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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les règles d’identification des parties dans le bail

Introduction

L’article 1714 du Code civil fait partie du droit commun à tous les baux d’immeubles.

Il porte que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail de résidence principale qui impose des mentions obligatoires (annexes), à l’article 11bis.

L’article 1714 du Code civil a été modifié par la loi du 21 décembre 2013.

Il impose à présent des obligations d’identification spéciales pour tous les types de baux.

Pour les baux de résidence principale, l’article 1bis impose déjà, depuis le 15 juin 2007, le recours à un écrit mentionnant l’identité des parties (ainsi que, notamment, la désignation des locaux loués).

À défaut, après mise en demeure infructueuse, le juge de paix prononce un jugement valant bail écrit.

C’est également valable pour le bail de chambre d’étudiant.

Identification des personnes physiques

Lorsque le bail sous seing privé est écrit, il doit à présent mentionner le nom, les deux premiers prénoms, le domicile et la date et le lieu de naissance des parties.

Pour le bail authentique, il faut encore mentionner tous les prénoms et le numéro de registre de national ou de registre national bis (étranger travailleur occasionnel).

Identification des personnes morales

Pour les personnes morales, il faut mentionner leur dénomination sociale et le numéro d’entreprise (BCE) ou à défaut leur siège social.

Lorsqu’une personne morale ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise, elle le certifie dans le bail ou dans une déclaration complétive signée au pied de l’acte soumis à l’enregistrement.

Cela vise les personnes morales, donc pas les personnes physiques qui, du fait de leur activité, sont inscrite à la BCE.

Enregistrement

Tous les baux doivent être enregistrés au droit proportionnel de 0,2 % sur le total des loyers et charges (art. 83, alinéa 1,  1°, C. enreg.).

L’enregistrement est obligatoire et gratuit pour les baux de « logement », ce qui est plus large que la notion de bail de résidence principale (art. 19, 3° et 159, 12° C. enreg.)

Depuis le 1er janvier 2007, l’enregistrement des baux d’habitation incombe au propriétaire.

L’enregistrement du bail sous seing privé doit être requis dans les deux 2 mois et dans les 15 jours pour le bail authentique.

Identification pour l’enregistrement

Le bail authentique doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales et le numéro de registre de national ou de registre national bis pour les personnes physiques.

Le bail sous seing privé doit mentionner le numéro d’entreprise des personnes morales. Le numéro de registre national n’est pas requis pour les personnes physiques.

Objectif

Ces formalités sont destinées à faciliter le traitement des données lors de l’enregistrement.

Sanction

La partie personne morale qui omet de s’identifier par le numéro d’entreprise supporte, dit la loi, toutes les conséquences de l’absence d’enregistrement du bail.

Cela ne vise donc pas les personnes physiques.

Le locataire personne morale ne pourra pas opposer son bail à l’acquéreur au moyen de l’article 1743 du Code civil dans le bail de droit commun, ni dans le bail commercial s’il occupe depuis moins de six mois.

Dans le bail de résidence principale, la société bailleresse se verra opposer le congé sans préavis ni indemnité de l’article 3, § 5, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991.

Ce qui est sanctionné est l’absence d’identification par le numéro d’entreprise ; si la formalité alternative est satisfaite (mention du siège social), la partie qui ne s’est pas encore vue attribuer un numéro d’entreprise se subira pas l’absence d’enregistrement, même si elle a omis de le déclarer en pied d’acte.

Enfin, le bail ne comportant pas les mentions d’identification pourra être refusé à l’enregistrement.

Entrée en vigueur

10 janvier 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux authentiques (bail par acte notarié, en règle pour les baux de plus de neuf ans).

1er février 2014 : obligation d’identification prévue par l’article 1714, sauf pour le renouvellement d’un bail conclu avant le 1er février 2014.

1er avril 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des baux de sous seing privé de résidence principale.

1er juin 2014 : obligation d’identification pour l’enregistrement des autres baux sous seing privé : 1er juin 2014.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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