Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les règles d’identification des parties dans le bail

Introduction

L’article 1714 du Code civil fait partie du droit commun à tous les baux d’immeubles.

Il porte que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail de résidence principale qui impose des mentions obligatoires (annexes), à l’article 11bis.

L’article 1714 du Code civil a été modifié par la loi du 21 décembre 2013.

Il impose à présent des obligations d’identification spéciales pour tous les types de baux.

Pour les baux de résidence principale, l’article 1bis impose déjà, depuis le 15 juin 2007, le recours à un écrit mentionnant l’identité des parties (ainsi que, notamment, la désignation des locaux loués).

À défaut, après mise en demeure infructueuse, le juge de paix prononce un jugement valant bail écrit.

C’est également valable pour le bail de chambre d’étudiant.

Identification des personnes physiques

Lorsque le bail sous seing privé est écrit, il doit à présent mentionner le nom, les deux premiers prénoms, le domicile et la date et le lieu de naissance des parties.

Pour le bail authentique, il faut encore mentionner tous les prénoms et le numéro de registre de national ou de registre national bis (étranger travailleur occasionnel).

Identification des personnes morales

Pour les personnes morales, il faut mentionner leur dénomination sociale et le numéro d’entreprise (BCE) ou à défaut leur siège social.

Lorsqu’une personne morale ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise, elle le certifie dans le bail ou dans une déclaration complétive signée au pied de l’acte soumis à l’enregistrement.

Cela vise les personnes morales, donc pas les personnes physiques qui, du fait de leur activité, sont inscrite à la BCE.

Enregistrement

Tous les baux doivent être enregistrés au droit proportionnel de 0,2 % sur le total des loyers et charges (art. 83, alinéa 1,  1°, C. enreg.).

L’enregistrement est obligatoire et gratuit pour les baux de « logement », ce qui est plus large que la notion de bail de résidence principale (art. 19, 3° et 159, 12° C. enreg.)

Depuis le 1er janvier 2007, l’enregistrement des baux d’habitation incombe au propriétaire.

L’enregistrement du bail sous seing privé doit être requis dans les deux 2 mois et dans les 15 jours pour le bail authentique.

Identification pour l’enregistrement

Le bail authentique doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales et le numéro de registre de national ou de registre national bis pour les personnes physiques.

Le bail sous seing privé doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales. Le numéro de registre national n’est pas requis pour les personnes physiques.

Objectif

Ces formalités sont destinées à faciliter le traitement des données lors de l’enregistrement.

Sanction

La partie personne morale qui omet de s’identifier par le numéro d’entreprise supporte, dit la loi, toutes les conséquences de l’absence d’enregistrement du bail.

Cela ne vise donc pas les personnes physiques.

Le locataire personne morale ne pourra pas opposer son bail à l’acquéreur au moyen de l’article 1743 du Code civil dans le bail de droit commun, ni dans le bail commercial s’il occupe depuis moins de six mois.

Dans le bail de résidence principale, la société bailleresse se verra opposer le congé sans préavis ni indemnité de l’article 3, § 5, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991.

Ce qui est sanctionné est l’absence d’identification par le numéro d’entreprise ; si la formalité alternative est satisfaite (mention du siège social), la partie qui ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise se subira pas l’absence d’enregistrement, même si elle a omis de le déclarer en pied d’acte.

Enfin, le bail ne comportant pas les mentions d’identification pourra être refusé à l’enregistrement.

Entrée en vigueur

10 janvier 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux authentiques (bail par acte notarié, en règle pour les baux de plus de neuf ans).

1er février 2014 : obligation d’identification prévue par l’article 1714, sauf pour le renouvellement d’un bail conclu avant le 1er février 2014.

1er avril 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux de sous seing privé de résidence principale.

1er juin 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des autres baux sous seing privé : 1er juin 2014.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

Lire plus arrow_forward

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

  • Sitothèque

  • close