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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les règles d’identification des parties dans le bail

Introduction

L’article 1714 du Code civil fait partie du droit commun à tous les baux d’immeubles.

Il porte que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail de résidence principale qui impose des mentions obligatoires (annexes), à l’article 11bis.

L’article 1714 du Code civil a été modifié par la loi du 21 décembre 2013.

Il impose à présent des obligations d’identification spéciales pour tous les types de baux.

Pour les baux de résidence principale, l’article 1bis impose déjà, depuis le 15 juin 2007, le recours à un écrit mentionnant l’identité des parties (ainsi que, notamment, la désignation des locaux loués).

À défaut, après mise en demeure infructueuse, le juge de paix prononce un jugement valant bail écrit.

C’est également valable pour le bail de chambre d’étudiant.

Identification des personnes physiques

Lorsque le bail sous seing privé est écrit, il doit à présent mentionner le nom, les deux premiers prénoms, le domicile et la date et le lieu de naissance des parties.

Pour le bail authentique, il faut encore mentionner tous les prénoms et le numéro de registre de national ou de registre national bis (étranger travailleur occasionnel).

Identification des personnes morales

Pour les personnes morales, il faut mentionner leur dénomination sociale et le numéro d’entreprise (BCE) ou à défaut leur siège social.

Lorsqu’une personne morale ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise, elle le certifie dans le bail ou dans une déclaration complétive signée au pied de l’acte soumis à l’enregistrement.

Cela vise les personnes morales, donc pas les personnes physiques qui, du fait de leur activité, sont inscrite à la BCE.

Enregistrement

Tous les baux doivent être enregistrés au droit proportionnel de 0,2 % sur le total des loyers et charges (art. 83, alinéa 1,  1°, C. enreg.).

L’enregistrement est obligatoire et gratuit pour les baux de « logement », ce qui est plus large que la notion de bail de résidence principale (art. 19, 3° et 159, 12° C. enreg.)

Depuis le 1er janvier 2007, l’enregistrement des baux d’habitation incombe au propriétaire.

L’enregistrement du bail sous seing privé doit être requis dans les deux 2 mois et dans les 15 jours pour le bail authentique.

Identification pour l’enregistrement

Le bail authentique doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales et le numéro de registre de national ou de registre national bis pour les personnes physiques.

Le bail sous seing privé doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales. Le numéro de registre national n’est pas requis pour les personnes physiques.

Objectif

Ces formalités sont destinées à faciliter le traitement des données lors de l’enregistrement.

Sanction

La partie personne morale qui omet de s’identifier par le numéro d’entreprise supporte, dit la loi, toutes les conséquences de l’absence d’enregistrement du bail.

Cela ne vise donc pas les personnes physiques.

Le locataire personne morale ne pourra pas opposer son bail à l’acquéreur au moyen de l’article 1743 du Code civil dans le bail de droit commun, ni dans le bail commercial s’il occupe depuis moins de six mois.

Dans le bail de résidence principale, la société bailleresse se verra opposer le congé sans préavis ni indemnité de l’article 3, § 5, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991.

Ce qui est sanctionné est l’absence d’identification par le numéro d’entreprise ; si la formalité alternative est satisfaite (mention du siège social), la partie qui ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise se subira pas l’absence d’enregistrement, même si elle a omis de le déclarer en pied d’acte.

Enfin, le bail ne comportant pas les mentions d’identification pourra être refusé à l’enregistrement.

Entrée en vigueur

10 janvier 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux authentiques (bail par acte notarié, en règle pour les baux de plus de neuf ans).

1er février 2014 : obligation d’identification prévue par l’article 1714, sauf pour le renouvellement d’un bail conclu avant le 1er février 2014.

1er avril 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux de sous seing privé de résidence principale.

1er juin 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des autres baux sous seing privé : 1er juin 2014.

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Le vice caché doit exister au moins en germe au moment de la vente

Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe. C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de […]

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Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe.

C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de verkoop.”

Il s’agissait comme souvent d’un problème d’infiltration d’eau dans l’appartement d’un copropriétaire et dans les parties communes.

L’expert incrimine l’entrepreneur en toiture, par une déduction des causes par élimination.

La Cour d’appel d’Anvers n’avait pas exclu que la cause du problème résidait dans des travaux exécutés après la livraison des appartements. s travaux cause du problème.

Les juges d’appel avaient mis hors cause l’entrepreneur en toiture par défaut de preuve d’une faute d’exécution.

Ils avaient en revanche déclaré fondée la demande en garantie des vices cachés contre le promoteur vendeur.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est cassé par la Cour de cassation.

En effet, en dépit de conclusions en ce sens, les juges d’appel avaient négligé de constater que le vice existait en germe au moment de la vente.

Dans la langue de l’arrêt : “de appelrechters die aldus de eiseres voor een verborgen gebrek aansprakelijk stellen en, ondanks een daartoe strekkende conclusie, nalaten vast te stellen, dat het gebrek op het ogenblik van de verkoop in de kiem aanwezig was, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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