Carnet de route en Droit ImmobilierDéc 22
Pour la Cour de cassation, les décisions de l’assemblée générale, bonnes ou mauvaises, légales ou illégales, subsistent et sortent tous leurs effets si elles n’ont pas fait l’objet d’une action en nullité dans les quatre mois de la réunion de l’assemblée (art. 3.92, § 3, du Code civil). Le principe est qu’un acte affecté d’une […]
Lire plus arrow_forwardNov 3
Le SDA s’est prononcé à plusieurs reprises sur la question du caractère meuble ou immeuble des panneaux solaires. Cette question se pose lorsque l’installation est posée par une société sur la toiture d’une copropriété ou d’un immeuble appartenant à des tiers. Le SDA semble considérer que selon le degré d’autonomie matérielle ou fonctionnelle de l’installation, […]
Lire plus arrow_forwardJan 1
L’association de copropriétaires dispose de la personnalité juridique. La spécialité légale de cette personne morale est limitée ; elle ne peut agir que pour conserver ou administrer la chose commune (art. 3.86, § 3, du nouveau Code civil). Elle ne peut être propriétaire que des meubles permettant de remplir cette mission, dont évidemment les fonds de […]
Lire plus arrow_forwardDéc 17
Les communautés d’énergie[1] Il s’agit d’équipements partagés, souvent importants, permettant d’optimaliser la production d’énergie. L’objectif est que les copropriétaires et locataires règlent leur facture mensuelle d’électricité privative à la copropriété plutôt qu’à un fournisseur tiers, le bénéfice pouvant alimenter le fonds de réserve. Cela peut passer par des panneaux solaires photovoltaïques, la cogénération voire des […]
Lire plus arrow_forwardNov 13
Il fût un temps où, avant l’adoption en 1994 des premières dispositions impératives régissant les copropriétés, c’était les statuts qui déterminaient librement les règles de fonctionnement de la copropriété. Dans ce contexte, le conseil de copropriété (à l’époque, « conseil de gérance »), était fréquemment « le souverain du royaume » et l’AG n’était « qu’une chambre d’entérinement »[1]. Cela a […]
Lire plus arrow_forwardJuil 19
En 1841 la Cour de cassation consacrait l’existence « de chemins d’exploitation qui doivent leur existence primitive au consentement réciproque des propriétaires voisins qui ont préféré mettre en commun et sacrifier la jouissance d’une portion de leurs terrains que de se trouver gênés dans l’exploitation de leurs terres » (Cass., 25 février 1841, Pas., 1841, […]
Lire plus arrow_forwardFév 20
Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.), ou 2,5 % en Région […]
Lire plus arrow_forwardJan 5
Un certificat amiante est requis pour la vente d’un immeuble situé en Région flamande lorsque le bien a été construit avant 2001. C’est aussi le cas pour un échange, une donation ou un démembrement ; pas pour un transmission par décès. L’obligation s’applique aux habitation et aux autres immeubles de plus de 20 m². Le certificat […]
Lire plus arrow_forwardOct 14
Le promoteur a construit sur une RDA, placé les lots en copropriété et les a vendus en régime Breyne (ou non). En ce cas, il y a deux opérations avec chaque acquéreur : la vente du lot bâti par le promoteur et la cession des quotes-parts dans le sol par le propriétaire du terrain. Souvent l’instrumentum […]
Lire plus arrow_forwardJuin 2
L’article 9, § 1, alinéa 3, de la loi organique du notariat dispose que « le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité. » C’est le devoir d’information et de conseil impartial, qui est d’ordre public. […]
Lire plus arrow_forwardJuil 30
Depuis la loi du 18 juin 2018, en vigueur depuis le 1er janvier 2019), les dispositions spécifiques relatives à la copropriété forcée trouvent à s’appliquer « à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers […]
Lire plus arrow_forwardFév 4
On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]
Lire plus arrow_forwardJan 3
L’acheteur est encore dans l’enthousiasme de l’achat de son appartement qu’arrive une lettre du syndic l’invitant déjà à payer des frais de copropriété. Pourquoi ? À l’AG, le syndic présente le budget de l’ACP. Ce budget voté, le syndic procède à un appel de fonds pour disposer d’un volant de trésorerie. Cela constitue le fonds de […]
Lire plus arrow_forwardJuil 18
On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2013, cette règle ne s’applique pas à l’indivision volontaire ; ceci dit, on peut contractualiser une neutralisation temporaire du droit de poursuivre le partage. Mais existe-t-il une indivision dans la clause […]
Lire plus arrow_forwardMai 23
À Bruxelles, le remplacement des châssis de façade doit être couvert par un permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 2°, CoBAT. Il s’agit en effet de la « modification (…) extérieure d’un bâtiment. » On dit souvent qu’il faut les réaliser à l’identique. En réalité c’est pour être dispensé de permis que cette condition doit être […]
Lire plus arrow_forwardSep 22
Le 6 juillet 2017 la société de droit irlandais Airbnb Ireland UC a introduit un recours en annulation devant le Cour constitutionnelle contre l’article 12 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 décembre 2016. Que prévoit cette disposition ? Elle met en place le devoir d’information de l’intermédiaire pour les établissements d’hébergement touristique situés […]
Lire plus arrow_forwardAvr 10
En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €. Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun. Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé […]
Lire plus arrow_forwardAvr 9
Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision. Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes. Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision […]
Lire plus arrow_forwardJuil 20
Des époux mariés sous le régime de la séparation sont propriétaires indivis d’un immeuble abritant la famille. Monsieur souscrit seul une police d’assurance du risque d’incendie du bien. Ils se séparent. L’immeuble périt par le feu. Madame réclame à l’assureur la moitié de l’indemnité au motif de ce qu’elle est propriétaire indivise pour moitié de […]
Lire plus arrow_forwardJuil 17
Les statuts de copropriété déterminent la clé de répartition des charges communes entre les titulaires de lots. Il arrive qu’une disposition dispense expressément le promoteur de participer à ces charges communes tant que son lot n’est pas loué ou vendu. Cette clause est-elle licite ? L’article 577-4 du Code civil énonce que : « L’acte de […]
Lire plus arrow_forward16 avril 2025
Comment est taxé le bailleur lorsqu’il loue à une société qui affecte le bail à l’habitation d’un membre de son personnel, ou à son dirigeant ? Le bailleur conserve-t-il la taxation sur le RC indexé augmenté de 40 % ? Ou sera-t-il taxé sur base du revenu locatif net, c’est-à-dire le loyer brut et les charges moins […]
