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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le problème des parkings dans la vente et la location de bureaux à Bruxelles

L’ordonnance du 2 mai 2013 introduit le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie (CoBRACE).

Certains aspects de ce Code vont apporter de désagréables surprises.

Le Livre II contient des mesures sectorielles, notamment en matière de transport (Titre III). Le chapitre 3 de ce titre vise le « stationnement hors voirie. »

Les dispositions de ce chapitre (art. 2.3.51 à 2.3.61) sont entrées en vigueur le 5 février 2014, selon l’article 13 de l’arrêté du Gouvernement du 16 janvier 2014.

Ces dispositions mettent en place un système de régulation des parkings qui s’applique aux demandes de permis d’environnement ou aux demandes de prolongation de permis introduites après le 5 février 2014 (art. 4.3.1, § 3).

Le système part du constat que la Capitale est congestionnée (370.000 voitures circulent le matin en heure de pointe). Il ambitionne donc de diminuer le nombre de places de parkings hors voirie pour décourager l’usage de la voiture.

Le principe est que lors de chaque renouvellement ou prolongation de permis d’environnement, on appliquera aux immeubles de bureaux existants les normes déterminant le nombre d’emplacements de parking par m² qui sont déjà d’application aux bâtiments neufs (chapitre 4 du Titre VIII du RRU).

Le titulaire du PE qui se voit opposer une condition de réduction d’emplacement de parking dispose d’une alternative à trois options :

  • Soit il met les emplacements de parking excédentaires à disposition du public,
  • Soit il réaffecte les emplacements excédentaires à de nouvelles activités,
  • Soit il s’acquitter d’une charge environnementale de 250 à 450 €.

Bref, les bureaux existants subiront les mêmes restrictions que les immeubles neufs, à chaque demande de renouvellement du PE ; ils pourront donc perdre des emplacements…

L’article 2.3.53, § 1er, définit le nombre d’emplacements de parking autorisés selon la zone d’accessibilité par les transports en commun. Par exemple, la zone A est très bien desservie en transports en commun (par exemple, il y a une station de métro à proximité).

La zone B est bien desservie en transports en commun et la zone C est moyennement desservie en transports en commun. On connait déjà cette répartition dans le RRU.

Le permis d’environnement admet en zone A deux emplacements de parcage pour la première tranche de 250 m² de superficie de plancher et un emplacement de parcage par tranche supplémentaire de 200 m².

En zone B, c’est un emplacement de parcage par tranche de 100 m² de bureaux un emplacement par 60 m² en zone C. Au-delà, on parle d’emplacement de parcage excédentaire.

Les dérogations sont possibles, par exemple pour les véhicules fonctionnels, les visiteurs ou les clients, et selon « les nécessités économiques ou sociales propres à l’activité envisagée dans l’immeuble ». Au-delà de 10 unités, il faut réaliser une étude d’incidence.

Que faire si l’on veut garder les parkings ? Payer une taxe, évidemment !

L’article 2.3.55 établit une « taxe annuelle nommée « charge environnementale » » (sic) à charge du titulaire de PE qui, lors de la demande de prolongation, fait choix de conserver les emplacements de parcage excédentaires.

Selon le type de PE, le montant de base de la taxe (ou charge ?) est fixé au montant de 250 € à 450 € par parking, indexé et majoré de 10 % par an…

Enfin, l’article 4.1.1 modifie l’article 13ter de l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement. Il prévoit que le titulaire d’un PE peut, à tout moment, renoncer en tout ou en partie au maintien de ces emplacements de parcage excédentaires.

Cette renonciation consiste soit dans la suppression des emplacements, soit dans leur mise à la disposition exclusive des riverains, par voie de location, de vente, droit réel, etc.

Ce qui est singulier c’est que les effets de cette renonciation sont « définitifs et irrévocables ». Sauf pour la vente, c’est contraire à tous les principes car cela démembre la propriété (la jouissance) sans limitation dans le temps. De plus, quid en cas de vente des parkings : l’acquéreur est-il lié par la renonciation définitive de son auteur ?

Notons que l’article 4.1.1 est entré en vigueur dix jours après la publication de l’ordonnance, soit le 31 mai 2013.

Que se passe-t-il lorsque le bailleur d’un immeuble de bureaux avec parkings loués avant le 5 février 2014 doit demander le renouvellement de son PE ? Il risque de perdre des emplacements qu’il a donnés en location…

L’article 2.3.55 CoBRACE prévoit que le titulaire du PE qui n’a pas renoncé aux emplacements de parcage excédentaires, peut en demander la prolongation en conservant l’ensemble des emplacements de parcage, même excédentaires, moyennant le paiement d’une « charge ».

Cette charge est selon cette disposition « taxe annuelle nommée « charge environnementale » ». Nul doute que le bailleur va avertir son locataire de ce que, s’il veut garder ses emplacements de parking, il devra contribuer à cette taxe (ou charge ?), conformément au bail qui stipule en général que les taxes sont à la charge du locataire.

Ce n’est pas si simple. Si la plupart des baux reportent les impôts et taxes frappant la jouissance du bien sur le locataire, il est rare que les baux évoquent les « charges d’urbanisme », surtout lorsqu’elles n’existent pas au moment de la conclusion du bail.

Il faut donc voir quels types de charges et taxes sont visées dans le bail ; S’agit-il d’une taxe ou d’une charge environnementale ? C’est conceptuellement différent et il est navrant que le législateur régional ait défini l’une par l’autre.

Il faudra le cas échéant interpréter le bail par la volonté des parties, en distinguant les charges qui pèsent sur la propriété (bailleur) et celles qui grèvent seulement la jouissance (locataire).

De plus, le bailleur ne pourrait pas faire valoir qu’en louant ses bureaux avec les parkings, il a renoncé aux emplacements de parcage excédentaires. En effet, l’article 13ter prévoit seulement la mise à disposition à des « riverains », ce qui suppose un transfert d’un excédent vers des voisins ou le public.

Enfin, pour les futurs baux, les propriétaires seraient bien inspirés de prévoir que les taxes ou charges liées au maintien du PE sont à la charge du locataire.

Concernant la vente d’un immeuble de bureaux avec parkings, il faut anticiper le sort des éventuels emplacements excédentaires. L’acheteur doit savoir, en fonction de la durée restante de validité du PE (maximum 15 ans, art. 60), si et quand il perdra des emplacements ou subira une taxe.

Cela peut influencer le prix, dont l’expertise d’évaluation. Il s’agit aussi d’une information que l’agent immobilier ou le notaire doit fournir au candidat acquéreur.

De même, si des emplacements ont été déclassés ou loués à des riverains, la question du caractère définitif et irrévocable de cette décision présente aussi une influence certaine sur la valeur vénale des bureaux. Sur ce point aussi l’attention des candidats doit être attirée.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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