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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les règles d’identification des parties dans le bail

Introduction

L’article 1714 du Code civil fait partie du droit commun à tous les baux d’immeubles.

Il porte que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail de résidence principale qui impose des mentions obligatoires (annexes), à l’article 11bis.

L’article 1714 du Code civil a été modifié par la loi du 21 décembre 2013.

Il impose à présent des obligations d’identification spéciales pour tous les types de baux.

Pour les baux de résidence principale, l’article 1bis impose déjà, depuis le 15 juin 2007, le recours à un écrit mentionnant l’identité des parties (ainsi que, notamment, la désignation des locaux loués).

À défaut, après mise en demeure infructueuse, le juge de paix prononce un jugement valant bail écrit.

C’est également valable pour le bail de chambre d’étudiant.

Identification des personnes physiques

Lorsque le bail sous seing privé est écrit, il doit à présent mentionner le nom, les deux premiers prénoms, le domicile et la date et le lieu de naissance des parties.

Pour le bail authentique, il faut encore mentionner tous les prénoms et le numéro de registre de national ou de registre national bis (étranger travailleur occasionnel).

Identification des personnes morales

Pour les personnes morales, il faut mentionner leur dénomination sociale et le numéro d’entreprise (BCE) ou à défaut leur siège social.

Lorsqu’une personne morale ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise, elle le certifie dans le bail ou dans une déclaration complétive signée au pied de l’acte soumis à l’enregistrement.

Cela vise les personnes morales, donc pas les personnes physiques qui, du fait de leur activité, sont inscrite à la BCE.

Enregistrement

Tous les baux doivent être enregistrés au droit proportionnel de 0,2 % sur le total des loyers et charges (art. 83, alinéa 1,  1°, C. enreg.).

L’enregistrement est obligatoire et gratuit pour les baux de « logement », ce qui est plus large que la notion de bail de résidence principale (art. 19, 3° et 159, 12° C. enreg.)

Depuis le 1er janvier 2007, l’enregistrement des baux d’habitation incombe au propriétaire.

L’enregistrement du bail sous seing privé doit être requis dans les deux 2 mois et dans les 15 jours pour le bail authentique.

Identification pour l’enregistrement

Le bail authentique doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales et le numéro de registre de national ou de registre national bis pour les personnes physiques.

Le bail sous seing privé doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales. Le numéro de registre national n’est pas requis pour les personnes physiques.

Objectif

Ces formalités sont destinées à faciliter le traitement des données lors de l’enregistrement.

Sanction

La partie personne morale qui omet de s’identifier par le numéro d’entreprise supporte, dit la loi, toutes les conséquences de l’absence d’enregistrement du bail.

Cela ne vise donc pas les personnes physiques.

Le locataire personne morale ne pourra pas opposer son bail à l’acquéreur au moyen de l’article 1743 du Code civil dans le bail de droit commun, ni dans le bail commercial s’il occupe depuis moins de six mois.

Dans le bail de résidence principale, la société bailleresse se verra opposer le congé sans préavis ni indemnité de l’article 3, § 5, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991.

Ce qui est sanctionné est l’absence d’identification par le numéro d’entreprise ; si la formalité alternative est satisfaite (mention du siège social), la partie qui ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise se subira pas l’absence d’enregistrement, même si elle a omis de le déclarer en pied d’acte.

Enfin, le bail ne comportant pas les mentions d’identification pourra être refusé à l’enregistrement.

Entrée en vigueur

10 janvier 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux authentiques (bail par acte notarié, en règle pour les baux de plus de neuf ans).

1er février 2014 : obligation d’identification prévue par l’article 1714, sauf pour le renouvellement d’un bail conclu avant le 1er février 2014.

1er avril 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux de sous seing privé de résidence principale.

1er juin 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des autres baux sous seing privé : 1er juin 2014.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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