Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les règles d’identification des parties dans le bail

Introduction

L’article 1714 du Code civil fait partie du droit commun à tous les baux d’immeubles.

Il porte que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail de résidence principale qui impose des mentions obligatoires (annexes), à l’article 11bis.

L’article 1714 du Code civil a été modifié par la loi du 21 décembre 2013.

Il impose à présent des obligations d’identification spéciales pour tous les types de baux.

Pour les baux de résidence principale, l’article 1bis impose déjà, depuis le 15 juin 2007, le recours à un écrit mentionnant l’identité des parties (ainsi que, notamment, la désignation des locaux loués).

À défaut, après mise en demeure infructueuse, le juge de paix prononce un jugement valant bail écrit.

C’est également valable pour le bail de chambre d’étudiant.

Identification des personnes physiques

Lorsque le bail sous seing privé est écrit, il doit à présent mentionner le nom, les deux premiers prénoms, le domicile et la date et le lieu de naissance des parties.

Pour le bail authentique, il faut encore mentionner tous les prénoms et le numéro de registre de national ou de registre national bis (étranger travailleur occasionnel).

Identification des personnes morales

Pour les personnes morales, il faut mentionner leur dénomination sociale et le numéro d’entreprise (BCE) ou à défaut leur siège social.

Lorsqu’une personne morale ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise, elle le certifie dans le bail ou dans une déclaration complétive signée au pied de l’acte soumis à l’enregistrement.

Cela vise les personnes morales, donc pas les personnes physiques qui, du fait de leur activité, sont inscrite à la BCE.

Enregistrement

Tous les baux doivent être enregistrés au droit proportionnel de 0,2 % sur le total des loyers et charges (art. 83, alinéa 1,  1°, C. enreg.).

L’enregistrement est obligatoire et gratuit pour les baux de « logement », ce qui est plus large que la notion de bail de résidence principale (art. 19, 3° et 159, 12° C. enreg.)

Depuis le 1er janvier 2007, l’enregistrement des baux d’habitation incombe au propriétaire.

L’enregistrement du bail sous seing privé doit être requis dans les deux 2 mois et dans les 15 jours pour le bail authentique.

Identification pour l’enregistrement

Le bail authentique doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales et le numéro de registre de national ou de registre national bis pour les personnes physiques.

Le bail sous seing privé doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales. Le numéro de registre national n’est pas requis pour les personnes physiques.

Objectif

Ces formalités sont destinées à faciliter le traitement des données lors de l’enregistrement.

Sanction

La partie personne morale qui omet de s’identifier par le numéro d’entreprise supporte, dit la loi, toutes les conséquences de l’absence d’enregistrement du bail.

Cela ne vise donc pas les personnes physiques.

Le locataire personne morale ne pourra pas opposer son bail à l’acquéreur au moyen de l’article 1743 du Code civil dans le bail de droit commun, ni dans le bail commercial s’il occupe depuis moins de six mois.

Dans le bail de résidence principale, la société bailleresse se verra opposer le congé sans préavis ni indemnité de l’article 3, § 5, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991.

Ce qui est sanctionné est l’absence d’identification par le numéro d’entreprise ; si la formalité alternative est satisfaite (mention du siège social), la partie qui ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise se subira pas l’absence d’enregistrement, même si elle a omis de le déclarer en pied d’acte.

Enfin, le bail ne comportant pas les mentions d’identification pourra être refusé à l’enregistrement.

Entrée en vigueur

10 janvier 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux authentiques (bail par acte notarié, en règle pour les baux de plus de neuf ans).

1er février 2014 : obligation d’identification prévue par l’article 1714, sauf pour le renouvellement d’un bail conclu avant le 1er février 2014.

1er avril 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux de sous seing privé de résidence principale.

1er juin 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des autres baux sous seing privé : 1er juin 2014.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

Lire plus arrow_forward

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

  • Sitothèque

  • close