² de superficie de plancher et un emplacement de parcage par tranche supplémentaire de 200 m².

En zone B, c’est un emplacement de parcage par tranche de 100 m² de bureaux un emplacement par 60 m² en zone C. Au-delà, on parle d’emplacement de parcage excédentaire.

Les dérogations sont possibles, par exemple pour les véhicules fonctionnels, les visiteurs ou les clients, et selon « les nécessités économiques ou sociales propres à l’activité envisagée dans l’immeuble ». Au-delà de 10 unités, il faut réaliser une étude d’incidence.

Que faire si l’on veut garder les parkings ? Payer une taxe, évidemment !

L’article 2.3.55 établit une « taxe annuelle nommée « charge environnementale » » (sic) à charge du titulaire de PE qui, lors de la demande de prolongation, fait choix de conserver les emplacements de parcage excédentaires.

Selon le type de PE, le montant de base de la taxe (ou charge ?) est fixé au montant de 250 € à 450 € par parking, indexé et majoré de 10 % par an…

Enfin, l’article 4.1.1 modifie l’article 13ter de l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement. Il prévoit que le titulaire d’un PE peut, à tout moment, renoncer en tout ou en partie au maintien de ces emplacements de parcage excédentaires.

Cette renonciation consiste soit dans la suppression des emplacements, soit dans leur mise à la disposition exclusive des riverains, par voie de location, de vente, droit réel, etc.

Ce qui est singulier c’est que les effets de cette renonciation sont « définitifs et irrévocables ». Sauf pour la vente, c’est contraire à tous les principes car cela démembre la propriété (la jouissance) sans limitation dans le temps. De plus, quid en cas de vente des parkings : l’acquéreur est-il lié par la renonciation définitive de son auteur ?

Notons que l’article 4.1.1 est entré en vigueur dix jours après la publication de l’ordonnance, soit le 31 mai 2013.

Que se passe-t-il lorsque le bailleur d’un immeuble de bureaux avec parkings loués avant le 5 février 2014 doit demander le renouvellement de son PE ? Il risque de perdre des emplacements qu’il a donnés en location…

L’article 2.3.55 CoBRACE prévoit que le titulaire du PE qui n’a pas renoncé aux emplacements de parcage excédentaires, peut en demander la prolongation en conservant l’ensemble des emplacements de parcage, même excédentaires, moyennant le paiement d’une « charge ».

Cette charge est selon cette disposition « taxe annuelle nommée « charge environnementale » ». Nul doute que le bailleur va avertir son locataire de ce que, s’il veut garder ses emplacements de parking, il devra contribuer à cette taxe (ou charge ?), conformément au bail qui stipule en général que les taxes sont à la charge du locataire.

Ce n’est pas si simple. Si la plupart des baux reportent les impôts et taxes frappant la jouissance du bien sur le locataire, il est rare que les baux évoquent les « charges d’urbanisme », surtout lorsqu’elles n’existent pas au moment de la conclusion du bail.

Il faut donc voir quels types de charges et taxes sont visées dans le bail ; S’agit-il d’une taxe ou d’une charge environnementale ? C’est conceptuellement différent et il est navrant que le législateur régional ait défini l’une par l’autre.

Il faudra le cas échéant interpréter le bail par la volonté des parties, en distinguant les charges qui pèsent sur la propriété (bailleur) et celles qui grèvent seulement la jouissance (locataire).

De plus, le bailleur ne pourrait pas faire valoir qu’en louant ses bureaux avec les parkings, il a renoncé aux emplacements de parcage excédentaires. En effet, l’article 13ter prévoit seulement la mise à disposition à des « riverains », ce qui suppose un transfert d’un excédent vers des voisins ou le public.

Enfin, pour les futurs baux, les propriétaires seraient bien inspirés de prévoir que les taxes ou charges liées au maintien du PE sont à la charge du locataire.

Concernant la vente d’un immeuble de bureaux avec parkings, il faut anticiper le sort des éventuels emplacements excédentaires. L’acheteur doit savoir, en fonction de la durée restante de validité du PE (maximum 15 ans, art. 60), si et quand il perdra des emplacements ou subira une taxe.

Cela peut influencer le prix, dont l’expertise d’évaluation. Il s’agit aussi d’une information que l’agent immobilier ou le notaire doit fournir au candidat acquéreur.

De même, si des emplacements ont été déclassés ou loués à des riverains, la question du caractère définitif et irrévocable de cette décision présente aussi une influence certaine sur la valeur vénale des bureaux. Sur ce point aussi l’attention des candidats doit être attirée.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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