Carnet de route en Droit ImmobilierJuin 2
Dans la plupart des cas, une infraction d’urbanisme grève un immeuble lorsque des actes et travaux y ont été apportés sans permis d’urbanisme ou en violation d’un permis. Ce constat peut intervenir au cours d’un processus de vente, à la suite d’une plainte déposée par un voisin ou à l’occasion de la confection d’un dossier […]
Lire plus arrow_forwardNov 7
Un arrêt du 27 octobre 2021 de la chambre correctionnelle de la Cour d’appel de Bruxelles a vu une division de logement dans l’organisation d’un coliving dans un immeuble. Le pourvoi formé contre cette décision vient d’être rejeté par la Cour de cassation, par un arrêt du 4 octobre 2023 (rôle n° P.21.1495.F, www.juportal.be). À […]
Lire plus arrow_forwardJuil 6
La Cour de cassation a rendu un nouvel arrêt (Cassation, 10 mars 2023, C.22.0119.N, www.juportal.be), qui achève l’évolution de sa jurisprudence en en matière de nullité de contrat. Les faits sont les suivants. Un vendeur, semble-t-il professionnel, vend un immeuble grevé d’infractions urbanistiques. Les infractions affectant le bien ne sont pas cachées. L’acte authentique prévoit […]
Lire plus arrow_forwardAoût 4
Introduction La colocation est un mode d’habitat essentiellement urbain qui existe depuis maintenant plusieurs décennies. Il s’agit de vivre ensemble dans un appartement ou dans une maison unifamiliale, en nombre correspondant à celui d’une famille. Depuis plusieurs années, on voit émerger des projets de coliving, souvent conçus et/ou gérés par des sociétés spécialisées. Il s’agit […]
Lire plus arrow_forwardJuil 9
Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type : « Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ». Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit […]
Lire plus arrow_forwardMai 10
L’urbanisme et le droit civil se fréquentent de plus en plus, et cela donne parfois lieu à des situations inattendues pour les civilistes. Commençons par la prescription acquisitive. L’usucapion peut-elle être neutralisée, comme mode originaire d’accès à la propriété, lorsqu’elle porte sur une situation infractionnelle sur la plan urbanistique ? La juge de paix de Fléron […]
Lire plus arrow_forwardFév 26
Un entrepreneur est chargé de construire une maison et son garage. Les travaux ont donné lieu à plusieurs conflits. Le maître de l’ouvrage va finalement se résoudre à poursuivre la nullité du contrat. En effet, il existait une différence de niveau entre la maison et le garage, ce qui était en contravention avec le permis […]
Lire plus arrow_forwardAoût 22
Les parties découvrent une infraction d’urbanisme avant l’acte authentique de vente. L’acquéreur exige un règlement avant de réitérer la vente en forme authentique. Comme il se doit, le notaire conseille impartialement les parties ; pour sauver la vente, le notaire préconise une clause de ce type : « Le vendeur s’engage à procéder à ses frais à […]
Lire plus arrow_forwardJuil 17
La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ? Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des […]
Lire plus arrow_forwardFév 4
L’acheteur peut-il fonder son action en résolution sur la garantie d’éviction du fait des tiers, tenant à la présence des infractions d’urbanisme ? Aux termes de l’article 1636 du Code civil, « si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans […]
Lire plus arrow_forwardOct 28
En Wallonie une proposition de décret (Doc. D 739 (2016-2017), n° 1) a pour objet de présumer conformes sur le plan urbanistique les actes et travaux qui ont été réalisés ou posés avant le 1er mars 1998. Cette présomption est irréfragable. Elle est applicable dans le contexte pénal et civil. Autrement dit, les actes et […]
Lire plus arrow_forwardJuil 22
Une procédure pénale en matière d’infraction d’urbanisme peut s’avérer lourde de conséquences. Elle peut aboutir à une mesure de remise en état et à la confiscation des loyers. Une telle procédure suppose la régularité des poursuites. C’est évident, mais en matière d’urbanisme, il apparaît nécessaire de le rappeler. En effet, dans cette matière, les constats […]
Lire plus arrow_forwardJuil 22
J’ai parlé dans un article du 6 avril 2017 de la confiscation des loyers dans le cadre de la répression des infractions d’urbanisme. L’article 42, 3°, du Code pénal traite de la confiscation spéciale des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », et le tribunaux ont pris la fâcheuse habitude d’ordonner la confiscation des loyers d’une […]
Lire plus arrow_forwardAvr 6
En cas de poursuites pénales, on ne va pas en prison pour une infraction d’urbanisme mais on risque une autre peine souvent très lourde, la confiscation des loyers. Ce sera le cas lors que les travaux ou la division en plusieurs logements, non couverts par un permis d’urbanisme, ont généré des loyers que le propriétaire […]
Lire plus arrow_forwardMar 11
Régulariser une division d’immeuble relève de plus en plus du parcours du combattant. Aménager des combles ou transformer des caves en habitat expose le propriétaire à nombre d’infractions aux normes d’habitabilité du Titre II du RRU. La demande de permis de régularisation doit préciser et justifier les dérogations demandées à différentes normes d’habitabilité des logements. […]
Lire plus arrow_forwardJuil 24
La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be). Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas couverte par un permis. La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction […]
Lire plus arrow_forwardFév 24
Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be). La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul. Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment. […]
Lire plus arrow_forwardDéc 6
Il existe de nombreuses infractions d’urbanisme. Exécuter des actes (changement de destination ou d’utilisation), ou des travaux soumis à permis d’urbanisme sans avoir obtenu de permis préalable, par exemple. Poursuivre de tels actes et maintenir des travaux exécutés sans permis est aussi une infraction (art. 300, 2°, CoBAT). Et encore négliger les informations d’urbanisme (publicité […]
Lire plus arrow_forwardAoût 13
L’agglomération bruxelloise (19 Communes) s’est vue attribuer des compétences en matière de bâtisse et de lotissement par la loi du 26 juillet 1971. Selon l’article 2, 2°, g, du Titre I du règlement général sur la bâtisse, un permis d’urbanisme était requis pour tout changement d’affectation se réalisant par une appropriation d’un ou de plusieurs […]
Lire plus arrow_forwardAoût 8
Introduction Le propriétaire peut passivement louer son appartement. Il laisse son locataire meubler et équiper le bien, et perçoit un loyer. De plus en plus de propriétaires ne se satisfont plus de ce type d’exploitation de leur immeuble. Ils constatent que les revenus de la location ne garantissent pas un rendement important. Plusieurs facteurs limitent […]
Lire plus arrow_forward16 avril 2025
Comment est taxé le bailleur lorsqu’il loue à une société qui affecte le bail à l’habitation d’un membre de son personnel, ou à son dirigeant ? Le bailleur conserve-t-il la taxation sur le RC indexé augmenté de 40 % ? Ou sera-t-il taxé sur base du revenu locatif net, c’est-à-dire le loyer brut et les charges moins […]
