On trouve plusieurs formes de contrepartie à une occupation précaire, en fonction du contrat sous-jacent.

On rencontre ainsi des qualifications de prix d’option lorsque la jouissance est transférée provisoirement durant les périodes de validité des options.

Et dans les conventions d’option, lorsqu’elles sont de longue durée, on constate des indemnité d’immobilisation avec, parfois, des indemnité d’occupation proprement dite.

Enfin, il arrive que l’obligation soit faite à l’occupant de constituer une garantie du respect des obligations à naître de la future et éventuelle levée d’une option obligeant à réaliser la vente.

Le traitement fiscal des ces flux mérite attention.

Prix d’option et garantie

Il n’y a en principe pas lieu à taxation (à l’IPP) ni du prix d’option d’achat, ni de la constitution d’une garantie imputable sur le prix mais acquise (comme indemnité) au propriétaire si la vente n’est fautivement pas réalisée :

Sur une opération isolée, le prix d’option n’est pas un revenu professionnel. Le prix d’option ne qualifie pas de revenu immobilier.

Toutefois, selon les circonstances de l’espèce, une taxation à titre de revenus divers (comme « bénéfices occasionnels obtenus en dehors d’une gestion normale du patrimoine privé ») ne peut être exclue.

La garantie n’étant acquise comme quelle qu’en cas de défaut du candidat acquéreur, elle dépend d’un aléa ce qui l’écarte de la notion de revenu taxable. En outre, elle présente clairement un caractère indemnitaire.  

Indemnité d’indisponibilité

L’indemnité d’indisponibilité ne subit pas nécessairement un sort fiscal similaire à celui du prix d’option d’achat.

Si l’indisponibilité se rapporte à l’impossibilité de vendre à un tiers, elle a la même fonction que le prix d’option ou, du moins, vient le compléter.

Mais, convenons, que si le prix d’option est le prix de la possibilité d’acheter, ce prix prend économiquement en compte une période d’indisponibilité.

Si l’indisponibilité se rapporte à l’impossibilité de jouir du bien, elle a par contre la même fonction que l’indemnité d’occupation ou, du moins, vient la compléter. Elle subirait alors potentiellement le même sort fiscal.

Enfin, l’indemnité d’indisponibilité pourrait parfaitement avoir comme objet de compenser à la fois l’impossibilité de vendre et l’impossibilité de jouir du bien.

Pour éviter des questionnements à ce propos, il parait réaliste d’augmenter tantôt le prix d’option, tantôt l’indemnité d’occupation.

Indemnité d’occupation

• IPP

Quant à l’indemnité d’occupation, on cherche en vain une position administrative, ou une jurisprudence ou encore une doctrine indiquant clairement son caractère taxable à l’IPP.

Mais il faut à mon avis considérer qu’elle est taxable à l’IPP dans la mesure où le candidat-acquéreur entreprise en opérera la déduction de sa base imposable à l’Isoc.

Or, le Com CIR précise que :

« Le but poursuivi par le Législateur est d’imposer le montant net du loyer perçu par le contribuable (et non uniquement le RC) si ce loyer est ou doit être comptabilisé quelque part (à titre de frais professionnels, comme dépense d’une autorité publique, d’une ASBL, etc.) ».

Le Prof. Nicolas Bernard s’appuie également sur cet objectif pour considérer que les indemnités d’occupation d’une convention d’occupation précaire sont taxables (guide_pratique_occupation_temporaire.pdf, pp. 175-176).

Considérer qu’il n’y aurait pas lieu à taxation car il ne s’agit pas civilement d’une « location » et qu’il ne s’agit ainsi pas de « loyer » me semble peu pertinent.

D’une part, en raison de l’intention du législateur précitée.

D’autre part, parce que le Code civil traite du « bail » et non de la « location » ce qui permet une interprétation de l’article 7 du CIR comme renvoyant non pas à une définition civile mais à une définition du langage courant (pour la « location », Robert : « Action de donner ou de prendre à loyer » ; pour la notion de « loyer », Robert : « Prix de la location d’un local d’habitation, professionnel »).

Bref, l’indemnité d’occupation me semble taxable comme un loyer (revenu immobilier).

• TVA

Sur l’applicabilité de la TVA aux indemnités d’occupation, il faut déterminer ce que vise l’exemption de « l’affermage et la location de biens immeubles par nature ».

Il s’agit pour rappel de définitions autonomes de droit de l’UE qui sont autonomes par rapport au droit civil belge.

De la jurisprudence, il faut retenir en substance et en résumé :

• –              Que la caractéristique fondamentale de l’opération de location « consiste à conférer à l’intéressé, pour une durée convenue et contre rémunération, le droit d’occuper un immeuble comme s’il en était propriétaire et d’exclure toute autre personne du bénéfice d’un tel droit », étant à préciser que le fait que le bailleur puisse toujours avoir un accès sans contrainte importante au bien loué et puisse permettre à des tiers d’y accéder également sans que le preneur puisse s’y opposer ne répond pas à la notion de location faute pour le preneur de pouvoir exclure toute autre personne du bénéfice du droit d’occuper les lieux ;

• La location immobilière est « une activité relativement passive, ne générant pas une valeur ajoutée significative », le critère d’absence de valeur ajoutée étant sans doute davantage pertinent que celui de la passivité dans la logique du système TVA. Le critère de « passivité » a principalement pour objet de distinguer la location « d’autres activités qui soit ont un caractère d’affaires industrielles et commerciales, (…), soit ont un objet qui est mieux caractérisé par l’exécution d’une prestation que par la simple mise à disposition d’un bien » ;

• Enfin, il importe de déterminer ce que le « loyer » dû au bailleur a principalement pour objet de rémunérer, autrement dit quels sont les principaux éléments qui participent à fixer la hauteur de la rémunération due au bailleur : si la rémunération due au bailleur est principalement liée à l’écoulement du temps de mise à disposition d’une surface, alors que les autres éléments pris en considération pour fixer la hauteur de la rémunération ont un caractère manifestement accessoire, il faut considérer qu’il s’agit d’une location (immobilière exonérée).

A l’inverse, s’il est constaté que la rémunération due au bailleur vise « non seulement une mise à disposition passive d’un terrain, mais également un grand nombre d’activités commerciales, telles qu’une supervision, une gestion et une maintenance constante de la part du prestataire, une mise à disposition d’autres installations, etc. », ou encore qu’outre la mise à disposition il y d’importantes prestations liées à la supervision (avec présence permanente de personnel du « bailleur »), la gestion, la maintenance et au nettoyage des installations participant majoritairement à la fixation de la contrepartie due au bailleur, il y a lieu de considérer qu’il ne s’agit pas d’une location immobilière exemptée de TVA.

Compte tenu de ce qui précède il faut conclure qu’il n’y a en principe pas lieu de soumettre à la TVA les indemnités d’occupation, du moins dans la plu part des cas.

La photo : une belle façade Art-Nouveau rue de Belle-Vue 44 à Bruxelles. Cette rue pentue offre, depuis l’avenue Louise, une belle perspective sur les étangs d’Ixelles ainsi que sur le Jardin du Roi, ce qui lui valut sans doute son appellation.
Son tracé fut ratifié par l’arrêté royal du 22 aout 1873 fixant le Plan d’expropriation pour l’aménagement des abords des étangs et pour l’ouverture de plusieurs rues aboutissant à l’avenue Louise. Nous devons ce plan à l’inspecteur voyer Victor Besme et au directeur des Travaux publics d’Ixelles Louis Coenraets, deux personnages-clef du Bruxelles que nous connaissons aujourd’hui. Il s’agit plus précisément d’un ensemble de trois maisons bourgeoises (n° 42, 44 et 46) dessinées par l’architecte Ernest Blerot (1897-1899). Le 44 porte un sgraffite, comme il se doit, à motif de phénix. Les trois logettes sont elles aussi typiques de l’Art-Nouveau. Quant à la couleur rose, j’aime bien mais je ne puis en garantir l’authenticité originelle (source monument.heritage.brussels).